KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJESİ SÖZLEŞMESİ
1- Dayanak
İşbu Protokol T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile T.C. ….. Belediye Başkanlığı arasında .. / .. / …. tarihinde imzalanan ….. İli, ….. İlçesi, ….. Mahallesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesine İlişkin Ön Protokol’ün (Ek-1) 6 ncı maddesi uyarınca hazırlanmış olup, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 5393 sayılı Belediye Kanunu ve ilgili diğer Kanunlar kapsamında imzalanmıştır.
2- Tanımlar, ve Kısaltmalar
TOKİ : T.C. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nı.
BELEDİYE : T.C. ….. Belediye Başkanlığı’nı.
Kentsel Dönüşüm Alanı: ….. İli, ….. İlçesi, ….. Mahallesi yaklaşık ….. ha. alanı ifade eder.
3- Protokolün Konusu ve Kapsamı
İşbu Protokolün konusu, Belediye sınırları içinde bulunan, halihazırda fonksiyonunu yitirmiş, köhnemiş veya çarpık yapılaşma bulunan Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesinin gerçekleştirilmesi amacıyla TOKİ ve BELEDİYE işbirliğinde çağdaş standartlarda kentsel alanlar oluşturulmasıdır.
4- Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında İnşa Edilecek Yapılara Ait Bilgiler
Bu Protokolün ekindeki Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ve ilgili diğer Kanunlar çerçevesinde TOKİ tarafından çağdaş konutlar yapılacaktır.
İşbu Protokol kapsamında, uygulamaya esas mimari projeleri Belediye tarafından hazırlanan konutlar ve ticari yapıların, TOKİ’nin uygun göreceği yapım ihalesi, yapım şekli, mahal listeleri TOKİ tarafından belirlenecek olup proje ve/veya imalat değişikliği ile malzeme onayları da TOKİ tarafından yapılacaktır.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında yapılacak konutların satışına ilişkin usul ve esaslar ile fiyatlarını belirlemeye TOKİ yetkilidir. Alanlarda yapılacak konutlardan hak sahiplerine yararlandırılacak olanların tespitinden sonra arta kalan tüm konutların ve ticari yapıların tasarruf hakkı TOKİ’ye aittir.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında varsa Hazine ve benzeri kamu kuruluşu mülkiyetinde bulunan taşınmazların devir işlemleri 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73.maddesi kapsamında BELEDİYE tarafından yapılacaktır.
TOKİ projelendirme ve ihalelerinde Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanları veya etaplarında madde 5’e göre muvafakat sürecinin ve Madde 8’e göre de yıkım sürecinin tamamlanması şartını arayacaktır.
5- Belediyenin Yükümlülükleri
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarında Yaşan Hak Sahiplerinin Belirlenmesi
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında yaşayan hak sahiplerinin tespiti .. / .. / …. tarihli Ön Protokol gereğince BELEDİYE ve TOKİ iştiraki ile oluşturulan Hak Sahipliliği Değerleme Komisyonu tarafından yapılmıştır. İşbu Protokol gereği Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarındaki hak sahiplerine verilecek olan konut teslimi BELEDİYE tarafından yapılacaktır.
BELEDİYE, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında ikamet eden tapu sahibi olan veya olmayan vatandaşlardan mülkiyetlerinde bulunan arsa, bina ve eklentilerini, proje kapsamında TOKİ tarafından yapılacak yapılardan mahsuplaşma veya borçlandırma yoluyla edinmek üzere TOKİ’ye devir edilmesi şartıyla muvafakatname alacaktır.
BELEDİYE, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında TOKİ’nin uygun bulacağı şekilde etaplama yapabilir. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarına yerleştirilecek ve bu madde’de tanımlanmış esaslar uyarınca belirlenmiş hak sahipleri dışında başka kişi veya kurum/kuruluşa teslim ve/veya tahsis işlemi yapılamaz. BELEDİYE’nin hak sahipleri dışındaki kişilere yapacağı teslim işlemi TOKİ yönünden hüküm ifade etmeyecektir. Bu tür işlemlerin iptali ile konutu veya ticari yapıyı tahliye etmeye TOKİ her zaman yetkilidir. Ayrıca BELEDİYE bu nedenle doğabilecek TOKİ zararlarını tazmin etmekle yükümlüdür.
6- Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanının Değer Tespiti ve Komisyon Oluşturulması
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında yaşayan vatandaşlara ait arsa, bina ve eklentilerin tespiti ve söz konusu taşınmazların bedellerinin takdiri işlemleri .. / .. / …. tarihli Ön Protokol çerçevesinde kurulan Hak Sahipliliği Değerleme Komisyonu tarafından tamamlanmıştır. İşbu Protokol çerçevesindeki muvafakat işlemleri, maliyet analizi, mahsuplaşma ve benzeri işlemler için taraflarca onaylanmış Tespit ve Kıymet Takdir Raporları kullanılacak ve muvafakat sürecinde anılan Komisyon görevine devam edecektir.
İşbu Protokol ile BELEDİYE tarafından hazırlanan ve TOKİ tarafından incelenen fizibilite analizindeki konut, dükkan ve arsa satış bedellerini piyasa koşullarında uygunluğunu kabul eder.
Becayiş Yöntemi
BELEDİYE, madde 5’de belirlenen esaslar dahilinde Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında ikamet eden hak sahibi olan vatandaşlardan taşınmazların mülkiyetini öncelikle becayiş yöntemini benimseyerek TOKİ adına devir alacaktır. Becayiş yönteminde Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında yaptırılacak konut/ticari yapı inşaatlarının maliyetleri dikkate alınarak, vatandaşların mevcut taşınmazları karşılığı oluşan hakları nispetince yeni konut/ticari yapı verilerek TOKİ ve şahıslar arasında mahsuplaşma yoluna gidilecek olup bu konuda tanzim edilecek ve TOKİ tarafından kabul edilen muvafakat senedi hükümlerine uyulacaktır.
Tanzim edilen muvafakat senedi kullanılarak hak sahipleri ile uzlaşmaya esas muvafakat görüşmeleri komisyon denetiminde BELEDİYE yükümlülüğünde gerçekleştirilecektir.
Kamulaştırma İşlemi
İşbu Protokol kapsamındaki alanda sürdürülecek muvafakat (anlaşma) sürecini müteakip, becayiş yöntemi ile 3 üncü şahıslarla anlaşma sağlanamayan durumlarda yapılacak kamulaştırma iş ve işlemleri, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73.maddesi kapsamında BELEDİYE tarafından gerçekleştirilecektir.
Kamulaştırılan taşınmaz üzerinde icra ipotek haciz ve benzeri takyidatlar bulunması halinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1467 Sayılı Genelgesinin 3. Maddesi uyarınca taşınmaz malikinin ve taşınmaz üzerindeki mülkiyetten gayri hak sahiplerinin hakları bedele dönüştüğünden taşınmazın haciz ve benzeri takyidatlar olsa bile ilişkisiz olarak kamulaştıran BELEDİYE adına tescili ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden BELEDİYE tarafından talep edilir ve tescili sağlanır. Ayrıca yine tescilden sonra kamulaştırma bedelinin ödenmesinde dikkate alınmak üzere konunun ayrıntılı olarak, kamulaştırma bedelinin yatırıldığı banka ile ipotek veya haciz alacaklılarına ve benzeri takyitleri koyduran kurum ve kuruluşlara ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü vasıtası ile bildirilmesi BELEDİYE sorumluluğundadır. Projede haciz, ipotek borçlusu hak sahibine verilecek bedel, konut veya ticaretin bağımsız bölümüne, ilgili lehtar vasıtası ile tapu kaydı üzerine ipotek, haciz, takyidat vb.’in tesisi BELEDİYE’nin yükümlülüğündedir. Yapılmayan veya eksik yapılan bu işlemlerden dolayı doğabilecek zararlardan TOKİ sorumlu değildir.
