Tapusuz Taşınmazlarda Tescil Davası

Genel Olarak

Tescil davaları;

Kazanmayı sagğlayan zilyetlik nedeniyle TMK 713/1.maddesine dayalı tapusuz taşınmazlar hakkında açılan tescil,

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. ve 17.maddesine dayalı ve aynı kanunun 12.maddesi geregğince açılan tescil ile tapu iptali ve tescil,

Tapusuz taşınmazlar hakkında zilyetligğe dayanılarak açılan muülkiyet veya zilyetligğin tespiti (TMK m.713/1, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.14,17),

Hazinenin muülkiyet hakkına ya da “Devletin huükuüm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan oldugğu” iddiası ile açtıgğı tespit, tescil vs (16. HD. tarafından bakılan, genel kadastro sonucu oluşmuş tapu kayıtlarının, kadastro oüncesi neden olarak tapu kaydına dayanılarak iptal ve tescili davaları ile yine 16. HD. nce bakılan, kadastro harici bırakılan yerlerin 3402 Sayılı Kanunu’nun 18. maddesi huükmuü geregğince Hazine adına tescili istekli davalar hariç olmak uüzere),

Genel Kadastro Komisyonlarınca yapılan tespit ve sınırlandırma, toprak komisyonlarınca yapılan belirtmeye dayanılarak kesinleşmiş sicillere karşı açılan tapu iptali ve tescil (TMK. m.713/1, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14), (16.HD. nce bakılan, genel kadastro sonucu tapu kaydı oluşmuş, sınırlandırılmış taşınmazlar hakkında, kadastro oüncesi neden olarak tapu kaydına dayanılarak açılan iptal ve tescil istemli davalar hariç olmak uüzere),

Olarak sınıflandırılabilir.

Araştırılması Gereken Hususlar ve İspat Araçları

Tescil davasında koşullar genel olarak ikiye ayrılabilir;

1. Taşınmaza ilişkin koşullar

-Açılan tescil davasında öncelikle tescile konu taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması gerekir.

Tapuda kayıtlı bulunan taşınmaz için açılan dava tapu iptali ve tescil davasıdır. Yine mera, yaylak, kışlak gibi tapuya tescil edilmeyen ancak oüzel siciline kaydedilen taşınmazlar için tutanak duüzenlendigği ve kesinleştigği takdirde bu taşınmazlarla ilgili açılan davalar ise sınırlandırmanın iptali ve tescil davası olarak adlandırılır.

Taşınmazın tapuda kayıtlı olup olmaması çifte tapunun oünlenmesi bakımından oünemli olup bu husus mahkemece tapu sicil muüduürluüklerinden sorularak dogğrudan araştırılır (TMK’nun 713/1. ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14.maddesi). Eksik kalmaması açısından mahallinde yapılan keşif sonrası teknik bilirkişinin duüzenledigği oülçekli kroki eklenerek Tapu Sicil Muüduürluügğuü’nden sorulmasında fayda vardır. Tapusuz bir taşınmazın belli bir payının veya bir parçasının olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi muümkuünduür. Kısmi kazanma hem TMK 713/1 hem de 3402 sayılı Kanunun 15.maddesinde duüzenlenmiştir.

Tapu kaydının işleme tabi kayıt olma niteligğini yitirmesi için kapsadıgğı taşınmazın bulundugğu çalışma alanında kadastro çalışmalarının yapılıp sonuçlanmış olması gerekir. Aynı çalışma alanında kadastro çalışması geçmeden bir tapu kaydı hukuki niteligğini yitirmez. Kadastro geçen çalışma alanlarında tapulu oldugğu halde, kadastroya tabi tutulmayan veya tespit dışı bırakılan bir taşınmaz idari yoldan Hazine adına ikinci defa tapuya tescil edilmiş ise eski kayıt işleme tabi kayıt olma niteligğini yitirmez. Kadastro geçmesi halinde eski kayıt 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/4 maddesi karşısında işleme esas olma oüzelligğini ve işlevini yitirir. Bir bakıma tapusuz bir taşınmaz konumunu alır. OÜ ncesi itibariyle tapu sicilinde kayıtlı olan bir taşınmazın veya payının her hangi bir nedenle tespit dışı bırakılmış olması da muümkuünduür. Bu şekilde tespit dışı bırakılan bir yerin TMK. nun 713/1 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14 ve 17. maddelerine dayanılarak tescili istenebilir. Ancak tespit oüncesi sebebe dayanılması halinde dava, tespit dışı bırakma tarihinden (uygulamada kadastro tutanagğının tespit tarihi) itibaren 2 yıllık makul suüre içinde açılmalıdır. Makul suüre geçtikten sonra yeniden 20 yıllık kazanma suüresinin digğer koşullarla birlikte geçmesi gerekir.

– Tescili istenen taşınmazın aynı zamanda kazanmaya elverişli nitelikte de bulunması gerekir.

