İş Yeri İhtiyacına Dayalı Tahliye Davası Nasıl Açılır?
6570 sayılı Yasanın 7/c maddesi hükmüne göre kiralayan “gayrimenkulu kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira aktiniti hitamında” tahliye davası açabilir.
İŞYERİ İHTİYACINA DAYALI TAHLİYE DAVASI
Konut ihtiyacı sebebiyle açılacak tahliye davasını düzenleyen Yasanın 7/b maddesi ile işyeri ihtiyacını düzenleyen 7/c maddesi arasında yakın benzerlik bulunduğundan tekrardan kaçınmak amacıyla 7/b maddesi bendinde yapılan açıklamalara gönderme yapılacaktır.
A – Dava Hakkı:
6570 sayılı Yasanın 7/b maddesi hakkında dava hakkı yönünden yapılan açıklama işyeri ihtiyacı sebebiyle açılacak tahliye davasını düzenleyen 7/c maddesi bakımından da geçerlidir. Özetle kiralayanın dava hakkı mutlak olup kiralayanın dışında malik ve yeni malikinde dava açma hakkı mevcuttur.
Türkiye’de oturma izni almış yabancı uyruklu kişilerde Türkiye’de yasaklanmamış işler için tahliye davası açabilirler.
Tüzel kişilerde işyeri ihtiyaçları sebebiyle tahliye davası açabilirler. Örneğin bankalar mensupları için yemekhane yapmak üzere kiralanana ihtiyaçlarının bulunduğunu veya kiralananda şube açacaklarını ileri sürerek dava açabilirler. Bunun yanında bir ticari şirket, ortağının ihtiyacı için dava açamaz.
B – Husumet:
6570 sayılı Yasanın 7/b maddesi hakkında yapılan açıklama bu madde içinde geçerlidir. Özetle dava kiracıya karşı açılır.
C – İş Yeri İhtiyacına Dayalı Tahliye Davası Dava Açma Zamanı:
Yine 6570 sayılı Yasanın 7/b maddesi bakımından yapılan açıklama işyeri için açılacak davalar içinde geçerlidir. Özetle davanın kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekir.
D – Maddenin Kapsamı:
6570 sayılı Yasanın 7/b maddesinde olduğu gibi 7/c maddesinde düzenlenen işyeri ihtiyacı ya kiralayanın kendisinin veya eşinin veya çocuklarının ihtiyaçlarına ilişkin olması gerekir.
E – İhtiyacın Niteliği:
1 – Meslek ve Sanatın Bizzat İcra Edilmesi:
Kiralananda yapılacak işin özel bir ihtisası gerektirmesi halinde ihtiyaçlının bu uzmanlığa sahip olması gerekir. Örneğin eczacılık, avukatlık, dişçilik özel uzmanlığı gerektiren mesleklerden olduğundan ihtiyaçlının bu mesleğe sahip olup, olmadığı belirlenmelidir.
Ancak özel uzmanlığı gerektirmeyen bir iş olupta, yapılacak iş ruhsata tabi bir iş ise bu takdirde kiralananın bu işe uygun olup olmadığı başka bir anlatımla bu yere ruhsat verilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Örneğin poliklinik, eczane, lokanta gibi iş yerleri ruhsata tabi yerlerdir. Rastgele bir yerde eczane açılamaz, poliklinik hizmeti verilemez.
2 – İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması:
Kural olarak işyeri ihtiyacı dava açılmadan önce doğmuş bulunmalıdır. Ancak ihtiyacın yakın bir zamanda doğacağı hususunda tereddüt yoksa, bu işe hazırlık yapmak amacıyla önceden de dava açılabilir. Örneğin askerlikten terhisine kısa bir süre kala bir kimse kurmayı tasarladığı iş için önceden dava açabilir.
Keza ihtiyacın samimi olması gerekir. Örneğin davacının aynı nitelikteki başka bir işyerini boş tutuyorsa veya böyle bir iş yerini davadan kısa bir süre önce kiraya vermiş ise ihtiyaç iddiasının samimi olduğundan söz edilemez.
6570 sayılı Yasada zorunlu ihtiyaç tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir. Sırf vakit geçirmek için veya mevcut bir işi varken ilave bir iş yapmak istemek zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemez.
3 – Tahliye Tehdidi Altında Bulunmak:
Konut ihtiyacında ihtiyaçlının kirada oturması başlı başına tahliye nedeni olarak kabul edilmesine karşın işyeri ihtiyacı bakımından ihtiyaçlının kiralık yerde faaliyet göstermesi tahliye için yeterli olmayıp ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması şarttır. Tahliye tehdidi altında bulunma ihtiyacın varlığı için yeterli bir nedendir.
Tahliye tehdidi halinde bulunma durumun davacı tarafından ileri sürülmesi şarttır. Aksi halde hâkim kendiliğinden nazara alamaz.
4– Tahliyesi İstenilen Taşınmazın Daha Üstün Nitelikte Olması:
Tahliyesi istenilen yer ihtiyaçlının kirada bulunduğu işyerinden nitelik itibariyle daha üstün veya en azından eşdeğer özelliklere sahip olmalıdır. Bu şekilde üstünlük veya eşdeğer olma hali başlı başına tahliye sebebidir. Kiralananın üstün nitelikle olduğu ileri sürülmese dahi ihtiyaç iddiasının içinde bu isteğinde bulunduğu kabul edilip mahkemece kiralananın üstünlük vasfı yönünden araştırma yapılması gerekir. Bu durumda ayrıca tahliye tehdidi altında bulunma koşulu aranmaz.
F-Kısmi Tahliye:
Kiralanan bir bütün olup kural olarak tamamının tahliyesine karar verilir. Ancak kiralananın bir bölümü yapılacak işe yeterli olacağının belirlenmesi halinde tamamının tahliyesi cihetine gidilmeyerek bu kısmın tahliyesine diğer bölüm için davanın reddine karar verilmesi gerekir. Bunun için tarafların muvafakatları şarttır.
Kiralanan bir bölümünün ihtiyaçlının ihtiyacına kâfi geleceği belirlenipte kısmi tahliye cihetine gidilmesinin gerekmesi halinde davacı bu şekilde kısmi tahliyeyi kabul etmez, kiralananın tamamının tahliyesi hususunda ısrar ederse, bu durumda ihtiyaç iddiasında samimi olmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi gerekir. Buna karşılık davalı kısmi tahliyeye razı olmazsa bu takdirde kiralananın tamamının tahliyesi cihetine gidilmelidir.
Kısmi tahliye istenmesi halinde kiralananın geri kalan kısmının kiracının ihtiyacını karşılayıp karşılamadığının belirlenmesi gerekir. Zira kısmi tahliyede davalı kiracının durumununda göz önünde bulundurulmalıdır. Geri kalan kısmın kiracıya kafi gelemeyeceğinin anlaşılması halinde taşınmazın tümünün tahliyesi de istenmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekir.