Cebri Tescil (Ferağa İcbar) Davası Nasıl Açılır?

(4721 s. TMK. m. 706,716, 6098 sayılı TBK. m. 29,146,237,243,
Noterlik Kanunu m. 60, 89, 6100 s. HMK. m.12)

Görevli Mahkeme

Asliye Hukuk Mahkemesi

Yetkili Mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

Davacı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz satışı vaad edilen, ölümü halinde mirasçıları

Davalı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz satışını vaad eden, ölümü halinde mi­rasçıları

Zamanaşımı

1-Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan haklar, satış vaadi sözleşmesinin düzen­lendiği tarihten itibaren 10 yıllık zamanaşımına tabidir. 10 yıl içinde dava açılması gerekir (6098 sayılı TBK. m. 146)

2-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile birlikte taşınmaz teslim edilmiş ise veya taşın­maz vaad olunanın zilyet ve tasarrufu altında ise zaman aşımı söz konusu olmayacaktır. Dava her zaman açılabilecektir.

3-İştirak halinde mülkiyete konu taşınmazlarla ilgili gayrimenkul satış vaadi sözleşmele­ri, bu mülkiyet sona erdiğinde ifa kabiliyetini kazanır ve zamanaşımı da bu tarihten başlar.

Açıklamalar

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükleyen sözleş­medir. Taşınmaz satış vadi sözleşmesi ile bir taşınmazın satımı taahhüt edilmektedir. Ta­şınmaz satış vadi sözleşmesinde kesin bir satış söz konusu değildir. Ancak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesindeki şartları yerine getiren alıcının satışı vaad edilen taşınmazı isteme hakkı vardır. Alıcının, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini yerine getirmeyen, tapudan taşın­mazın devrini yapmaktan kaçınan aleyhine vaadini yerine getirmesi için dava açılması (tescil davası) gerekecektir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde belirtilen satış bedeli ödenmediği takdirde satış vaadinin geçerli olduğundan bahsedilemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterliklerce düzenlenmesi ve mutlaka konusunun taşınmaz olması gerekir. Noterlikçe yapılmayan satış vaadi sözleş­meleri geçerli olmadığı için dava açılması mümkün değildir. Yurt dışında bulunan vatandaş­lar tarafından düzenlenecek satış vaadi sözleşmeleri Konsolosluklarca yapılacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin vaad eden ve vaad edilen olmak üzere mutlaka iki tarafı olacaktır. Tek taraflı satış vaadi sözleşmesi düzenlenemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şahsi hak doğuran bir sözleşmedir. Tapuya şerh edilmesi durumunda üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Tapuya yapılacak şerh 5 yıl için geçerlidir. Taraflar bu süreyi uzatamazlar.

Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmeleri, şerhten itibaren 5 yıl içinde de satış ya­pılmazsa tapu sicil müdürlüğü tarafından şerhi resen terkin edilir. Süresi dolduktan sonra resen terkin edilmeyen satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerh kayıtta bulunsa bile hukuki kıymetini yitirir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflarının birisinin ölümü halinde, ölen tarafın hak ve borçları mirasçılarına geçer.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmede bahsolunan taşınmazın vaad olunan adına tescili veya sözleşmenin taraflarının sözleşmeyi feshetmeleri halinde son bulur ve hükümsüz hale gelir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, yapıldığı tarihten itibaren 10 yıl süre ile hüküm ifade eder. Yani 10 yıllık zamanaşımına tabidir (6098 sayılı TBK. m. 146). Ancak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı günden itibaren veya devam eden günlerle taşınmaz vaad eden tarafından, vaad edilene teslim edilmişse veya satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmaz vaad olunanın zilyet ve tasarrufu altında ise zamanaşımı uygulanmayacaktır. Bu durumda vaad olunan her zaman vaad eden veya ölümü halinde mirasçılarından söz­leşmenin yerine getirilmesini isteyebilecektir.

Satış vaadi sözleşmesinde satışı vaad edilen taşınmaz açık bir biçimde belirtilmelidir. Satış vaadi sözleşmesinin iptali istenebilir, sahteliği ileri sürülebilir.

