KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE MÜŞAVİRLİK HİZMET SÖZLEŞMESİ
1- Taraflar
….. adresinde mukim ….. Ltd. Şti. ile
….. adresinde mukim …..
2- Sözleşmenin Konusu ve Kapsamı
….. İli, ….. İlçesi, ….. bilinen ve EK -1’de gösterilen Proje Alanı, ile ilgili olarak, Gayrimenkul Geliştirme Yatırımları kapsamında ihtiyaç duyulan ve/veya duyulacak gayrimenkul geliştirme ile aşağıda genel ve özel olarak belirlenen hizmetlere ilişkin olarak müşavirlik hizmetleri sunulması, iş bu sözleşmenin konusunu teşkil etmektedir.
Ek-1’de gösterilen proje alanı bu sözleşmenin eki ve ayrılmaz bir parçasıdır
3- Tanımlar
İşveren : ….. Ltd. Şti.’ni ifade eder.
Danışman : …..’ni ifade eder.
Proje : Taraflarca belirlenen Proje Alanı’na yönelik olarak yapılacak bütün çalışmaları ifade eder.
İş : Taraflarca belirlenen Proje Alanı’nda yer alan yapı ve parsellere yönelik olarak, imar planlarının Proje Alanı’nda konut yapımına uygun hale getirilmesi ve proje katma değeri alanının 185.000m2 nin üzerinde olmasını sağlar şekilde iyileştirilmesi, mülkiyet ve saha tespitleri yapılması, ve işveren ile sözleşme imzalamayan maliklerin proje’yi engellemeyecek proje alanının uygun bir yerine mülkiyetleriyle nakledilmesini sağlayacak şekilde İmar Kanunu 18. Madde uygulaması yapılması gibi konuları içeren Gayrimenkul Geliştirme Faaliyet ve Yatırımlarını ifade eder. Yukarıda anılan işlerin İlgili Kurumlarca re’sen yapılması ve/veya yaptırılması durumunda İşveren adına yukarıda yapılan işlemlere ilişkin teknik ve hukuki danışmanlık hizmetlerinin verilmesi işidir.
Proje Alanı : Taraflarca belirlenip üzerinde mutabık kaldıkları ….. İli, ….. İlçesi, ….. bilinen ve EK -1’de gösterilen proje alanı’nda olan arsa/arazi, parsel/parseller ile üzerinde yapı bulunan özel, kamu (hazine, vakıf, ….. Büyükşehir Belediyesi, İlçe Belediyeleri v.b.) mülkiyetinde olan alanları ifade eder. Taraflarca belirlenecek proje alanları detayları iş bu sözleşmenin ekinde yer alacaktır.
Mevcut İmar
Durumu ve İnşaat
Alanı : Proje alanı’nın bulunduğu Bölgede sözleşmenin imzalandığı tarihteki mer’i (yürürlükteki) 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarını ve bu planlara göre hesaplanan ve taraflarca mutabık kalınan inşaat alını m²’lerini ifade eder.
Proje Geliştirme: Taraflarca belirlenen proje alanı’na ilişkin mülkiyet ve saha tespitlerinin yapılması, imar planlarının proje alanı’nda konut yapımına uygun hale getirilmesi ve imar planlarının proje katma değeri alanı’nın 185.000m2 nin üzerinde olmasını sağlar şekilde iyileştirilmesi, mülkiyet ve saha tespitleri yapılması ve İşveren ile sözleşme imzalamayan maliklerin proje’yi engellemeyecek proje alanının uygun bir yerine mülkiyetleriyle nakledilmesini sağlayacak şekilde İmar Kanunu 18. madde uygulaması yapılması ile işveren’in malik veya hissedar veya taraf olduğu/olacağı arsalar üzerinde yapılması planlanan inşaatların ruhsatlandırılmasına ilişkin projelendirme yöntemlerinin ve süreç planlamasının yapılmasını ifade eder.
