İcra Yoluyla Kiralanan Taşınmaz Nasıl Tahliye Edilir?
İlâmsız icranın kural olarak para ve teminat alacakları için mümkün olduğunu daha önce açıklamıştık. Ancak, kanun koyucu, belirli özel şartların varlığı halinde kiralanan taşınmazların ilâmsız icra yoluyla tahliyesine de imkân tanımıştır. Kiralanan taşınmazların tahliyesi için, ilâmsız takip yoluna başvurulması iki durumda mümkündür. Bunlar, kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesidir. Birinci durumda, takip sonucu bir para alacağına kavuşmak ve onunla birlikte tahliye söz konusu iken, ikinci durumda sadece tahliye söz konusudur. Bu yönüyle ikinci durum, ilâmsız icranın para alacağına yönelik olmasına ilişkin kuralın tam bir istisnasıdır. Her iki tahliye için de taraflar arasında yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesinin varlığı asıldır. Ancak, bedelin ödenmemesi sebebiyle tahliyede yazılı kira sözleşmesi aranmazken, kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliyede yazılı kira sözleşmesinin varlığı gerekir. Kira sözleşmesi dışındaki hallerde (örneğin haksız işgal), tahliye genel hükümlere göre talep edilmelidir.
Kanunda belirtilen bu iki hal dışında, kiralanan yerin tahliyesi isteniyorsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (m. 350 vd.) belirtilen şartların oluşması ve buna bağlı olarak tahliye davası açılarak ilâm alınması, ilâma göre ilâmlı icra takibi yapılması gerekir. Kanunda, kiracının tahliyesine ilişkin hükümler dışında, ayrıca koruma tedbiri olarak, hapis hakkı için defter tutulması (İİK m. 270) ve kaçırılan eşyanın takip hakkı (İİK m. 271) düzenlenmiştir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye
Esasen kiracı kirasını ödemezse, kiraya veren, alacaklı sıfatı ile kiracısına karşı genel haciz yoluyla takip yapabilir. Ancak, genel haciz yoluyla takip, sadece kiracının kira bedelini ödemesini sağlayabilir. Bir de, yapılan bu takip kiracıya karşı haklı ihtar anlamına geleceği için, ileride açılabilecek tahliye davasında kullanılabilir. Şayet kiraya veren, yalnızca kira bedelinin tahsili amaçlamayıp aynı zamanda kiracının taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa, bu durumda kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak ilâmsız tahliye yoluna başvurmalıdır. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması ve bunun takip talebine eklenmesi şart değildir.
Bu takip yolunun temel aşamaları: Takip talebi, ödeme emrinin gönderilmesi, takibin kesinleşmesi, kira borcu için icra dairesinde haciz, satış, paranın ödenmesi; buna paralel olarak da tahliye için tahliye prosedürü işletilir. Bu takip yoluna, İİK’nun 269d maddesinde belirtilen hükümler çerçevesinde, genel haciz yoluyla takipteki hükümlerin de bir kısmı kıyasen uygulanır (uygulanacak hükümler: İİK m. 62, 63, 65, 66, 68, 70, 72).
Burada da takip talebi genel haciz yoluyla takipteki gibidir ve İİK’nun 58. maddesine göre bir takip talebi doldurulur. Takip talebinde iki şey talep edilir: Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi ve kiracının taşınmazı tahliyesi. Yani, kiraya veren, adeta genel haciz yolundaki talebi ile tahliye talebini birleştirmektedir. Tahliye talep edilmemişse, kiracının tahliyesi mümkün değildir. Alacaklı-kiraya verenin, takip talebini icra dairesine vermesi üzerine icra dairesi, tahliye talebini de içeren bir ödeme emri (örnek no: 13) düzenleyerek borçlu-kiracıya gönderir (İİK m. 269, Yön. m. 32).
Ödeme emrini alan borçlu-kiracı, borcunu ödemek isterse, bunu kural olarak otuz gün içinde yerine getirmelidir. 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu’na göre, ödeme süresi en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, hasılat kiralarında ise en az altmış gündür (TBK m. 315/II; 362/II).
