Harici Satış Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davası Nasıl Açılır?
Harici Satış Tarifi
Tapulu taşınmazların, tapuda resmi memur huzurunda satışının yapılması çok sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Medeni Kanunun 706. maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş imalarına bağlıdır.” Hükmünü getirmiştir.
borçlar Kanunun taşınmaz satışını düzenleyen 213. maddesi hükmüne göre; Gayrimenkul satımının muteber olması için resmi senede bağlanması şartını koymuş ve Kanununun 26. maddesi ise taşınmaz satışlarının geçerli olması için, tapu memuru huzurunda yapılmasını emretmiştir.
Her üç yasanın da birlikte ve çok sıkı bir şekilde düzenlediği ortak hüküm, taşınmaz satışlarının geçerli olması için bu satışın resmi tapu memuru huzurunda yapılması şartını koymuş olmasıdır. Eğer satış resmi memur huzurunda yapılırsa hüküm doğurur ve geçerli bir satış olur.
Peki acaba, taşınmaz satışı resmi memur huzurunda yapılmaz ise hüküm doğurmaz mı? Böyle bir satış geçerli olmaz mı? Sorusu akla gelmektedir.
Hemen belirtelim ki, tapu memuru huzurunda yapılmayan satış geçerli olmaz ve hüküm doğurmaz.
Tapulu taşınmazların, tapu memuru huzurunda yapılmayan satışlarına Harici satış denir. Böyle bir satış, ister el yazısı senetle yapılsın, ister köy senedi dediğimiz köy muhtarının ve ihtiyar heyetinin onayı ile yapılsın farketmez. Her halde tapulu taşınmazlarda hiçbir hüküm ifade etmez. Yapılan satış harici satış olduğu için taşınmazın mülkiyetini geçirmeyen geçersiz bir satış olur.
Eğer Tapu memuru huzurunda değil de Noterlik Kanununun 89. maddesi uyarınca noterde yapılmış olursa satış yine hüküm ifade etmez. Ancak Yargıtay uygulamalarına göre noterde yapılan satış sözleşmesinde; satıcı “sattım” ve alıcı da “aldım” sözlerini kullanmış olsalar bile böyle bir sözleşme satış sözleşmesi sayılmaz. Satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilir. Satış vaadi sözleşmesine dayanarak alıcı cebri tescil davası açabilir.
Harici Satış Hükümleri
Harici Satış sözleşmesi ile tapulu bir taşınmazın satışı geçersiz olup hiçbir hüküm doğurmayacağı için, satıcı taşınmazın zilyetliğini devretse bile alıcı taşınmaza malik olamaz. Sadece zilyedi olur. Böyle bir satışta, tapuda ismi yazılı olan kimse malik olmaya devam eder.
Tapusuz taşınmazlarda ise durum farklıdır. Çünkü tapusuz taşınmaz hükümleri farklıdır. Tapusuz taşınmazlarda zilyetliğin devri geçerlidir. Bu nedenledir ki tapusuz taşınmazların haricen satışı geçerlidir.
Tapulu taşınmazlarda; Eğer harici satışla alan kimse Medeni Kanunun 713/2. maddesinde yazılı olan şartlar oluşursa bu durumda zilyetlikten yararlanarak tescil davası açma hakkını kazanabilir. Yani tapuda ismi yazılı olan kimsenin 20 yıl evvel ölmüş olması onun mirasçılarının tapuyu üstlerine geçirmemiş olması ve alıcının da 20 yıl süre ile nizasız ve fasılasız kullanmış bulunması hallerinde tescil istemek hakkı vardır.
Harici satışlar ülkemizin sosyal bir yarası haline gelmiştir. Uygulamada sıkça görülen bu tür tapu dışı satışlardan ötürü, birçok kimse mağdur olmaktadır. Hatta son yıllarda adeta patlama gösteren konut yapımı sebebiyle müteahhitlerden, daha inşaat temelde iken, taksitle daire alan birçok kimse taksitlerini ödeyip bitirdikleri halde, inşaat fiyatlarının artması yüzünden dairenin tapuda ferağını vermeyen müteahhitlere karşı bir çok dava açılmış ve geçerli bir satış olmadığı için davalar reddedilmiştir.
Nihayet Yargıtay bu sosyal yaraya parmak basarak hakkın kötüye kullanılması ilkesinden hareketle kısmen de olsa bir formül geliştirmiştir.
Yüksek mahkeme; 30.9.1988 gün ve 2/2 sayılı içtihadı birleştirme kararında; Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ait geçerli bir sözleşme olmadan tarafların, bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının bütün borçlarını eda etmesi ve satıcının bağımsız bölümü teslim ederek onu malik gibi kullanmasına rağmen, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde, olayın özelliğine göre hâkimin MK.nun 2. maddesini gözeterek, açılan tescil davasını kabul edibileceğini hükme bağlamıştır.
Eğer tapulu taşınmaz, harici bir sözleşme ile satılır alıcı, bu sözleşmeye dayanarak tapu iptali ile taşınmazın adına tescilini isterse bu dava reddedilir. Ancak satıcı mahkemede bu tescil davasını kabul ederse, bu kabul de kamu düzenine aykırı olmaz ise, örneğin imar mevzuatına aykırı değilse o zaman HUMK.nun 95. maddesi uyarınca kabul kesin hükmün bütün sonuçlarını doğuracağı için hâkim davanın kabulüne karar vermelidir.