Proje Katma
Değeri : Taraflarca belirlenen proje alanı’na yönelik olarak bölgede; Proje geliştirme sayesinde mevcut imar planlarının iyileştirilmesi, her ölçekte yapılacak projelendirme çalışmaları ile mevcut yasa ve yönetmelikler çerçevesinde inşaat m² artışlarının sağlanması ve işveren ile sözleşme imzalamayan maliklerin proje’yi engellemeyecek proje alanı’nın uygun bir yerine mülkiyetleriyle nakledilmesini sağlayacak şekilde İmar Kanunu 18. Madde uygulaması yapılması ile projelerin uygulamasına yönelik çalışmaların yapılması. İşveren’in malik veya hissedar veya taraf olduğu/olacağı arsalar üzerinde yapılması planlanan inşaatların ruhsatlandırılmasına ilişkin süreç planlamasının yapılması ve neticede bölge’de işveren’nin mevcutta yaptığı anlaşmalar ve ileride sahip olacağı gayrimenkullerinin, fizibl şekilde değerlendirilmesinin sağlanması ve buna yönelik yapılacak faaliyetlerin tümünü ifade eder.
Proje Katma
Değeri Alanı : Taraflarca belirlenen proje alanı’na yönelik olarak imar durumu ve yapılacak inşaata esas satılabilir toplam inşaat alanını ifade eder.
Yetki Belgesi/
Vekaletname : İş’in ve müşavirlik hizmetinin yapılabilmesi için, İŞVEREN adına yapılacak iş kapsamında ve bunlarla sınırlı olmak üzere ,işbu sözleşmenin 2 no.lu ekinde yer alan içeriğe haiz olacak şekilde danışman’a verilecek yetki belgesi’ni (Vekaletnameleri) ifade etmektedir.
4- Danışman’ın Görev ve Sorumlulukları
İş kapsamında faaliyet gösterilecek ve geliştirip gerçekleştirilecek proje ile ilgili ihtiyaç duyulan müşavirlik ve benzeri hizmetlerin en üst düzeyde, herhangi bir sınırlama olmadan aşağıda tarif edildiği şekilde, tüm bilgi ve tecrübesini aktararak sağlanması danışman’ın görevidir.
İşbu sözleşme kapsamında danışman kendi bünyesinde bulunan teknik elamanlarla (Şehir Plancısı, Mimar, İnşaat Mühendisi, Peyzaj Mimarı, Teknikerler, v.s.);
- A) Genel Olarak
Proje için, Belediye ve ilgili diğer resmi kurumlar nezdinde iş konusu işlemler takip edilecektir. Söz konusu işler ilgili kanun, yönetmelikler ve konusu ile ilgili diğer mevzuat hükümleri, genelgeler, üst ölçekli imar planı kararları, varsa plan ve proje onay makamının öngörüleri doğrultusunda, teknik, ekonomik faktörlere ve sanat ve ahlaki kurallara uygun şekilde İşverenin hak ve talepleri gözetilecek şekilde yapılacaktır.Bu sözleşme ve eklerinde açıkça belirtilmemiş veya hiç konu edilmemiş hususlarda sözleşme konusu iş ile ilgili ve sözleşmenin imzası tarihinde yürürlükte bulunan kanun kararname, tüzük, yönetmelik, şartname hükümleri bu sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçası olup İşvereni ve Danışmanı bağlar.
- a) Proje için idari, finansal ve teknik tekliflerinin hazırlanmasında işveren’e gereken tüm desteği ve hizmeti sağlayacaktır.
- b) Proje için (i)tapu, (ii)çap, (iii)imar durumu, (iv) halihazır harita, (v)gayrimenkul sahibi /hissedar bilgileri, (vi)takyidat bilgilerini, (vii)işveren ön değerlendirme formunun gereksinimi olan tüm bilgileri sağlayacak ve detaylı raporlama hazırlayacaktır.
- c) Proje’nin takyidat durumuna göre işveren’e yapılması gerekenler konusunda müşavirlik hizmeti sağlayacaktır.
- d) Proje’nin yapılanma şartlarında (imar durumu) yapılması gereken (i) iyileştirme, (ii) geliştirme, (iii) değiştirme vs. çalışmaları belirleyecek, metodolojileri hazırlayacak, işveren’e sunacak ve işveren’nin kabul etmesi halinde belirlenen metodolojiye göre işleri takip edecektir.