Borçlu-kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra itiraz etmek isterse, bunu ödeme emrinin tebliğinden itibaren kural olarak yedi gün içinde icra dairesine bildirmelidir. Süresinde ödeme emrine itiraz edilmezse, takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşir. Ancak, kesinleşmeye rağmen hemen takibe devam edilemez, ayrıca ödeme süresinin geçmesi de beklenir (kural olarak otuz gün) ve alacaklı-kiraya veren, borçlunun mallarına haciz konulmasını icra dairesinden ister. Yani, itiraz süresi sonunda takip kesinleşmiş olsa dahi, ödeme süresi geçmeden takibe devam edilemez. Bundan sonraki aşamalar tamamen genel haciz yolundaki hükümlere göre olur. Ancak, ödeme emrine itiraz etmeyen ve süresinde de borcunu ödemeyen kiracının, ayrıca tahliyesi için, mutlaka icra mahkemesinden tahliyesine karar verilmesi istenmelidir. Alacaklı, icra mahkemesinden tahliyeyi, ihtar süresinin bitimi tarihinden itibaren altı ay içinde istemelidir (İİK m. 269a). Burada haciz için icra dairesinde, tahliye için icra mahkemesinde talepte bulunulur.
Borçlu-kiracı, ödeme emrine itiraz ederse, itirazla takip durur. Alacaklının, borçlunun itirazının kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde, itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurması gerekir; aksi halde aynı kira alacağından dolayı ilâmsız tahliye takibi yapılamaz (İİK m. 269/III). Kiracının itirazı kira akdine ilişkin olabileceği gibi, kira akdi dışında bir sebebe de dayanabilir. İtiraz kira akdine ilişkinse, bu durumda kiracı ya kira akdinin varlığını tamamen inkâr eder veya kira akdini kabul edip diğer itiraz sebeplerini, örneğin kira bedellerini ödediğini ileri sürer.
Kiracı kira akdini inkâr etmek isterse, bunu açık ve kesin olarak yapmak zorundadır (İİK m. 269/II, c. 2). Kiracının bu itirazı üzerine alacaklının, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini isteyebilmesi için, kira sözleşmesinin yazılı ve aynı zamanda noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması gerekir (İİK m. 269b/I). Aksi halde, kiraya veren, icra mahkemesine değil; sulh hukuk mahkemesine başvurup kira bedelinin tahsili ve kiracının tahliyesi için dava açmalıdır (İİK m. 269b/ IV; HMK m. 4/I, a). Alacaklı kira sözleşmesini belirtilen şekilde icra mahkemesinde ispat ederse, borçlu-kiracının da, kira sözleşmesinin varlığı ve şartları hakkında aynı kuvvette belgeler göstermesi gerekir.
Borçlu, kira akdi dışında bir itirazda bulunursa (örneğin, ödeme, zamanaşımı gibi), kira akdini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/II, c. 2). Bu durumda, alacaklı, icra mahkemesine başvurup borçlunun itirazının kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini ister. İcra mahkemesi, artık kira akdini inceleyemez. Borçlu, itirazını ancak İİK’nun 68. maddesindeki belgelerle ispat edebilir (İİK m. 269c/I).
Yukarıda belirtilen şekilde yapılan inceleme sonunda borçlunun itirazı kaldırılır ve tahliyesine karar verilirse, bu karara karşı istinafa başvuru mümkün olmakla birlikte (5311 S. K. ile değişik İİK m. 363/I), kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez. Bu durumda, alacaklı borçlunun mallarının haczini ve tahliyesini talep edecektir. Ancak, tahliye için, icra mahkemesi kararının borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269c/III). Böyle bir durumda borçlu-kiracı, tahliye kararı üzerine, üç aylık kira bedeli karşılığında icranın geri bırakılması yoluna başvurabilir (İİK m. 269c/III, 36, ayrıca bkz. İBK 4.12.1957, 10/25, RG 30.1.1958, S. 9821).
Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilâmsız tahliye yoluna başvurabilmek için, alacaklı kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdü olması gerekir. Sözlü bir anlaşmayla kiraya verilen bir taşınmazın bu şekilde tahliyesi istenemez (İİK m. 272/I). Özellikle Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, sadece kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli değildir; kiracı kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte, kira süresinin sonunda (veya başka bir tarihte) kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır (TBK m. 352, I). Bu taşınmazlar için, yazılı kira sözleşmesi bulunmasa da, sadece geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün varlığı yeterlidir.
Bu takip yolunun temel aşamaları, takip (tahliye) talebi, tahliye emri, takibin kesinleşmesi ve tahliyedir. Dikkat edilirse, burada artık icra dairesi ödeme emri değil, tahliye emri göndermektedir, takip kesinleştikten sonra da sadece tahliye söz konusu olmaktadır.
Kiralayan, kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemezse, bu sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurup kiracının tahliyesi için takip yapmak zorundadır. İcra mahkemesi bu süreyi, hak düşürücü bir süre olduğundan, kendiliğinden dikkate alır. Tahliye talebi ile birlikte ayrıca yazılı kira sözleşmesi de icra dairesine verilmelidir. Şayet Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bir sözleşme söz konusu ise, yazılı tahliye taahhüdünün de mutlaka talebe eklenmesi gerekir. Ancak, yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa bile en azından yazılı tahliye taahhüdünün bulunması gerekli ve yeterlidir. Tahliye talebini alan icra müdürü, kiracıya bir tahliye emri gönderir. Bu tahliye emrinde, taraflara ilişkin bilgiler dışında, kira sözleşmesinin tarihi, kiracının taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesi; şayet kiracının kiranın yenilendiğine ya da uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa, bunu yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi, itirazda bulunmaz veya taşınmazı tahliye etmezse, zorla tahliye edileceği yazılır (İİK m. 272; Yön. m. 33).
Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde, takibe itiraz edebilir. Bu itirazını yazılı veya sözlü olarak, icra dairesine bildirir ve itiraz ile takip durur (İİK m. 274). Kiracı, özellikle kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etmek isterse, bunu ayrıca ve açıkça belirtmelidir; aksi halde bu imzayı ikrar etmiş sayılır.
Kiracı imzayı inkâr ederse, icra mahkemesi bu konuda imza incelemesi yapamaz, kiralayanın kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir.
Kiracı itirazında, adî yazılı şekilde yapılmış olan kira sözleşmesindeki (veya tahliye taahhüdündeki) imzayı inkâr etmemiş veya kira sözleşmesi (veya tahliye taahhüdü) noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış ise, kiralayan icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m. 275). Buna karşılık kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış yahut tarih ve imzası kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belge ile ispat edemezse, icra mahkemesi, kiracının itirazının kaldırılmasına karar verir (İİK m. 275/II). Kiraya veren, kiracının dayandığı adî senet altındaki imzayı inkâr ederse, icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz, itirazın kaldırılmasına karar verir. Bunun üzerine kiracı genel mahkemede dava açabilir (İİK m. 275/IV, V).
Yukarıda açıklanan şekilde itirazın kaldırılmasına karar verilirse veya kiracı süresinde tahliye emrine itiraz etmezse, icra dairesi tarafından kiracı taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir. Ancak, bunun için tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş günlük sürenin geçmesi gerekir (İİK m. 273).
Taşınmazda borçlu dışında üçüncü kişinin bulunması durumunda (borçlunun kanunda sayılan yakınları ile borçlunun ortakları ve borçluya bağlı olarak taşınmazda oturanlar üçüncü kişi sayılmazlar), bu kişi işgalde haklı olduğuna dair resmî bir belge gösteremezse derhal tahliye olunur. Ancak, bu kişi resmî bir belge göstermese de, kira sözleşmesinin tarihinden önceki bir tarihten önce taşınmazda oturduğunu beyan eder ve icra müdürünce mahallinde yapılan incelemeyle bu beyan doğrulanırsa, icra müdürü tahliyeyi erteleyerek durumu üç gün içinde icra mahkemesine bildirir. İcra mahkemesi tarafları dinler ve duruma göre taraflardan birine yedi gün içinde mahkemede dava açması için karar verir. Bu süre içinde dava açılırsa, davanın sonucuna göre hareket edilir; dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır (İİK m. 276).