7- Hak Sahipleri ile Olan Temaslar
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim projesi kapsamında hak sahipleri ile görüşme ve uzlaşma süreçleri BELEDİYE tarafından yürütülecek olup, bu süreç boyunca hak sahiplerinin soru, sorun ve ihtiyaçlarının karşılanması BELEDİYE’nin sorumluluğundadır. Hak sahiplerinden gelen sorular BELEDİYE tarafından gerektiğinde TOKİ’den bilgi temin edilerek cevaplanacaktır. Fizibilite analizi sonrasında hak sahipleri ile görüşme esasları muvafakat senedi ile kesinleştirildiğinden dolayı bu esasların değiştirilmesi fizibilite analizini etkilemekte olup, bu nedenle görüşme esaslarının değiştirilmesi mümkün olamamaktadır. Ancak BELEDİYE tarafından talep edilecek bu tarz değişiklikler neticesi TOKİ’nin fizibilite esaslarına göre uğrayacağı maddi zarar-ziyan BELEDİYE tarafından nakten veya mahsuplaşma yoluyla tazmin edilecektir. Proje kapsamında TOKİ’nin uygun bulmadığı ve bağlayıcı olan esaslar çerçevesinde BELEDİYE tarafından verilen beyanat ve işlemler BELEDİYE’nin sorumluluğunda olup, uygulamada TOKİ’yi bağlamayacağı gibi TOKİ’nin bu sebeplerden dolayı uğrayacağı her türlü zarar-ziyanı’da BELEDİYE tazmin edecektir. TOKİ, yukarıda belirtilen sebeplerden ötürü protokolleri tek taraflı olarak fesh hakkına sahiptir.
8- Talep Örgütlenmesi
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında proje kapsamında üretilmesi planlanan ve hak sahiplerine verilecek konutlar dışında dışarıya satılması planlanan konutların satılabilirliğini görmek için BELEDİYE koordinasyonunda TOKİ tarafından talep organizasyonu kapsamında toplanabilir.
9- Kentsel Yenileme Alanının Tasfiyesi, Yıkımı ve Temizlenmesi
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında yer alan tüm yapı ve eklentilerin tasfiyesi, yıkımı ve molozların temizlenmesi BELEDİYE tarafından yapılacaktır. TOKİ tarafından ihalesi yapılacak alanların ihale sonrası müteahhitlere yer teslimi yapılınca kadar geçen süre zarfında tapulu, tapusuz her türlü işgalden arındırılarak boş olarak TOKİ’ye fiilen teslimi BELEDİYE’nin sorumluluğundadır.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanındaki tüm işgallerin kaldırılması ve alanın temizlenmesi BELEDİYE tarafından üstlenilecek olup, TOKİ tarafından yapılacak ihale sürecinde alandaki işgallerin temizlenmiş olması şartı aranacaktır. Aksi takdirde TOKİ’nin uğrayacağı her türlü zarar ve ziyandan BELEDİYE sorumlu olacaktır ve tazmin edecektir.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanındaki mülkiyetlere ait her türlü şerh ve takyidatın kaldırılması ve temiz olarak TOKİ mülkiyetine geçirilmesi işlemlerinden BELEDİYE sorumludur. Takyidatın kaldırılması mümkün olmadığı takdirde 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştıma Kanunu kapsamında gerekli iş ve işlemler BELEDİYE tarafından gerçekleştirilecektir.
BELEDİYE yıkım ve tasfiye işlemlerine öncelikle muvafakat süreci tamamlanan alanlardan başlayacaktır. BELEDİYE Kentsel Dönüşüm ve Gelişim projesi kapsamında yıkım ve tasfiye işlemlerini gerçekleştirecektir. Bu işlemler karşılığında TOKİ’den herhangi bir nakti veya konut talebinde bulunmayacaktır.
