İstisna Akdi (Eser Sözleşmesi) Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davaları Nasıl Açılır?

Eser Sözleşmesi Tarifi

Kanundaki tanımla istisna akdi bir akiddir ki, onunla bir taraf (müteahhit), diğer ta­rafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.

Hizmet akdinde işçi, sadece emeğini, hizmeti vermekte borçlanmakta idi. İstisna eser akdinde ise müteahhit denilen taraf, emek karşılığı olan bir eser meydana getirmeyi, bir şey imal etmeyi taahhüt etmektedir. Terzinin elbise dikmesi, saatçinin saati tamir etmesi, marangozun bir dolap yapması istisna akdine birer örnektir.

Eser sözleşmesi, müteahhidin bir bedel karşılığında, bir eser meydana getirmeyi taahhüt ettiği, kural olarak geçerliliği şekle bağlı olmayan rızai, ani edimli, tam olarak iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

İstisna deyimi Arapça olup, sanat ve beceriyi gerektiren, emek sarfı ile bir şey meydana getirme anlamındadır. Emeğin ürünü olan ve yapımı öngörülen, maddi veya manevi bir varlığı bulunan bu hukuki sonuca doktrinde ve Yargıtay uygulamalarında eser denilmektedir. Eser imalinin hukuki ilişkiye konu olması hali, borçlar hukukunda istisna akdi olarak tanımlanmıştır.

Eser Sözleşmesi Unsurları

Borçlar Kanunun 355. maddesinde üç unsur belirlenmiştir. Bunlardan birisi eser, ikincisi ücret vaadi, üçüncü unsurda anlaşma unsurudur.

Eser

İstisna akdine uygulamada çok kere eser sözleşmesi de denmektedir. Çünkü: madde metninden çıkarılacağı gibi sözleşmenin asli unsuru olan eser, insan emeğinin bu ürünü olarak ortaya çıkan maddi ve manevi varlıklardır. Bir varlığın eser sayılması için maddi varlık olması şart değildir. Bazen manevi varlıklarda birer eser sayılır. Örneğin bir köprü yapılması maddi eserdir. Buna karşılık bir şarkı yapılması, bir kitap yazılması ise fikir ve sanat eseri olarak manevi eserdir.

Konumuzu teşkil eden tapu iptali ve tescil davaları sebebiyle daha çok üzerinde duracağımız eser bina yapılması şeklinde inşaat eseri olarak ortaya çıkmaktadır. Eser de­yince mutlaka onun yeni imal edileceğini anlamak doğru değildir. Bir eserin tamiri veya şeklinin değiştirilmesi, ona bazı unsurların ilavesi de eser sayılır.

Ücret Vaadi

Eser sözleşmesi taraflara karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla ivazlı bir akittir. Yüklenicinin emek ve mesaisi ürünü olarak ortaya çıkardığı eser karşı­lığı iş sahibinin vermeyi taahhüt ettiği semene ücret denmektedir.

Ücret tabiri dar manada para ile ifade edilmekte ise de bazen bir mal veya başka varlık da ücret olarak ödenebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılacak bina karşılığı, iş sahibi arsasını vermektedir. Görüldüğü gibi burada verilen arsa bir ücrettir. Bu sebeple eser sözleşmesinde ücret, İş sahibinin yüklendiği borcu ifade etmektedir.

Taraflar aralarında yaptıkları sözleşmede ücret konusunda bir hüküm koymasalar, ya da ücret konusu sözleşmede belirtilmiş olmasına karşılık miktarı belirtilmemiş olsa da bir ücret ödenmesi gerekir (BK.md.366)

Anlaşma

İstisna akti rızai bir akittir. Tarafların müteahhit tarafından yapılacak olan ve eser niteliğini taşıyan somut olarak belirtilmiş iş görme sonucu (örneğin bir binanın inşası veya bir şeyin tamiri) üzerinde anlaşmaları istisna akdinin tamam olması için yeterlidir. Müteahhidin eseri teslim borcu, iş sahibinin ücret ödeme borcu bu anlaşmadan kendiliğinden doğan sonuçlardır.