Daha önceleri, harici satışla tapulu taşınmaz alan alıcı, bu taşınmazın elinden çıkması halinde sözleşmede yazılı .bedeli sadece istemekte idi. Örneğin sözleşme yapıldığı tarihte ödediği bedelin satın alma gücü bir araba alacak değerde iken, taşınmazın elinden alındığı tarihte isteyebileceği bedel yine ayni bedel idi. Bu da artan enflasyon sonucu paranın satın alma gücünün düşmesi sebebiyle çok az bir miktar olup, misalimizdeki arabaların bu kez tekerini bile alma gücünden yoksun idi.
Ancak bu sosyal yaraya da Yargıtay parmak basarak, durumu düzeltmiş, paranın iadesi halinde güncelleştirilmesini hükme bağlamıştır. Böylece denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması bizce de isabetli olmuştur.
Şunu da belirtmekte yarar görmekteyiz. Harici sözleşme ile tapulu taşınmazı satın alan kimsenin, haksız iktisap kuralları uyarınca bedelin iadesini isteyebilmesi için, taşınmazı alıcının satıcıya teslim etmiş olması ya da satıcının müdahalenin men’i davası açmış olmasına bağlıdır. Yoksa bir yandan taşınmazı elinde bulundururken öte yandan bedelin iadesi istenemez.
Tapulu taşınmazların harici sözleşme ile satışı geçersiz bulunduğundan dolayı, bu sözleşmede yer alan cezai şart dahi geçersizdir.
Ayrıca 3402 s. Kadastro Yasası’nın 13/B-b maddesi uyarınca satış tarihinden kadastro tarihine kadar 10 yıl süre içinde harici sözleşme ile satın alanın zilyetliğinde bulunursa taşınmazın zilyetlikle iktisabı mümkündür.
Harici Satış Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Görev
Görev dava değerine göre belirlenir. …….TL değerine kadar sulh hukuk mahkemesi, bu miktarın üstündeki değerde olan davalara asliye hukuk mahkemesinde bakılır.
Harici Satış Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Yetki
Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde çözümlenir.
Harici Satış Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Davacı
Tapu maliki olan satıcı, el atmanın önlenmesi, harici sözleşme ile satın alan ise bedelin iadesi davası açabilir. Eğer Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bir binadan harici sözleşme ile bağımsız bölüm satın almış ve edimini tamamen yerine getirerek bağımsız bolümü de teslim almış ise, bu durumda alıcı, Tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Harici Satış Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Davalı
Davalı kayıt maliki ya da mirasçılarıdır. Ancak Eğer Kayıt maliki ya da mirasçılar davacı olmuş ve el atmanın önlenmesi davası açmış iseler, bu durumda davalı harici satış sözleşmesi ile taşınmazı satın alan ya da onun mirasçılarıdır.
Harici Satış Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasının Niteliği
İster kayıt maliki tarafından el atmanın önlenmesi davası açılsın, ister alıcı tarafından bedel ya da tapu iptali davası açılsın her halde açılan bütün davalar niteliği itibariyle birer eda davası olmaktadır
Harici Satış Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Süre
Davalar özel bir süreye tabi değildir. Kayıt maliki ya da mirasçıları, alıcıya karşı her zaman el atmanın önlenmesi davası açabilirler. Harici sözleşme ile alıcı ise bedel davası nı kendisinin men edilmesi, yani taşınmazdan çıkarılması tarihinden itibaren, sebepsiz zenginleşme zaman aşımı olan BK.nun 66. maddesi hükmüne göre ıttıladan itibaren bir yıl ve her halükarda hakkın doğumundan itibaren 10 yıl içinde açılabilir.
Harici Satış Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Deliller
Tapu kayıtları, keşif, satış sözleşmesi, varsa paranın ödendiğine dair makbuzlar, bilirkişi tanık, yemin vs. her türlü delil ile bu davalar ispatlanabilir.
Harici Satış Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Hüküm
Mahkeme açılan davanın türüne göre kabul veya ret kararı verecektir. Eğer alıcı tapu iptali ve tescil davası açmış ise, BK.nun 213, MK.nun 706 ve Tapu Kanununun 26. maddesi hükümleri uyarınca resmi memur huzurunda sözleşme yapılmadığı ve böyleır hark i sözleşme geçersiz olduğu gerekçesiyle bu dava redde mahkumdur.
Satan kişi 20 yıl evvel ölmüş ve tapu da halen ismi mevcut ise, alıcı da nizasız ve fasılasız 20 yıl süre ile taşınmazı mülkümdür diyerek kullanmış ise, bu durumda tapunun iptali ve tescil davası açılmış olması halinde tapunun iptali ve alıcı adına taşınmazın tesciline karar verilmelidir.
Eğer Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, harici sözleşme ile bağımsız bölüm alınmış ve alıcı edimini tamamen yerine getirerek bağımsız bölümü teslim almış ise, bu halde açılacak tapu iptali ve bağımsız bölümün davacı adına tescili davasında 30.9.1988 gün ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kabul kararı verilmek gerekir.
Alıcı taşınmazdan çıkarılmış veya hakkında el atmanın önlenmesi davası açılmış bulunursa, o zaman haksız iktisap kuralları uyarınca bedel davası açması gerekir. Bu bedel davasında taşınmazın değerine değil, sözleşmedeki satış değerine karar verilir. Ancak bu değer genellikle eski tarihli olacağı için, dava tarihi itibariyle güncelleme (uyarlama) yapılarak faizi ile birlikte hükmedilir.
Alıcının taşınmaz üzerinde hapis hakkı mevcuttur. Yani parasını alıncaya kadar taşınmazdan çıkarılamaz.
Dava nisbi harca tabidir. Kararın tebliğinden itibaren, sulh hukuk mahkemesi kararları için 8 gün, asliye hukuk mahkemesi kararları için 15. gün içinde hüküm temyiz edilebilir.