Geçerliliği resmi şekilde düzenlenmesine bağlı bulunan bir sözleşmenin değiştirilmesi de resmi şekle tabidir. Diğer bir anlatımla, bir sözleşme hangi şekilde yapılmışsa ancak o şekilde değiştirilebilir.

Geçersiz bu sözleşmeye dayanarak cezai şart istenemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şartları yerine getirilmiş olmasına rağmen vaad edi­nin tapudan ferağ vermekten kaçınması gerekir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile vaad edilenin sözleşme hükümlerini yerine getir­mesine rağmen vaad eden (davalı) tapudan ferağ vermezse, vaad eden adına tapuda kayıtlı taşınmazın tapusunun iptali ile vaad edilen (davacı) adına tesciline karar verilecektir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalarda, sözleşmenin ifa olanağının bu­lunması halinde, yatırılmayan ya da eksik kalan bedelin depo ettirilmesi koşuluyla davanın kabul edilmesi gerekecektir.

Satışa konu yerin ifrazının mümkün olmaması durumunda, çoğun içinde azı da vardır kuralı gereği, satış vaadi sözleşmesi uyarınca, davacıya tapuda pay tescili yoluna gidilecektir.

Satış vaadi alacaklısı, iştirak halinde mülkiyete konu bir taşınmazı aldığında, iştirakçi­lerden değil ise, sözleşmeye konu edimin yerine getirilmesini ancak, iştirakin çözülmesin­den sonra isteyebilecektir.

İştirak halinde mülkiyette ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olup, terekeye dâhil bir taşınmaz hakkında 3. kişilere karşı açacakları davada birlikte hareket etmek zo­runda oldukları gibi aynı sebeplerle 3. kişilerin açacakları davalarda da davanın bütün mirasçılara yöneltilmesi gerekir. Terekeye temsilci tayin ettirilmesi durumunda davayı takip yetkisi tamamen temsilciye geçer. Davanın, tereke temsilcisi tarafından takip ile devamı ve sonuçlandırılması gerekir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan ve bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce de bir bağımsız bölümün satış vaadi geçerli olacağından bu bağımsız bölümlerin arsa paylarının davacılar adına payları oranında tescillerine karar vermek gere­kecektir.

Bir satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için şekle ilişkin koşulların yanı sıra ta­rafların satış vaadi yapma hususundaki iradelerinin de birleşmesi gerekir.

Satış vaadi sözleşmeleri her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Alıcının edi­mini yerine getirmesi koşuluyla karşı taraftan tescil isteme hakkı vardır. Ancak, satış bedeli eksik ödenmiş ise Borçlar Kanununun 81. maddesi gereğince davacının tescil isteyebilmesi için bakiye bedeli ödemesi gerekir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen ve resmi şekilde düzen­lenmesi gereken sözleşmelerdir. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesine göre satışı vaad edi­len taşınmaz, vaad de bulunulan kimseye teslim edilmiş (zilyetlik devredilmiş) ise, bu söz­leşme nedeniyle açılan tescil davasında Medeni Kanunun 2. maddesi gereğince iyi niyet ile bağdaşmayacağından zamanaşımı iddiası dinlenmeyecektir.

Satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran akitlerdendir. Böyle bir sözleşme ile ala­caklı durumuna gelen kimsenin hakkını üçüncü bir kişiye devir ve temlik edebilir. Bu du­rumda alacağı temellük eden kimse temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabi­lir. Yabancı uyruklu şahısların kazandıkları kişisel hakkı üçüncü bir kişiye devrini yasaklayan bir yasa hükmü de yoktur.

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmediği takdirde, sözleşme alacaklısının söz­leşmeden kaynaklanan kişisel hakkını tapuda işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağı yoktur.

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildikten sonra, taşınmaz üzerine konulan haczin hükmü yoktur.

Satış vaadi sözleşmesi (Akit) geçersiz olunca cezai şart dahi geçersiz olur.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalarda, sözleşmenin ifa olanağının bu­lunması halinde, yatırılmayan ya da eksik kalan bedelin depo ettirilmesi koşuluyla davanın kabul edilmesi gerekir.

Satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın, alacağın temliki hükümleri gereği yine satış vaadi sözleşmesi ile devri geçerlidir ve temellük eden bu sözleşmeye dayanarak tapu maliki olan satıcıdan dava konusu taşınmazın ferağını isteyebilir.

