Konut Ve Çatılı İşyerleri Dışında Kalan Diğer Kira Sözleşmelerinde Süre Bitimi Nedeniyle Tahliye
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
Konut ve çatılı işyeri kapsamı dışında kalan kira soüzleşmelerinde suüre bitimi bir tahliye nedeni olarak oüngoüruülmuüştuür. Bu durum Borçlar Kanunu’nun 327. maddesinde duüzenlenmiştir. Buna goüre kira soüzleşmesinde açık veya oürtuüluü bir suüre belirlenmişse, soüzleşme bu suürenin sonunda kendiligğinden sona erer.
Belirli bir suüre oüngoüruülerek akdedilmiş adi kira soüzleşmelerinde, soüzleşme ile tayin edilen suürenin sona ermesi bir tahliye nedeni olarak kabul edilmiştir.
Kira suüresinin bitimini muüteakip kiraya veren İİİİK’nın 272.maddesi uyarınca bir ay içinde icraya başvurmak suretiyle tahliyeyi sagğlayabilecegği gibi aynı suüre içinde mahkemeye başvurarak da tahliye isteminde bulunabilir. Belirtilen bir aylık suüre içinde mahkemeye veya icra dairesine başvurulmaması halinde soüzleşme Borçlar Kanunu’nun 327.maddesinin 2.fıkrası uyarınca belirsiz suüreli hale doünuüşuür. Bu durumda dava, anılan yasanın 328.maddesinde belirtilen suürelere goüre açılmalıdır.
Soüzleşme suüresinin bitiminden oünce veya bir aylık dava açma suüresi içinde feshin kiracıya ihbar edilmesi durumunda dava hakkı korunmuş olacagğından davanın yasal bir aylık suürede açılma zorunlulugğu yoktur.
Borçlar Kanunu’nun 327.maddesine dayalı olarak tahliye davası açılması durumunda kiralananın niteligğinin tespiti gerekir. Soüzleşmenin konut veya çatılı işyerine ilişkin olması durumunda belirtilen bu maddeye dayalı olarak dava açılamaz. Kiralananın niteligği soüzleşmeden açıkça anlaşılamıyor veya bu konuda taraflar arasında ihtilaf var ise mahkemece yerinde keşif yapılmak suretiyle kiralananın niteligği saptanmalıdır. Açık ve kapalı alanlardan oluşan işyerleri kiralarında, kiralananın niteligği galip vasfına goüre belirlenmelidir.
Suüreli adi kira soüzleşmelerinde feshi ihbar koşulu kararlaştırılabilir. Bu durumda koşul geçerli olup tarafları bagğlar. Feshi ihbar koşuluna uyulmaması durumunda kira suüresi soüzleşmede kararlaştırılan suüre kadar uzamış sayılır veya soüzleşmede bir suüre oüngoüruülmemiş ise belirsiz suüreli hale gelir.
İncelenecek Deliller:
Kira soüzleşmesi,
Feshi ihbara dayalı olarak dava açılmış ise ihbar bildirimi ve tebligğ belgeleri.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Feshi İhbara Dayalı Tahliye Davaları
Konut ve çatılı işyerleri dışında kalan arsa ve tarla kiraları ile buüfe, konteynır gibi menkul yapılara ilişkin kira soüzleşmelerinde açık veya oürtuüluü her hangi bir suüre kararlaştırılmamış veya belirli bir suüre kararlaştırılmış olmasına ragğmen suüre sonunu muüteakip taraflar kira ilişkisini suürduürmuüşlerse bu durumda kira soüzleşmesi belirsiz suüreli hale gelmiş olur.
Konut ve çatılı işyerleri dışında kalan yerlere ilişkin belirsiz suüreli kira soüzleşmeleri, ancak kanunda oüngoüruülen belli doünemler için ve belirli bir suüre oünceden ihbarda bulunularak feshedilebilir. Bu durum Borçlar Kanunu’nun 329. maddesinde duüzenlenmiştir. Buna goüre taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira soüzleşmesini yerel aâdette belirlenen kira doüneminin sonu için veya boüyle bir aâdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira doüneminin sonu için, uüç aylık fesih bildirim suüresine uyarak feshedebilir.
