Eser Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları Nasıl Açılır?
MADDE 355 – İstisna, bir akittir ki onunla bir taraf (Müteahhit), diğer tarafın (İş sahibi) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.
Akdin hükümleri
MADDE 356 – Müteahhidin mesuliyeti, umumi surette işçinin hizmet akdindeki mesuliyetine dair olan hükümlere tabidir.
Müteahhit, imal olunacak şeyi bizzat yapmaya veya kendi idaresi altında yaptırmaya mecburdur. Fakat işin mahiyetine nazaran şahsi maharetinin ehemmiyeti yok ise, taahhüt ettiği şeyi başkasına dahi imal ettirebilir.
Hilafına adet ve mukavele olmadıkça, müteahhit, imal olunacak şeyin icrası için lazım olan vasıtaları ve alet ve edevatı kendi masrafıyla tedarik etmeye mecburdur.
Malzeme itibariyle
Müteahhit, imal ettiği şeyde, kullandığı malzemenin iyi cinsten olmamasından dolayı iş sahibine karşı mesul ve bu hususta satıcı gibi mütekeffildir.
Malzeme iş sahibi tarafından verilmiş ise, müteahhit, onları layık olan bütün ihtimam ile kullanmak ve bundan dolayı hesap vermek ve artanı iade etmekle mükelleftir.
İş devam ettiği sırada, iş sahibinin, verdiği malzemenin veya gösterdiği arsanın kusurlu olduğu anlaşılır yahut imalatın noktası noktasına muntazaman icrasını tehlikeye koyacak diğer bir hal hadis olursa müteahhit, iş sahibini bundan derhal haberdar etmeğe mecburdur. Aksi taktirde bunların neticelerini tahammül etmekle mükelleftir.
Akit dairesinde işe başlama ve icra
MADDE 358 – Müteahhit, işe zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut iş sahibinin kusuru olmaksızın vaki olan teehhür bütün tahminlere nazaran müteahhidin işi muayyen zamanda bitirmesine imkân vermeyecek derecede olursa, iş sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeğe mecbur olmaksızın akdi feshedebilir.
İmal sırasında işin müteahhidin kusuru sebebiyle ayıplı veya mukaveleye muhalif bir surette yapılacağını kat’iyetle tahmin etmek mümkün olursa, iş sahibi, bunlara mani olmak için müteahhide münasip bir mühlet tayin ederek veya ettirerek bu mühlet içinde icabını icra etmediği halde hasar ve masrafları müteahhide ait olmak üzere tamiratın veya imalata devamın üçüncü bir şahsa tevdi olunacağını ihtar edebilir.
İşin kusuruna mütedair teminat
MADDE 359 – İmal olunan şeyin tesliminden sonra iş sahibi, işlerin mutad cereyanına göre imkânını bulur bulmaz o şeyi muayana ve kusurları varsa bunları müteahhide bildirmeye mecburdur.
İki taraftan her birinin, imal olunan şeyi masrafı kendisinden olmak üzere ehlihibreye muayene ettirilmesini ve muayene neticesinin bir raporla tespitini istemeye hakkı vardır.
Kusur halinde iş sahibinin hakkı
MADDE 360 – Yapılan şey,iş sahibinin kullanamayacağı ve nısfet kaidesine göre kabule icbar edilemeyeceği derecede kusurlu veya mukavele şartlarına muhalif olursa, iş sahibi o şeyi kabulden imtina edebilir. Bu hususta müteahhidin taksiri bulunursa zarar ve ziyan da isteyebilir.
İşin kusurlu olması veya mukaveleye muhalif bulunması yukanki derecede ehemmiyeti haiz değilse iş sahibi, işin kıymetinin noksanı nisbetinde fıati tenzil ve eğer o işin ıslahı büyük bir masrafı mucip değilse müteahhidi tamire mecbur edebilir. Bu hususta müteahhidin taksiri varsa iş sahibi zarar ve ziyan da isteyebilir.
Yapılan şey iş sahibinin arsası üzerinde yapılmış olup da mahiyeti itibariyle fer’i ve kafi fazla bir zararı mucip ise iş sahibi, ancak ikinci fıkra mucibince muamele yapar.