10- Dönüşüm ve Gelişim Alan Mülkiyetinin TOKİ’ye Devri
Madde 5’de tanımlanan hak sahipleri tespiti ile Madde 6’da tanımlanan değer tespiti sürecinin tamamlanmasından sonra, BELEDİYE, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında yer alan ve muvafakat senedini imzalayarak anlaşmaya varılan hak sahiplerine ait yapı ve eklentileri madde 8’deki esaslar uyarınca tasfiye edip temizleyecek ve mülk sahibi tarafından tapudaki tüm tahsis ve takyidatların kaldırılmasından sonra çağdaş bir kentsel yerleşimin yapılması için TOKİ’ye devredecektir.
BELEDİYE‘ce yapılacak hak sahipliği görüşmeleri sonucu haksahibi ile karşılıklı imzalanan muvafakat senedi sonrasında hak sahibinin proje kapsamındaki hak ve alacağına karşılık herhangi bir haciz veya tedbir konulması durumunda söz konusu haciz veya tedbir şerhi BELEDİYE’nin hak sahibine ilişkin ilgili kayıtlarına işlenir ve hak sahibine muvafakat senedi uyarınca mevcut hak veya alacağı TOKİ tarafından ödeneceği zaman bu şerh ve kayıtlar BELEDİYE tarafından TOKİ ‘ye bildirilir. TOKİ zamanında bildirilmeyen hacizlerden dolayı oluşacak hiçbir zarardan sorumlu değildir. Hak sahibinin hak veya alacağının haciz edilmesinden haczin terkinine veya ödenmesine kadar İcra İflas Kanunu veya ilgili diğer Kanunların uygulanmasına yönelik usul ve esaslar BELEDİYE sorumluluğundadır.
Taşınmazların devrinden doğacak tapu masrafları taraflarca yasal mükellefiyetler çerçevesinde karşılanacaktır.
BELEDİYE‘ye adına ihdasen oluşabilecek yeni mülkiyetlerin tümü, TOKİ’ye ¨1 iz bedeli üzerinden BELEDİYE tarafından şerhsiz, takyidatsız ve her türlü kısıtlılık halinden arındırılarak devir edilecektir. Devir edilecek bu taşınmazlar karşılığı BELEDİYE, TOKİ’den herhangi bir bedel veya taşınmaz (arsa, konut, dükkan v.b) talep etmeyecektir.
TOKİ’ye devredilecek Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı üzerinde TOKİ tarafından uygulama yapana kadar geçebilecek zaman zarfında her türlü işgal ve TOKİ’nin rızası dışındaki kullanımlara karşı tedbirler BELEDİYE tarafından alınacaktır.
TOKİ’nin mülkiyetine geçen taşınmazların (arsa-arazi-yıkılacak bina) emlak bildirimleri BELEDİYE’nin ilgili birimince, süresi içerisinde hazırlanarak BELEDİYE’nin (Mali Hizmetler Müdürlüğü) ilgili birimine teslim edilecektir. BELEDİYE’den (Mali Hizmetler Müdürlüğü) alınan onaylı emlak bildirimi suretlerinin TOKİ’ye teslim edilmesi ile ilgili tüm iş ve işlemlerin takibi BELEDİYE’ye aittir.
Protokol kapsamında TOKİ mülkiyetine geçen taşınmazların (arsa-arazi-yıkılacak bina) mülkiyetten doğan vergi vesair tüm ödemeleri ile cins değişikliği işleminden sonra BELEDİYE’ye devredilecek konut, ticaret ve sosyal donatılara ait KDV hariç her türlü vergi ve emlak vergileri BELEDİYE’ye aittir. Konutların anahtar teslim tarihindn sonra oluşacak tüm vergiler, BELEDİYE’ce teslim alınmamış olsa dahi BELEDİYE yükümlülüğündedir.
11- Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanına Ait İmar Planlaması
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanının tamamına ait BELEDİYE tarafından hazırlanan vaziyet planı, kentsel tasarım projesine göre TOKİ tarafından talep edilecek imar planı tadilatı, imar uygulaması, ifraz ve tevhit işlemleri BELEDİYE tarafından bizzat veya ilgili kurumlar nezdinde takibi sağlanarak yerine getirilecek ve bu işlemler için TOKİ’den herhangi bir ücret talep edilmeyecektir.
12- Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarına Ait Jeolojik ve Jeotenik Zemin Etüt Raporları
.. / .. / …. tarihli Ön Protokol çerçevesinde, BELEDİYE tarafından Jeolojik ve Jeoteknik zemin etütleri hazırlatılmış ve TOKİ’ye sunulmuştur. İşbu Protokol çerçevesinde yürütülecek çalışmalarda ihtiyaç duyulması halinde TOKİ tarafından talep edilecek ilave zemin etüt raporları da BELEDİYE tarafından TOKİ’den herhangi bir bedel talep etmeden hazırlatılacaktır ve onaylatılacaktır.
Belediye’ce hazırlatılan zemin etüdlerine göre uygulama esnasında oluşabilecek ilave maliyetler BELEDİYE tarafından tazmin edilecektir.
13- Projeler ve Ruhsatlandırma
BELEDİYE’ce proje alanı için uygun mütala edilerek hazırlatılan mimari projelere göre TOKİ’nin talebi ile gerekli ruhsatlandırma BELEDİYE tarafından yapılacaktır. BELEDİYE tarafından hazırlatılan mimari projelere göre oluşan konut ve ticari yapı metrajları değiştirilmeyecektir. Değiştirilmesi halinde vatandaşın itiraz ve bu konuda açılabilecek davaların muhatabı BELEDİYE olup, bu konuda TOKİ’nin bir sorumluluğu bulunmamaktadır. Bu sebeple oluşabilecek tazminat ve giderler BELEDİYE’ce karşılanır. Mimari projelerin TOKİ’ce inceleme sonrası oluşabilecek ilave maliyetlere istinaden oluşabilecek TOKİ zararları BELEDİYE tarafından tazmin edilecektir.
14- Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanına Ait Öncelikli Teknik Altyapı Hizmetleri
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında, TOKİ tarafından konut veya ticari yapı inşa edilecek alan sınırlarına kadar imar yollarında kalan öncelikli teknik altyapı projelendirme ve inşaat işleri (içme suyu, kanalizasyon, yağmursuyu, yol vb.) BELEDİYE tarafından bizzat yapılacak, elektrik, telefon, doğalgaz vb. diğer alt yapı hizmetleri için de ilgili kurumlarla gerekli koordinasyonu sağlayacaktır. Bu hizmetlerle ilgili herhangi bir bedel TOKİ’den talep edilmeyecektir.
Diğer Hükümler
15- Protokolde Bulunmayan Hususlar
Bu Protokol yürürlüğe girdikten sonra bu Protokolün yürütülmesinde Protokolde bulunmayan hususlara ihtiyaç duyulması halinde veya diğer Etaplarla ilgili Ek Protokoller tanzim edilebilir ve düzenlenen bu Ek Protokoller işbu Protokolün ayrılmaz parçası haline gelir.
16- Protokolün Feshedilmesi
İşbu Protokolden doğan yükümlülüklerin taraflardan biri tarafından ihlal edilmesi veya makul süre içerisinde yerine getirilmemesi veya yerine getirilmesi hususunda (taraflardan biri tarafından) ihtarname keşidesine rağmen verilen süre içerisinde yerine getirilmemesi halinde, ihtarname ile verilen süre sonunda başkaca ihtara gerek kalmaksızın Protokol kendiliğinden feshedilmiş sayılır.
Tarafların fesih nedeniyle doğabilecek zararlarını zarara neden olan taraftan talep hakları saklıdır.
17- Anlaşmazlıkların Çözümü
Bu Protokolün uygulanmasından doğabilecek anlaşmazlıkların çözüm yeri ….. Mahkemeleri ve İcra Daireleridir.
18- Yürürlük
Onsekiz (18) maddeden ibaret olan işbu Protokol taraflarca iki (2) nüsha olarak imzalanmış olup, .. / .. / …. tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Ekler:
1- .. / .. / …. tarihli ….. İli, ….. İlçesi, ….. Mahallesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesine İlişkin Ön Protokol.
2- Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanına Ait Bilgiler
3- Vaziyet Planı
T.C. … Belediye Başkanlığı Toki
[/column]