Burada oüngoüruülen feshi ihbar tarihlerinin belirlenebilmesi için oüncelikle kira başlangıç tarihinin bilinmesi gerekir. Davacının bildirdigği kira başlangıç tarihine davalı karşı çıkmış ise bu durumda ispat yuükuü davacıda olup, davacı kira başlangıç tarihini 6100 sayılı HMK’nın 200. maddesinde belirtilen parasal sınırın uüzerindeki davalarda ancak yazılı delil ile kanıtlayabilir. HMK’nın 200. maddesinde belirtilen parasal sınır yıllık kira tutarına goüre belirlenir.
Davacı iddia ettigği kira başlangıç tarihini yasaya uygun delillerle kanıtlayamamış ise, bu durumda davalının bildirdigği tarih kira başlangıç tarihi olarak esas alınmalıdır.
Kira başlangıç tarihi yukarıda belirlenen usule goüre mahkemece belirlendikten sonra soüzleşme 6’şar aylık doünemlere ayrılacaktır. Dava tarihleri 6 aylık bu doünemlere goüre belirlenecektir. Bir oürnek vermek gerekirse, soüzleşme 01.01.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl suüreli olsun. Bu soüzleşme feshi ihbarda bulunulmadıgğı veya yasal bir aylık suürede dava açılmadıgğı takdirde 01.01.2011 tarihinden itibaren suüresiz hale gelecektir. Dava tarihleri soüzleşmenin suüresiz hale gelmesinden itibaren soüzleşmeye 6’şar aylık suürelerin ilave edilmesi ile bulunacaktır. OÜ rnegğimizde soüzleşme 01.01.2011 tarihinde suüresiz hale geldigğine goüre, dava ancak 30.06.2011’den sonra veya 31.12.2011’den sonra açılabilir. Ne var ki tayin edilen bu suürelerde dava açılabilmesinin oün şartı feshi ihbarda bulunmaktır. Belirsiz suüreli adi kira soüzleşmelerinde 6’şar aylık suürelerin sonu itibariyle dava açılabilmesi için en az uüç ay oüncesinden feshi ihbar bildirimi yapılmalıdır. Kanunda belirtilen bu 3 aylık suüre yine 6 şar aylık doünemlere goüre belirlenecektir. OÜ rnegğimizde 30.06.2011 tarihi itibariyle dava hakkı elde edebilmek için mutlaka 31.03.2011 tarihi veya oüncesi itibariyle feshi ihbarın kiracıya tebligğ edilmesi gerekir. 31.12.2011 tarihi itibariyle dava hakkı elde edebilme için ise fesih bildiriminin mutlaka 30.09.2011 tarihi veya oüncesi itibariyle yapılması zorunludur. Ancak bu koşullar altında kira akdinin feshi istenebilir.
Konuyu başka bir oürnekle açıklayalım: 01.05.2000 başlangıç tarihli ve beş yıl suüreli kira soüzleşmesi ile arsa niteligğindeki taşınmaz kiraya verilmiş olsun. Soüzleşme 01.05.2005 tarihi itibariyle belirsiz suüreli hale gelmiştir. Bu durumda dava açma suüreleri 01.05.2005 tarihine altışar aylık suürelerin ilave edilmesi ile bulunacaktır. 2011 yılı için açılacak dava 01.11.2011 tarihinden itibaren açılabilir. Ancak oün şart olarak feshi ihbarın da 01.05.201131.07.2011 tarihleri arasında kiracıya tebligğ edilmesi gerekir. Feshi ihbarın keşide edildigği tarih degğil, kiracıya tebligğ edildigği tarih nazara alınmalıdır.
Feshi ihbar suüresinde yapılmış ise davanın 6 aylık devre sonunun takip eden bir ay içinde açılması zorunlu degğildir. Dava bir sonraki doüneme kadar açılabilir.
Feshi ihbar suüresinde yapılmamış ise suüresinde yapılmayan bildirime dayanılarak bir sonraki doünem için dava açılabilir. Yukarıdaki oürnek uüzerinden bir açıklama yaparsak, kiracıya 01.08.2011 veya sonraki bir tarihte tebligğ edilen feshi ihbar bize 01.11.2011 ve sonrası için dava açma hakkı vermeyecektir. Ancak bu ihbara dayalı olarak 01.05.2012 ve sonrası için dava açılabilir.
İncelenecek Deliller:
Kira soüzleşmesi,
Feshi ihbara ilişkin yazılı bildirimler ve tebligğ belgeleri.