İş sahibinin mesuliyeti
MADDE 361 – Yapılan şeyin kusurlu olması müteahhidin sarahaten beyan eylediği mütalaaya mugayir olarak iş sahibinin verdiği emirlerden neşet etmiş bulunur veya her hangi bir sebeple iş sahibine isnadı kabil olursa, iş sahibi o şeyin kusurlu olmasından mütevellit hakları dermeyan edemez.
İşin kabulü
MADDE 362 – Yapılan şeyin sarahaten veya zımnen kabulünü müteakip müteahhit her türlü mesuliyetten beri olur. Ancak, müteahhidin kasten sakladığı usulü veçhile muayenesinde müşahede edilemeyecek olan kusurlar hakkında, mesuliyeti bakidir.
Eğer iş sahibi, kanunen tayin olunan muayene ve ihbarı ihmal ederse zımnen kabul etmiş sayılır.
Yapılan şeydeki kusur, sonradan meydana çıkarsa iş sahibi, vakıf olur olmaz keyfiyeti müteahhide haber vermeğe mecburdur. Aksi takdirde iş sahibi kabul etmiş sayılır.
Müruruzaman
MADDE 363 – Yapılan şeyin kusurlu olmasından dolayı iş sahibinin haiz olduğu haklar, alıcının haklarının tabî olduğu müruruzaman hükmüne tabidir.
Fakat gayrimenkul inşaata müteallik kusurlardan dolayı iş sahibinin müteahhide ve inşaata iştirak eyleyen mimar ve mühendise karşı mütalebesi, tesellüm zamanından itibaren beş senelik müruruzamana tabidir.
İş sahibinin borçları
MADDE 364 – İşin parası, teslim zamanında ödenir.
Yapılan şey parça parça teslim edildikçe bedeli ifa olunmak üzere mukavele edilmiş ise her kısmın bedeli o kısmın teslimi zamanında Ödenmek lazımdır.
Ücretin miktarı
a) Götürü taahhüt
MADDE 345 – Götürü pazarlık edilmiş ise, müteahhit yapılacak şeyi kararlaştırılan fiyata yapmağa mecburdur. Yapılacak şey, tahmin edilen miktardan fazla say ve masrafı mucip olsa bile, müteahhit bedelin artırılmasını isteyemez.
Fakat evvelce tahmin olunamayan veya tahmin olunup da iki tarafça nazara alınmayan haller işin yapılmasına mani olur veya yapılmasını son derece işgal ederse hâkim, haiz olduğu taktir hakkı dolayısıyla ya takarrür eden bedeli tezyit veya mukaveleyi fesheder.
Yapılacak şey, evvelce tahmin edilen miktardan daha az bir say ile vücuda gelmiş ise, iş sahibi bedeli tamamen vermeğe mecburdur.
b) İşin kıymetine göre bedelin tayini
MADDE 366 – Evvelce kararlaştırılmamış veya takribi bir surette kararlaştırılmış olan bedel, yapılan şeyin kıymetine ve müteahhidin masrafına göre tayin edilir.
c) Akdin hitamı
Keşif bedelinin tecavüzü halinde fesih
MADDE 367 – Yapılan şeyin masrafı, evvelce müteahhit ile takribi bir surette tespit edilen keşif iş sahibinin sun’u olmaksızın çok fazla tecavüz ederse, gerek o şeyin imali esnasında gerek imalinden sonra iş sahibi mukaveleyi feshedebilir.
Bu suretle yapılan şey iş sahibinin arsası üzerinde inşa ediliyorsa, iş sahibi bedelden münasip bir miktarın tenzilini isteyebileceği gibi, inşaat henüz bitmemiş ise müteahhidi devamdan men ve yapılan kısmı hakkaniyet dairesinde tazmin ederek mukaveleyi feshedebilir.
Yapılan şeyin telefi
MADDE 368 – Yapılan şey teslimden evvel kazara telef olmuş ise sahibi, onu tesellümden temerrüt etmiş bulunmadıkça müteahhit ne yaptığı işin ücretini ne de masraflarının tediyesini isteyemez.