Satım aktinde semenden farklı olarak, istisna aktinde ücreti tayine yarayacak hususların anlaşmada gösterilmiş olması şart değildir.

Kural olarak anlaşma belirli bir şekle bağlı değildir. Sözlü ve yazılı yapılabilir.

Eğer yazılı sözleşme yapılırsa bu taraflar arasında ileride doğacak uyuşmazlıklarda bir ispat belgesi olarak kullanılabilir. Bu bakımdan eser sözleşmesinin yazılı yapılması aktin sihhat şartı gereği değil ispat belgesi olarak kullanılmaktadır.

Eser sözleşmesi sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında ise anlaşmanın konusu arsa devri olduğu için bu anlaşmanın mutlaka noterden resen yapılması gerekir, dışarıda yapılırda sonra notere tasdik ettirilirse bu geçersiz olur.

Tapuda tescil işlemi yapılmış ve ifa gerçekleşmişse sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyeceği gibi, inşaatın % 93 oranında tamamlanmış olması halinde dahi sözleşme­lin geçersizliği ileri sürülemez. Eğer böyle bir dava açılırsa hakkın kötüye kullanılması anlamı taşıyacağı için dava redde mahkûmdur.(MK.md.2)

2886 sayılı Devlet İhale kanunu uyarınca yapılacak eser sözleşmelerinin de noterce düzenlenmesi gerekir. Ancak bu sözleşmenin resen yapılması şartı yoktur. Dışarıda yapılıp imzaların noterce tasdik olunması yeterlidir.(DİK. md.57)

Eser Sözleşmesinin Hükümleri

Müteahhidin Hak ve Borçları

Hakları

Müteahhit kelimesi, Arapça olup Türkçesi taahhüt eden bir işi yüklenen demektir.

Müteahhidin (yüklenicinin-yüklenen) yapmış olduğu eser karşılığında iş sahibinden kararlaştırılan ücreti istemek hakkıdır. Eğer ücret kararlaştırılmamış ise o zaman yapıla­cak keşif sonucu bilirkişinin belirlediği miktarı ücret olarak alma hakkı mevcuttur.

İş sahibine yasal olarak yüklenen borç, müteahhidin alacağını teşkil etmektedir.

İşin parası teslim zamanında ödenir. Parça başına bedel ödenmesi kararlaştırılmış ise, parça parça teslim edildikçe her parçanın bedeli teslim edildiği zamanda ödenir.

Götürü pazarlık edilmiş ise, yüklenici yapılacak eseri kararlaştırılan fiyata yapmağa mecburdur. Ancak önceden tahmin edilemeyecek derecede işin külfet ve masrafı atlarsa bu durumda hâkim ya kararlaştırılan bedeli artırır ya da sözleşmenin feshine karar verir.

İş daha az masraf ve emekle yapılsa bile iş sahibi önceden kararlaştırılan bedeli ödemek zorundadır.

Borçları

Teslim borcu

Eser sözleşmesinde müteahhidin borcu eseri meydana getirerek iş sahibine teslim etmektir. Eserin sözleşmeye uygun olarak yapılması ve teslimi gerekir.

Taşınmazlarda teslim şeyin bulunduğu yerde yapılır. Teslim süresi belirlenmişse bu süre içinde yapılır. Süre belirlenmemiş ise bu durumda teslim edilmemesi, halinde hemen sözleşmenin feshi yerine müteahhide ihtarname çekilerek uygun bir süre verilmelidir.

Sadakat ve özen borcu

Müteahhit, işi yaparken iş sahibinin çıkarını düşünmeli ona zarar verecek eylem ve davranışlardan kaçınmalıdır. Buna işin sadakat ve özenle yapılması denir.