5- Yetki
İşveren yukarıda kapsamı ve içeriği belirlenmiş iş ve müşavirlik hizmetinin yapılabilmesi için, işveren adına iş ve proje ile ilgili işbu sözleşme süresince geçerli olmak üzere, danışman’a yetki verecektir. Danışman’a yetki vermek üzere düzenlenecek yetki belgesi örneği ektedir (Ek-2). Yetki verilmesi sonrasında danışman gerekli görüşmeleri, başvuruları ve işlemleri işveren adına yapacak veya işveren’in yapması gerekenler söz konusu olduğunda işveren’i yönlendirecektir.
Yetki belgesi her bir iş için ayrı verilecek olup, bir iş için verilen muvafakat sadece o iş için geçerli olacaktır. Danışman hiçbir şartta iş bu sözleşmeye dayanarak işveren’in yazılı muvafakat’i olmadan, üçüncü şahıslar karşısında işveren nam ve hesabına hiçbir görüşme, başvuru ve işlem yapmayacaktır.
6- Sabit Hizmet Bedeli
İşbu sözleşme konusu iş ve proje için danışman tarafından verilecek olan müşavirlik ve benzeri tüm hizmetler için ve bu kapsamda teknik ekipman ve kadronun, hazırlanacak analiz ve raporların masrafları karşılığında, Madde 7’de düzenlenen hizmet bedelinden ayrı olmak üzere, işveren tarafından danışman’a …..-TL (….. Türk Lirası) sabit hizmet bedeli ödenecektir.
Sabit hizmet bedeli işbu sözleşmenin taraflarca imzalanmasından itibaren …..-TL+KDV’lik (İkiyüzellibinTürklirası+KDV) 2 eşit taksitte ….. ve .. / .. / …. tarihlerinde, peşin olarak işveren tarafından danışman’a ödenecektir.
7- Proje Hizmet Başarı Bedeli
Danışman; Proje Katma Değeri’ni sağlaması ve Proje Katma Değeri Alanı’nın 185.000 m2 veya 185.000m2’nin üstünde olması halinde aşağıdaki başarı ücretleri ve bedellerine hak kazanır.
1- İşbu sözleşme kapsamında Ek 1’de imza altına alınan hedeflerin sağlanması halinde ve 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları askıdan indiğinde …..-TL (….. Türk Lirası + KDV) ve Ek 2’de imza altına alınan hedeflerin sağlanması halinde ve işbu Sözleşmede belirtildiği üzere İmar Kanunu’nun 18. Madde uygulaması tamamlanınca ek …..-TL (….. Türk Lirası) proje hizmet başarı bedeli İşveren tarafından danışman’a ödenecektir.
2- Proje Katma Değeri Alanı Hizmet Başarı Bedeli
Proje katma değeri alanı üzerinden % 3 (yüzdeüç) inşaat alanı veya bu orana karşılık gelen bağımsız bölüm kat irtifak tapusu +KDV olarak işveren tarafından danışman’a Proje Katma Değeri Alanı Hizmet Başarı Bedeli olarak ödenecektir.
Bu Proje Katma Değeri Alanı Hizmet Başarı Bedelinin ½’lik kısmı kat irtifak tapularının düzenlendiği tarihten itibaren 10 iş günü içinde, kalan ½ ‘lik kısım ise kaba inşaatın bitiminden itibaren bir ay sonra bağımsız bölüm kat irtifak tapularının verilmesi şeklinde ödenecektir.
Proje Katma Değeri Alanı Hizmet Başarı Bedeli; inşaat alanı m2’si bağımsız bölüm kat irtifak tapusu şeklinde aşağıda gösterilen örneğe uygun olarak ödenecektir.