İki kişisel hak birbiriyle çatıştığında önceki tarihli olanına değer vermek gerekir.

Satış bedelinin eksik ödenmiş olması halinde, TBK.’nun 97. maddesi uyarınca tamam­lanması ve bilahare ifanın istenmesi mümkündür.

6098 sayılı TBK. madde 29- Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.

Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 29. maddesinin gerekçesi -818 sayılı Borç­lar Kanununun 22 nci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 29 uncu maddesinde, bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmelerin geçerli olduğu belirtilmekte ve önsözleşmenin sekli düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 22 nci maddesinin kenar baslığında kullanılan “IV. Akit yapmak vaadi”seklindeki ibare, Tasanda “IV. Önsöz/eşme”ş eklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı BK. madde 22-Bir akdin Herde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir.

Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeğe tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur.

6098 sayılı TBK. madde 146-Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 146. Maddesinin gerekçesi- 818 sayılı Borçlar Kanununun 125 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 145 inci maddesinde, on yıllık genel zamanaşımı süresi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 125 inci maddesinin kenar baslığında kullanılan “F. Mü­ruruzaman / I. Müddetler / 1. On senelik müruruzaman” şeklindeki ibareler, Tasarının “İkinci Ayırım /Zamanaşımı”seklindeki üst baslığı altındaki 145 inci maddesinde, “A. Süre­ler/1. On yıllık zamanaşımı”şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 125 inci maddesinde kullanılan “her dava” seklindeki ibare, Tasanda “her alacak”seklinde ifade edilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı BK. 125-Bu kanunda başka suretle hüküm mevcut olmadığı takdirde, her dâva on senelik müruru zamana tâbidir.

6098 sayılı TBK. madde 237-Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşme­nin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Onalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237. Maddesinin gerekçesi- 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının üç fıkradan oluşan 236 net maddesinde, taşınmaz satış sözleşmesinin ve satış ilişkisi doğuran sözleşmelerin şekli düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 213 üncü maddesinin kenar baslığında kullanılan “A. Akdin Şekli” ibaresi, Tasanda “A. Şekil” ibaresine dönüştürülmüştür.

818 sayılı Borçlar Kanununun 213 üncü maddesinin birinci fıkrasının ikinci cümlesinde kullanılan “bey’i bi/vefa” seklindeki ibare, Tasanda “geri ahm” seklinde; yanlış çevrilen “istimlâk mukavelesi”seklindeki ibare ise, “ahm sözleşmesi” seklinde düzeltilmiş olup, söz konusu cümle, Tasarının aynı maddesinin ikinci fıkrası olarak düzenlenmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 213 üncü maddesinin ikinci fıkrasında kullanılan “… tahrirî sekil kâfidir.” seklindeki ibare, bu seklin geçerlilik şekli olduğunu belirtmek üzere, Tasarının 236 ne/ maddesinin son fıkrasında “… geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır, “şekline dönüştürülmüştür.

Sistematik yapısı He metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı BK. madde 213 -Gayrimenkul beyi muteber olmak için resmî senede raptedilmek şarttır. Gayrimenkula dair beyi vadi ve bey’i bi/vefa ve istimlâk mukavelesi resmî senede raptedilmedikçe muteber değildir. Mukaveleden mütevellit şuf’a hakkı için tahrirî şekil kâfidir.

6098 sayılı TBK. madde 243-Bir taşınmazın koşula bağlı satışında, koşul gerçek­leşmedikçe tapu siciline tescil yapılamaz.

Taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma koşulu da tescil edilemez.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 243. maddesinin gerekçesi- 818 sayılı Borçlar Kanununun 214 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 242 nci maddesinde, bir taşınmazın koşullu satışı ve mülkiyetin saklı tutulması konuları düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 214 üncü maddesinin kenar baslığında kullanılan “B. Şartla Satım ve Mülkiyetin Muhafazası” seklindeki ibare, Tasanda “C. Taşınmaz satışı /1. Koşullu satış ve mülkiyetin saklı tutulması”şeklinde değiştirilmiştir.