Bu takdirde, telef olan malzeme kime ait idiyse hasarı da ona aittir.
Eğer yapılan şey, iş sahibi tarafından verilen malzemenin veya gösterilen arsanın kusurundan yahut iş sahibi tarafından imal ve inşa tarzı hakkında verilen emirden dolayı telef olmuş ise, müteahhit, bu tehlikeleri zamanında ihbar eylemiş bulunduğu takdirde yaptığı işin kıymetini ve bu kıymata dâhil olmayan masrafın tesviyesini talep edebilir. İş sahibinin taksiri olduğu takdirde müteahhidin, fazla olarak zarar ve ziyan istemeğe hakkı vardır.
Zararı baligan mebla tazmin ederek fesih
MADDE 369 – Yapılan şey bitmezden evvel iş sahibi yapılmış olan kısmın bedelini vermek ve müteahhidin zarar ve ziyanını baligan mabelağ tazmin etmek şartıyla mukaveleyi feshedebilir.
İş sahibinin yüzünden hizmetin ifası mümkün olmaması
MADDE 370 – Taahhüt olunan şeyin yapılması iş sahibi nezdinde zuhur eden bir kaza yüzünden mümkün olamıyorsa, müteahhit yaptığı işin kıymetini ve bu kıymete dahil olmayan masrafını alır.
Bu hususta iş sahibinin taksiri varsa müteahhidin başkaca zarar ve ziyan istemeğe hakkı olur.
Müteahhidin vefatı yahut aczi
MADDE 371 – Müteahhit öldüğü yahut sun’u taksiri olmaksızın işi bitirmekten aciz kaldığı taktirde, mukavele müteahhidin şahsı nazara alınarak yapılmış ise istisna akdi münfesih olur.
Bu taktirde yapılan miktarın kullanılması kabil ise iş sahibi onu kabule ve bedelini vermeğe mecburdur.
Tarifi
Kanundaki tanımla istisna akdi bir akiddir ki, onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder. (BK.md.355)
Hizmet akdinde işçi, sadece emeğini, hizmeti vermekte borçlanmakta idi. İstisna (eser) akdinde ise müteahhit denilen taraf, emek karşılığı olan bir eser meydana getirmeyi, bir şey imal etmeyi taahhüt etmektedir. Terzinin elbise dikmesi, saatçinin saati tamir etmesi, marangozun bir dolap yapması istisna akdine birer örnektir.
Eser sözleşmesi, müteahhidin bir bedel karşılığında, bir eser meydana getirmeyi taahhüt ettiği, kural olarak geçerliliği şekle bağlı olmayan rızai, ani edimli, tam olarak iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Unsurları
Borçlar Kanunun 355. maddesinde üç unsur belirlenmiştir. Bunlardan birisi eser, ötekisi ücret vaadi, üçüncü unsurda anlaşma unsurudur.
1- Eser
İstisna akdine uygulamada çok kere eser sözleşmesi de denmektedir. Çünkü: madde metninden çıkarılacağı gibi sözleşmenin asli unsuru olan eser, insan emeğinin bir ürünü olarak ortaya çıkan maddi ve manevi varlıklardır. Bir varlığın eser sayılması için maddi varlık olması şart değildir. Bazen manevi varlıklarda birer eser sayılır. Örneğin bir köprü yapılması maddi eserdir. Buna karşılık bir şarkı yapılması, bir kitap yazılması ise fikir ve sanat eseri olarak manevi eserdir.
Konumuzu teşkil eden tapu iptali ve tescil davaları sebebiyle daha çok üzerinde duracağımız eser bina yapılması şeklinde inşaat eseri olarak ortaya çıkmaktadır. Eser deyince mutlaka onun yeni imal edileceğini anlamak doğru değildir. Bir eserin tamiri veya şeklinin değiştirilmesi, ona bazı unsurların ilavesi de eser sayılır.