Borçlar Kanununun 356.maddesi işçi hizmet aktindeki mesuliyetlere gönderme yaptığı için, işçinin göstermek zorunda kaldığı sadakat ve özenin müteahhit tarafından da gösterilmesi gerekir.

Eseri kendi yapması borcu

Müteahhit eseri bizzat kendisi ya da kendi yönetimi altında yaptırma borcu ile mü­kelleftir. Eğer iş özel ya da kişisel bir mahareti (Beceriyi) gerektirmiyorsa o zaman mü­teahhit işi başkasına da yaptırabilir.

Müteahhit bazen alt müteahhit (taşeron) kullanabilir. Bir binanın elektrik işini başkasına yaptırabileceği gibi ahşap doğrama işini de başkasına yaptırabilir.

Ancak bu durumda alt müteahhidin (taşeron’un) sözleşmeye aykırı davranışından müteahhit sorumludur.

Malzeme ve araç temin borcu

Aksine örf ve adet yoksa ya da sözleşmede aksi hüküm bulunmuyorsa müteahhit gerekli ekli araç ve malzemeyi, alet ve edevatı kendi masrafı ile temin etmeye mecburdur. Bunlar için iş sahibinden her hangi bir masraf isteyemez.

Haber verme borcu

İşin devamı sırasında iş sahibinin verdiği malzemenin veya gösterdiği arsanın kusurlu olduğunun anlaşılması veya inşaatın muntazam yapılmasını engelleyen (grev gibi) bir halın ortaya çıkması, durumunda müteahhit iş sahibine bunu derhal bildirmek zorundadır. Aksi taktirde bunların doğuracağı zarara katlanmak zorundadır.

Başlama ve teslim borcu

Müteahhit işe zamanında başlama, bitirme ve teslim borcu ile mükelleftir. Eğer işe zamanında başlamaz, işi tehir eder yahut iş sahibinin kusuru olmaksızın işin yavaş yürütülmesi sebebiyle zamanında bitirilmeyeceği anlaşılırsa, iş sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Ve bundan doğan menfi zararını isteyebilir.

Ayıba karşı tekeffül borcu

Müteahhit yüklendiği işi sözleşmeye uygun olarak bitirmek zorundadır. Eğer iş kat karşılığı inşaat ise, İnşaatı sözleşme hükümlerine, ruhsata ve projesine uygun yapmakla mükelleftir. Sözleşme ve fenni şartlara uygun yapılmayan inşaat ayıplı inşaat olur. Örneğin kaçak kat çıkılması, projeye aykırı olarak kendiliğinden başka ilaveler yapılması vs hallerinde İnşaat kusurlu inşaat olur. Bu durumda müteahhit ayıplı işten ötürü sorumludur. Ancak iş sahibinin de fırsat buldukça işi kontrol etmesi ve ayıba fırsat vermemesi gereklr.

Ayıbın ortaya çıkması için inşaatın bitirilmiş olması gerekir. Ortaya çıkan ayıp işin kabul edilemeyeceği boyutta olursa, iş sahibi eseri kabul etmek zorunda olmadığı gibi müteahhidin kusuru varsa tazminat da isteyebilir. Eğer ayıp işin kabul edilemeyeceği derecede ağır değilse ücretten indirim yapılması istenebilir.

Ayıp ağır olmakla birlikte inşaatın kal’i (yıkılması) büyük zarar doğuracaksa, bu hal­de ücretin indirilmesi istenebileceği gibi, bundan doğan zararların tazmini de istenebilir.

Eserin, iş sahibi tarafından açık ya da zımni kabulü halinde müteahhit sorumluluktan kurtulur. Ancak basit bir muayene ile anlaşılamayacak derecede müteahhit tarafından sakla­nan bir ayıp söz konusu olursa, Örneğin binanın kirişleri çatlak olduğu halde çok ustaca bir sıva ile bunlar kapatılmış ve gizlenmiş ise, sorumluluk devam eder.