Danışmanın Proje Katma Değeri Alanı Hizmet Başarı Bedelinin ödemesinin yapılması için örnek şöyledir: Örneğin Proje kapsamında toplam 200.000m2 yapı üretilmiş ve İşveren’e 100.000 m2 konut, 50.000 m2 dükkan ve 50.000 m2 ofis sağlanmış olsun. Danışmanın ücreti olan %3 şu şekilde ödenir. İşveren kendisine düşen %100 hisse içinden önce %3 oranında 3.000m2 konut, 1.500 m2 dükkan ve 1.500 m2 ofis bağımsız bölümü kendine seçecek; sonra Danışman kendisine düşen Proje Katma Değeri Alanı Hizmet Başarı Bedeli karşılığı gayrimenkul veya hissesi için %3’e tekabül eden 3.000 m2 konut, 1.500 m2 dükkan ve 1.500 m2 ofis bağımsız bölümü seçecek, böylece danışman İşveren’in %100 hissesinin içinden işbu Sözleşme Proje Katma Değeri Alanı Hizmet Başarı Bedelinin net olarak alacaktır.
Danışmanın Proje Katma Değeri Alanı hizmet başarı bedeli karşılığı gayrimenkul veya hissesi kat irtifak tapuları çıkarılmadan önce bağımsız bölümlerden belirlenerek; ya kat irtifak tapuları devredilerek/adına çıkarılarak ödenir veya Danışman isterse onun istediği zamanda, herhangi bir aşamada İşveren; Danışman Proje Katma Değeri Alanı hizmet başarı bedeli karşılığı gayrimenkul veya hissesi oranındaki bağımsız bölüm kat irtifak tapulu mülkiyeti danışmana devreder. Danışman Proje Katma Değeri Alanı hizmet başarı bedeli karşılığı gayrimenkul veya hissesi Danışmana bizzat veya Danışmanın göstereceği yahut belirleyeceği üçüncü kişiye ödenir.
Danışmanın alacağı hizmet başarı bedelleri , İşverenin bu Sözleşme konusu Projeden kâr veya zarar etmesinden etkilenmeyecektir. Danışman inşaat bedeli, malzeme, vergi, resim, harç gibi hiçbir masrafa katılmaz. Kendisinden sadece ücreti karşılığı hisse devri için varsa alıcıya düşen tapu masrafı alınır.
Danışmanın hizmet başarı bedellerinin zamanında ödenmemesi halinde tahsil anına kadar aylık %5 gecikme tazminatı ödenir.
Bu Sözleşme İşverenin ortağı olduğu veya yönetiminde olduğu grup şirketlerini yahut proje’ye dahil olan ortak firmaları veya hakları İşverenden devir ve temlik alanları da kapsar. İşveren bu kişilerin de proje kapsamında danışman’a her türlü ücretini hisseleri oranında ve işbu sözleşme hükümleri doğrultusunda ödeyeceklerini, üçüncü şahsın fiilini taahhüt yoluyla taahhüt eder.
İşbu proje’nin gerçekleştirilmesi esnasında; imar planlarının iptali ya da idari veya yargısal kararlar sonucu proje’nin veya inşaatının yapılmaması halinde; danışmana hizmet başarı ücreti olarak verilen/ödenen kat irtifak tapuları konusu gayrımenkullerin parasal karşılığı yahut zarar, tazminat veya masraf ödenmesi danışman tarafından veya bu hakları ondan edinen 3. kişiler tarafından talep edilemez.
8- Gayrimenkul Ekspertiz Raporu
İşbu sözleşme kapsamında geliştirilecek iş ve projeler’in değerini hesaplamak üzere görev yapacak gayrimenkul ekspertiz firmaları işveren ve danışman tarafından ortak mutabakat ile seçilecek ve atanarak göreve başlayacaktır.
Seçilecek bağımsız gayrimenkul ekspertiz firmasının ilgili mevzuatı kapsamında kurulmuş ve yetkilendirilmiş bir firma olması esastır.
9- Gizlilik
İşbu sözleşme ile ilgili olarak taraflar gizlilik şartlarına sonuna kadar riayet edeceklerini, birbirlerinden edindikleri kazanımları ve bilgileri üçüncü şahıslara ifşa etmeyeceklerini ve paylaşmayacaklarını kabul ve taahhüt ederler.