Maddeye göre, bir taşınmazın koşula bağlı satışında, koşul gerçekleşmedikçe, mülki­yetin alıcı adına tapu siciline tescil edilemeyeceği gibi, mülkiyetin satıcıda kalmasına ilişkin koşulun da tapu siciline tescil edilemeyeceği öngörülmektedir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı BK. madde 214 -Bir gayrimenkulun şartla bey’i halinde şart tahakkuk etmedikçe beyi, tapu siciline kaydedilmez.

Mülkiyetin bayi uhdesinde mahfuziyetine dair olan şart dahi tescil olunmaz.

Cebri Tescil (Ferağa İcbar) Davası Dilekçesi Örneği

İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI :…………………. (T.C.    Kimlik no:…………… )

Adres                                                   :….

VEKİLİ : Av…………………………. (T.C.    Kimlik no:………… )

Adres                                         :…

DAVALI                                                :..

Adres                                                   :….

KONU                   : Gayrimenkulun cebren (Ferağa icbar) tescili talebimizdir.

DAVA DEĞERİ :…………………. TL.

AÇIKLAMALAR :1- Müvekkilim davalıdan ………………………………..  adresinde      bulunan ve

tapunun ……………..  mahalle, …………..  Ada, ……………..  Pafta…           Parsel numarasında

kayıtlı………… İş hanının …. numaralı bağımsız bölümünü,…………………. TL. bedelle satın almış­

tır. (EK-1)

• Taraflar aralarında,……………. Noterliğinin tarih ve……………………….. yevmiye numa­

ralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini yapmışlardır. (EK-2)

3-Müvekkilimiz davalıya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği yapması gereken ödemeyi yaptığı ve ferağ için davalıya ihtarname keşide ettiği halde davalı müvekkilimize gayrimenkulü devretmemiştir. (EK-3),(EK-4)

• Satış bedeli olan…….. sini peşin almasına rağmen, sözleşmede belirtilen süre­

de tapudan ferağ vermeye yanaşmamaktadır.

5-Davalının tapudan ferağ vermemekte hiçbir haklı neden yoktur. Davalının bu haksız tutumu nedeniyle mağdur edilmiş durumdayım.

6-Bu sebeple anılan sözleşme gereği, davalıya ait bulunan ve tapuda…………………… ma­halle,        Ada,………………………………………………………………………………………………………………………….. Pafta,             Parselde kayıtlı olan bağımsız bölümün müvek­

kilimiz adına tescilini talep zarureti hâsıl olmuştur.

DELİLLER : Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tapu kaydı Tapu kaydı, çap, öde­me belgeleri, ihtarname, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık beyanı ve sair deliller.

HUKUKİ SEBEPLER : 4721 s. TMK. m. 706,716, 6098 sayılı TBK. m. 29,237,243, Noterlik Kanunu m. 60,89 ve sair mevzuat.

SONUÇ VE İSTEM : Açıklanan nedenlerle,

1-Öncelikle, müvekkilimizin sonradan mağdur olmasının önlenmesi bakımından söz konusu taşınmazın tapu kaydına üçüncü şahıslara devrinin önlenmesi bakımından tedbir konmasına,

2-Davamızın kabulü ile, davalı adına tapuda kayıtlı,……………. ili…… ilçesi……….. mahallesi

…… ada …. parsel numarasında kayıtlı………….. İş hanının …. numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmazın,               Noterliğinin tarih ve……………………………………. yevmiye numaralı gayrimenkul

satış vaadi sözleşmesi gereğince, davalının tapuda ferağ işlemini yapmasına icbar edilme­sine, davalı adına tapuda………………………………………………….. mahalle,……………… Ada,………….. Pafta…………… Parsel­de kayıtlı olan ………………………………………………….. İş hanının …. numaralı bağımsız bölümünün tapu kaydının iptali ile

müvekkilimiz adına cebren tesciline,

3-Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine.

Karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz………. /…./……

Davacı Vekili

Av………………………

EKLER:

Ek-1 Tapu kaydı

Ek-2……………. Noterliğinin tarih ve……………………… yevmiye

numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi

Ek-3 Ödeme belgeleri

Ek-4 İhtarname

Ek- 5 Onanmış Vekâletname