İş Sahibinin Hak ve Borçları

Hakları

İş sahibinin hakkı eserin sözleşme şartlarına uygun olarak kendisine teslimini iste­mektir. Eğer eser sözleşmede belirlenen ücretten aşırı derecede çok çıkmış olursa işi feshetme hakkı da vardır.

Yapılan şey bitmezden evvel iş sahibi yapılan kısmın bedelini ödemek ve müteahhi­din zarar ve ziyanını ödemek şartıyla işi feshedebilir.

Borçları

İş sahibinin borcu kendisine teslim edilen eserin ücretini ödemektir. Ücret eserin tesliminde ödenir. Eğer parça başına ödeme kararlaştırılmış ise her parçanın tesliminde ödenir.

Eserin yapılması iş sahibi yüzünden mümkün olamıyorsa, Örneğin arsasını bir hayır kurumuna sonradan bağışlar ve arsa elinden çıkarda müteahhit sözleşmeye göre inşaatı yapamayacak duruma düşerse, bu halde iş sahibi müteahhide yaptığı işin bedelini ve masrafını ödemek zorundadır.

Eser Sözleşmesinin Sona Ermesi

Eser sözleşmesi çeşitli şekillerde sona erer. Bunların başında eserin teslimi gelir. Eğer eser yapılmış ve teslim edilmiş, taraflarda birbirlerini ibra etmiş ise sözleşme sona erer.

Müteahhidin işe geç başlaması ve tehire bırakması ya da sözleşmeye aykırı yapması yüzünden eserin ayıplı olacağının anlaşılması halinde iş sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

Götürü ücretle belirlenen eser sözleşmesi, olağanüstü hallerin ortaya çıkması halin de hâkim kararı ile feshedilebilir.

İşin ücretinin kararlaştırılanın çok üstünde olacağı keşif sonucu anlaşılırsa iş sahibi işi feshedebilir.

İş sahibi açısından ortaya çıkan bir sebeple, (örneğin iş sahibinin arsa üzerinde diğer mirasçıların rızasını alamaması gibi ) işin yapılması imkânsız hale gelirse sözleşme sona ermiş olur.

Bu sebeplerden başka temerrüt ve gecikme sebebi ile de sözleşme feshedilebilir.

İstisna Akdi (Eser Sözleşmesi) Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Görev

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğacak davalarda görevli mahkeme dava de­ğerine göre belirlenir. Dava değeri …….TL.ye kadar olanlar için sulh hukuk mahkemesi, bunun üstündeki değerde olan davalarda ise asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.

Asliye hukuk mahkemesinde görülen davalarda eğer taraflardan her ikisi de tacir sıfatını taşıyorsa bu durumda görevli mahkeme asliye ticaret mahkemesidir.

Davanın görüleceği yerde asliye ticaret mahkemesi yoksa ticari nitelikte olan dava­lara asliye hukuk mahkemesi ticaret mahkemesi sıfatıyla görevlidir. Birden fazla asliye hukuk mahkemesi var ise bu durumda 3. asliye hukuk mahkemesi davaya ticaret mah­kemesi sıfatıyla bakar. (TTK.md.5)

Taraflardan sadece birisi tacir ise, davaya bakma görevi asliye hukuk mahkemesine aittir.

Halk arasında yap sat olarak bilinen konut ve tatil amaçlı taşınmaz satışlarına ilişkin davalarda ise tüketici mahkemeleri görevlidir.

İstisna Akdi (Eser Sözleşmesi) Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Yetki

Arsa karşılığı kat yapım sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tapu iptali ve tescil dışında kalan sadece tazminat vs. gibi davalarda yetkili mahkeme Davalının ikametgâh mahkemesi , yanı sıra davalının ya da temsilcisinin orada bulunması kaydıyla sıra sözleşmenin yapıldığı yer mahkemesi de yetkilidir.