2 – Ücret Vaadi
Eser sözleşmesi taraflara karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla ivazlı bir akittir. Yüklenicinin emek ve mesaisi ürünü olarak ortaya çıkardığı eser karşılığı iş sahibinin vermeyi taahhüt ettiği semene ücret denmektedir.
Ücret tabiri dar manada para ile ifade edilmekte ise de bazen bir mal veya başka varlık da ücret olarak ödenebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılacak bina karşılığı, iş sahibi arsasını vermektedir. Görüldüğü gibi burada verilen arsa bir ücrettir. Bu sebeple eser sözleşmesinde ücret, iş sahibinin yüklendiği borcu ifade etmektedir.
Taraflar aralarında yaptıkları sözleşmede ücret konusunda bir hüküm koymasalar, ya da ücret konusu sözleşmede belirtilmiş olmasına karşılık miktarı belirtilmemiş olsa da bir ücret ödenmesi gerekir (BK.md.366)
3 – Anlaşma
İstisna akti rızai bir akittir. Tarafların müteahhit tarafından yapılacak olan ve eser niteliğini taşıyan somut olarak belirtilmiş iş görme sonucu (örneğin bir binanın inşası veya bir şeyin tamiri) üzerinde anlaşmaları istisna akdinin tamam olması için yeterlidir.
Müteahhidin eseri teslim borcu, iş sahibinin ücret ödeme borcu bu anlaşmadan kendiliğinden doğan sonuçlardır.
Satım aktinde semenden farklı olarak, istisna aktinde ücreti tayine yarayacak hususların anlaşmada gösterilmiş olması şart değildir.
Kural olarak anlaşma belirli bir şekle bağlı değildir. Sözlü ve yazılı yapılabilir.
Eğer yazılı sözleşme yapılırsa bu taraflar arasında ileride doğacak uyuşmazlıklarda bir ispat belgesi olarak kullanılabilir. Bu bakımdan eser sözleşmesinin yazılı yapılması aktin sihhat şartı gereği değil ispat belgesi olarak kullanılmaktadır.
Eser sözleşmesi sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında ise anlaşmanın konusu arsa devri olduğu için bu anlaşmanın mutlaka noterden resen yapılması gerekir. Dışarıda yapılırda sonra notere tasdik ettirilirse bu geçersiz olur.
Tapuda tescil işlemi yapılmış ve ifa gerçekleşmişse sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyeceği gibi, inşaatın % 93 oranında tamamlanmış olması halinde dahi sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemez. Eğer böyle bir dava açılırsa hakkın kötüye kullanılması anlamı taşıyacağı için dava redde mahkûmdur.(MK.md.2)
2886 sayılı Devlet İhale kanunu uyarınca yapılacak eser sözleşmelerinin de noterce düzenlenmesi gerekir. Ancak bu sözleşmenin resen yapılması şartı yoktur. Dışarıda yapılıp imzaların noterce tasdik olunması yeterlidir.(DİK. md.57)
Hükümleri
1 – Müteahhidin Hak ve Borçları
a) Hakları
Müteahhit kelimesi, Arapça olup Türkçesi taahhüt eden bir işi yüklenen demektir.
Müteahhidin (yüklenicinin-yüklenen) yapmış olduğu eser karşılığında iş sahibinden kararlaştırılan ücreti istemek hakkıdır. Eğer ücret kararlaştırılmamış ise o zaman yapılacak keşif sonucu bilirkişinin belirlediği miktarı ücret olarak alma hakkı mevcuttur.
İş sahibine yasal olarak yüklenen borç, müteahhidin alacağını teşkil etmektedir.
İşin parası teslim zamanında ödenir. Parça başına bedel Ödenmesi kararlaştırılmış ise, parça parça teslim edildikçe her parçanın bedeli teslim edildiği zamanda ödenir. (BK.md.364)
Götürü pazarlık edilmiş ise, yüklenici yapılacak eseri kararlaştırılan fiyata yapmağa mecburdur. Ancak önceden tahmin edilemeyecek derecede işin külfet ve masrafı artarsa bu durumda hâkim ya kararlaştırılan bedeli artırır ya da sözleşmenin feshine karar verir.
