İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hakkında Önemli Bilgiler

Kiralananın tahliyesi sebeplerinden biri ihtiyaç nedeniyle tahliyedir. Türk Borçlar Kanunumuzda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m.350 genel olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye yolunu düzenlemişken, 351.madde yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davasını ele almıştır. Bu makalemizde genel olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasından söz edilecektir.

Kanuni Düzenleme:

“MADDE 350;

Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

İHTİYAÇ NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ DAVASI

TBK m.350’ye göre kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Davacı kiraya verenin, mahkemede davayı kazanmak için gereken şartlarını sağlamış olması halinde kiracının tahliyesi gerçekleşecektir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI

Samimi, Gerçek, Zorunlu Bir Gereksinim Olmalıdır.

Kiraya veren hiç bir neden olmadan kiracıyı evinden tahliye edemez. Tüm kiralananın tahliye nedenlerinde olduğu gibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında da kiraya veren gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu bir nedene dayanarak tahliye davasını açabilecektir.

Tahliye davası için ihtiyacın sürekli olarak var olması gerekir. Yalnızca dava anında değil yargılama bitimine kadar var olması gereken bir ihtiyaç nedeni olmalıdır. Hâlihazırda var olmayan ancak olma ihtimali de düşük olan gereksinim nedenleri kiracının tahliyesi için yeterli değildir.

Kiracıyı evden tahliye ettirebilmek adına, kira bedelini arttırabilmek amacıyla ortada gerçek bir gereksinim nedeni olmadan açılan tahliye davaları esastan reddedilir.

Mahkemece yapılacak yargılama neticesinde kiraya verenin sunmuş olduğu gereksinim nedeni detaylı bir şekilde incelenir. Gerekmesi halinde tapu kayıtları kontrol edilir, tanık dinlenilir, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Bazı gereksinim hallerine örnek verecek olursak; kiralanan taşınmazın daha ekonomik bir ev olması, kiraya verenin yazlık ev ihtiyacı, kiraya verenin de kirada yaşıyor olması, mesleki sebeplerle, kiraya verenin çocuklarının okul hayatı gibi nedenler tahliye için samimi, gerçek ve zorunlu gereksinimler olabilmektedir.

Kanunda Belirtilen Kişilerin İhtiyacı İçin Açılmalıdır.

Gereksinim nedeni yalnızca kiraya veren özelinde olmayıp kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimseler(yokluk içinde yaşayan kardeş) için de geçerli olacaktır. Saymış olduğumuz kimseler dışındaki kişilerin ihtiyacına dayanılarak kiralananın tahliyesi mümkün değildir.

Dava Süresi İçerisinde Açılmalıdır.

Kanunda yer alan düzenlemeye göre dava açma süresi; belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmelerine göre değişmektedir.

-Belirli süreli kira sözleşmesinin olması halinde kiraya veren tahliye davasını sürenin sonunda,

-Belirsiz süreli kira sözleşmesinin olması halinde ise tahliye davası fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır. TBK m.350’de yer alan süreye uyulmadan açılan davalar usulden reddedilecektir.

Gereksinim nedeniyle kiralananın tahliyesi davasında diğer kira uyuşmazlıkları türlerinde olduğu gibi ihtarname çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. Buna göre kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmadan önce bir ihtarname ile dava açacağını kiracıya bildirmek zorunda değildir.

Her ne kadar kiraya verenin davası açması için ihtarname çekmesi zorunlu olmasa da dava açma süresi olan 1 aylık süre içerisinde kiracıya ihtar çekilmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.(TBK m.353)

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi halinde kiraya veren 3 yıl boyunca kiralananı haklı bir neden olmadıkça tahliye olunan kiracı dışında birine kiralayamaz. Kiraya verenin tahliye kararından sonraki 3 yıl içerisinde kiralananı eski kiracı dışında üçüncü bir kişiye kiralaması halinde, kiracının açacağı tazminat davasıyla birlikte kiracının kaldığı son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.(TBK m.355)

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

TBK’ nda yer alan kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh hukuk mahkemeleridir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası taşınmaza ilişkin olduğundan HMK yetki kuralları gereğince kiralananın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Detaylı bilgi almak ve danışmanlık hizmetleri için iletişim bölümündeki bilgilerden Kayseri avukatlık büromuz Polat Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.