DANIŞMAN, iş bu sözleşme kapsamında İŞVEREN’a sağladığı müşavirlik hizmeti içinde yer alan PROJELER için verilecek teklifler hakkında, teklifin verildiği kişiler hariç, üçüncü şahıslar ile hiçbir şart altında bilgi paylaşmayacaktır.
10- Sözleşmenin Feshi
İş bu sözleşme taraflarından her biri, diğer tarafın işbu sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesinde gördüğü eksiklikleri ve bu eksikliklerin giderilmesini uygun bir süre vererek yazılı olarak diğer tarafa ihbar edecektir. Bu eksiklerin ihbar edildiği tarafın, ihbar edilen eksikleri belirtilen süre içinde ikmal etmemesi veya edememesi durumunda, 30(otuz) günlük ikinci bir ihbar süresi verilecek, bu süre zarfında da sözleşme şartlarının yerine getirilmemesi halinde, ihbar eden tarafın işbu sözleşmeyi tek taraflı ve ileriye etkili olarak feshetmek hakkı mevcuttur.
11- İlk paragrafta tarif edilen durum haricinde, işbu sözleşmenin yürürlükte olduğu herhangi bir zamanda İŞVEREN tarafından haklı bir nedene dayalı olmaksızın sözleşmenin feshi halinde, DANIŞMAN madde 7’de tarif edilen Hizmet Bedelini hak etmiş sayılacaktır. İşverenin haklı neden iddiasında dahi, DANIŞMANIN o güne kadar yaptığı işlere karşılık gelen hak edişleri ödenir. Danışmanın haklı neden iddiası red ve buna karşı yargı yoluna başvurma hakkı saklıdır.
Projenin etaplar halinde yapılması, bu etapların anlaşmalarının ve izinlerinin ayrı ayrı yapılması DANIŞMAN’ın hak ettiği toplam hizmet bedelini etkilemez. Böyle bir durumda ilk etabın uygulamasının başlangıcıyla sözleşme +2 yıl daha uzar.
Sözleşmenin bu madde gereği 2 yıl uzamış olması halinde, sözleşme uzayan bu 2 yıllık süre içinde İŞVEREN’ce haklı bir nedene bağlı olmaksızın feshedilmesi halinde, İŞVEREN DANIŞMAN’a yukarıda Madde 7’de şartları ve ödeme şekli tarif edilen “PROJE HİZMET BEDELİ”ni ödemekle yükümlü olur.
12- Anlaşmazlıklar
Taraflar arasında anlaşmazlık olması halinde; taraflar öncelikle anlaşmazlıkların sulh yolu ile halli için gayret sarf edeceklerdir. Ancak bu mümkün olmaz ise ihtilafın halli için …..’da bulunan ….. Mahkemeleri ve İcra daireleri yetkili kılınacaktır.
13- Sözleşme Süresi
İşbu sözleşme imza tarihinde yürürlüğe girecek olup, imza tarihinden itibaren 3(üç)yıl süre ile geçerli olacaktır. Sürenin sona ermesinden 15 (onbeş) gün öncesinde tarafların sözleşme süresini uzatmak hususunda yazılı olarak mutabakata varmamaları halinde sözleşme süre sonunda kendiliğinden sona erecektir.
Sözleşme süresinin bitmesi vadeleri geldiğinde hizmet bedeli edimlerinin yerine getirilmesine engel olmaz.
14- Çeşitli Hükümler
İşbu sözleşmenin maddelerinden birinin geçersiz hale gelmesi sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. İşbu sözleşmede yer alan şartlar ancak tarafların yazılı onayı ile değiştirilebilir.
İşbu sözleşmeden doğan damga vergisi de dahil olmak üzere her tür vergi, harç vb resmi mali yükümlülükler İŞVEREN tarafından ödenecektir.
Tarafların işbu sözleşmenin ilk maddesinde belirtilen adresleri tebligat adresleridir ve bu adreslere yapılacak her türlü gönderi, ihbar, ihtar ve bildirimler taraflara yapılmış sayılır.
İşbu sözleşme .. / .. / …. tarihinde DANIŞMAN ve İŞVEREN tarafından 14 (ondört) maddeden ibaret olarak tanzim ve imza edilmiştir.
İşveren Danışman
[/column]