İş daha az masraf ve emekle yapılsa bile iş sahibi önceden kararlaştırılan bedeli ödemek zorundadır.(BK.md.365)
b) Borçları
aa) Teslim borcu
Eser sözleşmesinde müteahhidin borcu eseri meydana getirerek iş sahibine teslim etmektir. Eserin sözleşmeye uygun olarak yapılması ve teslimi gerekir.
Taşınmazlarda teslim şeyin bulunduğu yerde yapılır. Teslim süresi belirlenmişse bu süre içinde yapılır. Süre belirlenmemiş ise bu durumda teslim edilmemesi, halinde hemen sözleşmenin feshi yerine müteahhide ihtarname çekilerek uygun bir süre verilmelidir.
bb) Sadakat ve özen borcu
Müteahhit, işi yaparken iş sahibinin çıkarını düşünmeli ona zarar verecek eylem ve davranışlardan kaçınmalıdır. Buna işin sadakat ve özenle yapılması denir…
Borçlar Kanununun 356.maddesi işçi hizmet aktindeki mesuliyetlere gönderme yaptığı için, işçinin göstermek zorunda kaldığı sadakat ve özenin müteahhit tarafından da gösterilmesi gerekir
cc) Eseri kendi yapması borcu
Müteahhit eseri bizzat kendisi ya da kendi yönetimi altında yaptırma borcu ile mükelleftir. Eğer iş Özel ya da kişisel bir mahareti (Beceriyi) gerektirmiyorsa o zaman müteahhit işi başkasına da yaptırabilir.
Müteahhit bazen alt müteahhit (taşeron) kullanabilir. Bir binanın elektrik işini başkasına yaptırabileceği gibi ahşap doğrama işini de başkasına yaptırabilir.
Ancak bu durumda alt müteahhidin (taşeron’un) sözleşmeye aykırı davranışından müteahhit sorumludur.
dd) Malzeme ve araç temin borcu
Aksine örf ve adet yoksa ya da sözleşmede aksi hüküm bulunmuyorsa müteahhit gerekli araç ve malzemeyi, alet ve edevatı kendi masrafı ile temin etmeye mecburdur. Bunlar için iş sahibinden her hangi bir masraf isteyemez. (BK.md.356/son)
ee) Haber verme borcu
İşin devamı sırasında iş sahibinin verdiği malzemenin veya gösterdiği arsanın kusurlu olduğunun anlaşılması veya inşaatın muntazam yapılmasını engelleyen (grev gibi) bir halin ortaya çıkması, durumunda müteahhit iş sahibine bunu derhal bildirmek zorundadır. Aksi taktirde bunların doğuracağı zarara katlanmak zorundadır. (BK. md.357/3)
ff) Başlama ve teslim borcu
Müteahhit işe zamanında başlama, bitirme ve teslim borcu ile mükelleftir. Eğer işe zamanında başlamaz, işi tehir eder yahut iş sahibinin kusuru olmaksızın işin yavaş yürütülmesi sebebiyle zamanında bitirilmeyeceği anlaşılırsa, iş sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Ve bundan doğan menfi zararını isteyebilir. (BK.md.358)
gg) Ayıba karşı tekeffül borcu
Müteahhit yüklendiği işi sözleşmeye uygun olarak bitirmek zorundadır. Eğer iş kat karşılığı inşaat ise, İnşaatı sözleşme hükümlerine, ruhsata ve projesine uygun yapmakla mükelleftir. Sözleşme ve fenni şartlara uygun yapılmayan inşaat ayıplı inşaat olur. Örneğin kaçak kat çıkılması, projeye aykırı olarak kendiliğinden başka ilaveler yapılması vs. hallerinde inşaat kusurlu inşaat olur. Bu durumda müteahhit ayıplı işten ötürü sorumludur. Ancak iş sahibinin de fırsat buldukça işi kontrol etmesi ve ayıba fırsat vermemesi gerekir.(BK.md.359
Ayıbın ortaya çıkması için inşaatın bitirilmiş olması gerekir. Ortaya çıkan ayıp işin kabul edilemeyeceği boyutta olursa, iş sahibi eseri kabul etmek zorunda olmadığı gibi müteahhidin kusuru varsa tazminat da isteyebilir. Eğer ayıp işin kabul edilemeyeceği derecede ağır değilse ücretten indirim yapılması istenebilir.
Ayıp ağır olmakla birlikte inşaatın kal’i (yıkılması) büyük zarar doğuracaksa, bu halde ücretin indirilmesi istenebileceği gibi, bundan doğan zararların tazmini de istenebilir. (BK.md.360)
Eserin, iş sahibi tarafından açık ya da zımni kabulü halinde müteahhit sorumluluktan kurtulur. Ancak basit bir muayene ile anlaşılamayacak derecede müteahhit tarafından saklanan bir ayıp söz konusu olursa, Örneğin binanın kirişleri çatlak olduğu halde çok ustaca bir sıva ile bunlar kapatılmış ve gizlenmiş ise, sorumluluk devam eder. (BK.md.362)
İş Sahibinin Hak ve Borçları
a) Hakları
İş sahibinin hakkı eserin sözleşme şartlarına uygun olarak kendisine teslimini istemektir. Eğer eser sözleşmede belirlenen ücretten aşırı derecede çok çıkmış olursa işi feshetme hakkı da vardır.(BK.md.367)
Yapılan şey bitmezden evvel iş sahibi yapılan kısmın bedelini ödemek ve müteahhidin zarar ve ziyanını ödemek şartıyla işi feshedebilir.(BK.md.369)
b) Borçları
İş sahibinin borcu kendisine teslim edilen eserin ücretini ödemektir. Ücret eserin tesliminde ödenir. Eğer parça başına ödeme kararlaştırılmış ise her parçanın tesliminde ödenir.(BK.md.364)
Eserin yapılması iş sahibi yüzünden mümkün olamıyorsa, Örneğin arsasını bir hayır kurumuna sonradan bağışlar ve arsa elinden çıkarda müteahhit sözleşmeye göre inşaatı yapamayacak duruma düşerse, bu halde iş sahibi müteahhide yaptığı işin bedelini ve masrafını ödemek zorundadır. (BK.md.370)
Akdin Sona Ermesi
Eser sözleşmesi çeşitli şekillerde sona erer. Bunların başında eserin teslimi gelir. Eğer eser yapılmış ve teslim edilmiş, taraflarda birbirlerini ibra etmiş ise sözleşme sona erer.
Müteahhidin işe geç başlaması ve tehire bırakması ya da sözleşmeye aykırı yapması yüzünden eserin ayıplı olacağının anlaşılması halinde iş sahibi sözleşmeyi feshedebilir. (BK.md.358)
Götürü ücretle belirlenen eser sözleşmesi, olağanüstü hallerin ortaya çıkması halinde hâkim kararı ile feshedilebilir. (BK.md.365)
İşin ücretinin kararlaştırılanın çok üstünde olacağı keşif sonucu anlaşılırsa iş sahibi işi feshedebilir. (BK.md.367)
İş sahibi açısından ortaya çıkan bir sebeple, (örneğin iş sahibinin arsa üzerinde diğer mirasçıların rızasını alamaması gibi ) işin yapılması imkânsız hale gelirse sözleşme sona ermiş olur. (BK.md.370)
Bu sebeplerden başka temerrüt ve gecikme sebebi ile de sözleşme feshedilebilir (BK. md.106-108)
Eser Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları Görev
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğacak davalarda görevli mahkeme dava değerine göre belirlenir. Dava değeri 5.910 YTL.ye kadar olanlar için sulh hukuk mahkemesi, bunun üstündeki değerde olan davalarda ise asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.
Asliye hukuk mahkemesinde görülen davalarda eğer taraflardan her ikisi de tacir sıfatını taşıyorsa bu durumda görevli mahkeme asliye ticaret mahkemesidir.
Davanın görüleceği yerde asliye ticaret mahkemesi yoksa ticari nitelikte olan davalara asliye hukuk mahkemesi ticaret mahkemesi sıfatıyla görevlidir. Birden fazla asliye hukuk mahkemesi var ise bu durumda 3. asliye hukuk mahkemesi davaya ticaret mahkemesi sıfatıyla bakar. (TTK.md.5)
Taraflardan sadece birisi tacir ise, davaya bakma görevi asliye hukuk mahkemesine aittir.
Halk arasında yap sat olarak bilinen konut ve tatil amaçlı taşınmaz satışlarına ilişkin davalarda ise tüketici mahkemeleri görevlidir.
Eser Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları Yetki
Arsa karşılığı kat yapım sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.(HUMK. md.13)
Tapu iptali ve tescil dışında kalan sadece tazminat vs. gibi davalarda yetkili mahkeme Davalının ikametgâh mahkemesi (HUMK. md.9) , yanı sıra davalının ya da temsilcisinin orada bulunması kaydıyla sıra sözleşmenin yapıldığı yer mahkemesi de yetkilidir.(HUMK. md.10)
Eser Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları Davacı
İnşaat sözleşmelerinde davacı aktin taraflarından olabileceği gibi, müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerde olabilir.
Eser Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları Davalı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı tapuda malik olarak görünen kişi ya da kişilerdir.
Eser Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları Dava
İnşaat sözleşmesine dayalı açılacak tapu iptali ve tescil davası niteliği itibariyle bir eda davasıdır.
Eser Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları Süre
İnşaat sözleşmesinde kusurlarından ötürü müteahhit, mimar ve mühendislere karşı,iş sahibinin açacağı davalar 5 yıllık.(BK.md.363/2)
Ayrıca sair davalar yine 5 yıllık.(BK.md. 126/4)
Tapu iptali ve tescil davaları ile müteahhidin kasıt ve ağır kusuru sebebiyle açılacak davalar 10 yıllık (BK.md.125)
Zaman aşımına tabidir. Zaman aşımı kesin kabul tarihinden başlar.
Eser Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları Deliller
Arsa sahibi ve müteahhit arasında ya da müteahhit ile üçüncü şahıslar arasında noterde yapılan bir sözleşme ile satış vaadi yapıldığı için kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları uygulamada daha çok bu sözleşme delili ile ispatlanır.
Bilindiği gibi tapulu taşınmazların satışının geçerli olabilmesi için BK.nun 213 ve tapu Kanununun 26. maddesine göre tapu memuru huzurunda yapılması gerekir. Eğer noterde satış vaadi sözleşmesi yapılmış ise Noterlik Kanununun 60. maddesine göre alıcı cebri tescil davası açarak tapuyu üzerine geçirir. Bunun dışında tapulu taşınmazın haricen satışı geçersiz olup mülkiyeti devretmez. Ya da harici satışlarda alıcı mahkemeye başvurarak cebri tescil davası açamaz.
Bu durumda tanık dâhil her türlü delil ikame edilebilir.
Eser Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları Hüküm
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında davanın ispatlanması halinde tapunun iptali ile davacı adına belirlenen arsa payı karşılığında bağımsız bölümün tesciline karar verilmelidir. Eğer müteahhit tapuyu almış ve fakat inşaatı noksan bırakmış kaçmış veya temerrüde düşmüş olmasına karşılık ihtar çekilmesine rağmen bitiremeyeceği anlaşılmış olursa, bu durumda müteahhit adına yapılan tapunun iptali ile arsa sahibi adına tescile karar verilir.
Üçüncü şahıslar müteahhitten kat almış parasını ödemiş ve tapu alamamış ise üçüncü şahıslar adına payları oranında tapunun iptali ile alınan bağımsız bölümün tesciline karar verilmelidir.
Hüküm HUMK.nun 388-389. maddelerinde yazılı unsurları taşımahdır.Tefhim edilen kısa karar ile gerekçeli karar arasında uyum olmalıdır. Bu iki karar birbiri arasında çelişkili olmamalıdır.
Davada nisbi harç alınır. Kararın tebliği tarihinden itibaren sulh hukuk mahkemesi kararları 8 gün ve asliye hukuk mahkemesi kararları ise 15 gün içinde temyiz edilebilir.