İstisna Akdi (Eser Sözleşmesi) Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Davacı

İnşaat sözleşmelerinde davacı aktin taraflarından olabileceği gibi, müteahhitten da satın alan üçüncü kişilerde olabilir.

İstisna Akdi (Eser Sözleşmesi) Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Davalı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı tapuda malik olarak görünen kişi ya da kişilerdir.

İstisna Akdi (Eser Sözleşmesi) Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarının Niteliği

İnşaat sözleşmesine dayalı açılacak tapu iptali ve tescil davası niteliği itibariyle bir eda davasıdır.

İstisna Akdi (Eser Sözleşmesi) Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Süre

İnşaat sözleşmesinde kusurlarından ötürü müteahhit, mimar ve mühendislere karşı sahibinin açacağı davalar 5 yıllık,

Ayrıca sair davalar yine 5 yıllık,

Tapu iptali ve tescil davaları ile müteahhidin kasıt ve ağır kusuru sebebiyle açılacak davalar 10 yıllık,

Zaman aşımına tabidir. Zaman aşımı kesin kabul tarihinden başlar.

İstisna Akdi (Eser Sözleşmesi) Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Deliller

Arsa sahibi ve müteahhit arasında ya da müteahhit ile üçüncü şahıslar arasında noterde yapılan bir sözleşme ile satış vaadi yapıldığı için kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları uygulamada daha çok bu sözleşme delili ile ispatlanır.

Bilindiği gibi tapulu taşınmazların satışının geçerli olabilmesi için BK.nun 213 ve tapu Kanununun 26. maddesine göre tapu memuru huzurunda yapılması gerekir. Eğer noterde satış vaadi sözleşmesi yapılmış ise Noterlik Kanununun 60. maddesine göre alıcı cebri tescil davası açarak tapuyu üzerine geçirir. Bunun dışında tapulu taşınmazın harici satışı geçersiz olup mülkiyeti devretmez. Ya da harici satışlarda alıcı mahkemeye başvurarak cebri tescil davası açamaz.

Ancak ülkemizde son zamanlarda hızla gelişen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sebebiyle Yüce Yargıtay bu kuralı biraz yumuşatmıştır. Yargıtay’ın 1988 gün ve 2/2 sayılı hadi birleştirme kararına göre; eğer arsa karşılığı inşaat yapma sözleşmesinde ba­rışız bölüm alarak ve parasını tamamen ödeyerek daireyi teslim alan kişiye tapu verilmez, o da cebri tescil davası açar ise, MK. nun 2. maddesine dayanarak hâkim davanın kabulüne karar verebilir.

Bu durumda tanık dâhil her türlü delil ikame edilebilir.

İstisna Akdi (Eser Sözleşmesi) Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Hüküm

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında davanın ispatlanması halinde tapunun iptali ile davacı adına belirlenen arsa payı karşılığında bağımsız bölümün tesciline karar verilmelidir. Eğer müteahhit tapuyu almış ve fakat inşaatı noksan bırakmış kaçmış veya temerrüde düşmüş olmasına karşılık ihtar çekilme­sine rağmen bitiremeyeceği anlaşılmış olursa, bu durumda müteahhit adına yapılan tapunun iptali ile arsa sahibi adına tescile karar verilir.

Üçüncü şahıslar müteahhitten kat almış parasını ödemiş ve tapu alamamış ise üçüncü şahıslar adına payları oranında tapunun iptali ile alınan bağımsız bölümün tesci­line karar verilmelidir.

Hüküm HUMK.nun 388-389. maddelerinde yazılı unsurları taşımalıdır. Tefhim edilen kısa karar ile gerekçeli karar arasında uyum olmalıdır. Bu iki karar birbiri arasında çeliş­kili olmamalıdır.

Davada nisbi harç alınır. Kararın tebliği tarihinden itibaren sulh hukuk mahkemesi kararları 8 gün ve asliye hukuk mahkemesi kararları ise 15 gün içinde temyiz edilebilir.