Bu koşul için zilyetlikle kazanılması muümkuün olmayan taşınmazların belirlenmesi ve buradan hareketle niteligğin tespiti gerekir. Kazanılmaya elverişli olmayan taşınmazların buüyuük bir kısmı Devletin huükuüm ve tasarruf altındaki kamu malı niteligğindeki, kamunun dogğrudan dogğruya yararlanmasına terk edilen veya kamu hizmetlerine tahsis edilen taşınmazlardır. Bu tuür taşınmazların olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlikle kazanılması muümkuün bulunmamaktadır. Sahipsiz yerler ve kamuya ait taşınmazların tamamı devletin huükuüm ve tasarrufu altında bulunan kamu mallarıdır. Bu taşınmazları duüzenleyen temel huükuüm TMK’nın 715. maddesidir.

Mera, yaylak ve kışlaklar kamunun yararlanmasına ayrılan, Devletin huükuüm ve tasarrufu altındaki kamu malları olup gerek kamunun ortak yararlanmasına tahsis edilen yerlerden olmaları ve gerekse dogğal yapıları geregği TMK’nın 713/1. maddesi uyarınca olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile kazanılmaları muümkuün degğildir. Bu tuür yerler uüzerinde oüzel hukuk kuralları çerçevesinde zilyetlik kurulamaz. TMK’nın 713/1 ve 3402 sayılı KK. nun 14. maddeleri meralar hakkında uygulanmaz. Bir yerin mera, yaylak veya kışlak olarak nitelendirilebilmesi için, yetkili mercilerce mera, yaylak ve kışlak olarak tahsis edilmiş olması veya kadimden bu yana, oüncesi bilinmeyen zamandan beri bu amaçla kullanılagelmiş olması gerekir. Açıklandıgğı uüzere, nitelik kazandırılması iki yoldan olur. OÜ ncelikle tahsisin olup olmadıgğına bakılır, tahsisin bulunmadıgğı durumda da kadimlik durumunun araştırılması gerekir. Tahsise yetkili merciler kanunlarda goüsterilmiştir. Bunlar 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu uyarınca oluşturulan Toprak Komisyonları ve 4342 sayılı Mera Kanunu uyarınca faaliyet goüsteren Mera Komisyonlarıdır.

Meraların muülkiyeti hazineye, yararlanma hakkı koüy veya belediyeye aittir. Mera, yaylak ve kışlakların her nasılsa tapu siciline tescil edilmiş olması, bunların kamu malı olma niteligğini degğiştiremez. Taşınmazlar bu niteliklerini yitirmeden varlıklarını suürduüruürler. Devletin huükuüm ve tasarrufu altında bulunan orta malı mera ve yaylaklar gerçek ve oüzel hukuk tuüzel kişileri adına tespit ve tescil edilemeyecegği gibi nitelikleri degğiştirilmedikçe oüzel muülkiyet şeklinde Hazine adına tesciline de karar verilemez. Mera, yaylak ve kışlaklar satılamaz ve devredilemez. Yararlanma hakkına sahip olan koüy veya belediyenin merayı satma yetkisi bulunmamaktadır. Yararlanma hakkı devir yetkisini veremez. Bu yerlere ilişkin satış ve devir işlemleri hukuken geçerli bir sonuç dogğurmadıgğı gibi yararlanma hakkına sahip olan koüy tuüzelkişiligği veya belediye temsilcisinin meraya ilişkin vazgeçme ve kabul beyanları da, geçerli bir sonuç dogğurmaz. Mera, yaylak ve kışlak olarak sınırlandırılan bir taşınmaza ilişkin açılan sınırlandırmanın iptali ve tescil davasının da 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde belirtilen 10 yıllık hak duüşuüruücuü suüre içinde açılması gerekir. Dava başarıya ulaştıgğı takdirde, iptal ve tescile, taşınmaz kamu malına doünuüşmuüş ise, muülkiyetin tespitine karar verilmelidir. Mera, yaylak ve kışlaklara ilişkin uyuşmazlıklarda iddia ve savunmanın yerel bilirkişi ve tanık beyanları ile belgeler daâhil her tuürluü delille kanıtlanması muümkuünduür.

Tespit ve sınırlandırma goürmeyen yerlerin tescilinin istenilmesi halinde, tescil davasının açıldıgğı veya kadastro tespiti soüz konusu ise tespit tarihinden geriye dogğru taşınmazın kamu malı mera, yaylak ve kışlak olup olmadıgğının araştırılması, bu tuür yer degğilse, dava veya tespit tarihine kadar kazanma suüresi ve koşullarının geçip geçmedigğinin goüz oünuünde tutulması gerekir.

Kanuni duüzenleme olmamakla birlikte Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadına goüre mera, yaylak ve kışlaklara ilişkin uyuşmazlıklarda dinlenecek yerel bilirkişi ve taraf tanıklarının davanın sonucunda yararı bulunmayan komşu koüy veya koüyler halkı arasından goüsterilmesi ve dinlenilmesi gerekir.

Mera, yaylak ve kışlak sınırı kural olarak degğişmeye ve genişletmeye elverişli sınırlardan sayılırlar. Bu sınırları taşıyan bir belge miktarı ile geçerlidir. Davacının dayandıgğı belge mera, yaylak ve kışlak gibi bir sınırı içeriyorsa ve sınırında da bu nitelikte yerler mevcut ise, taşınmazın bu belgede niteligği yazılı yerden elde edildigği kabul edilir.

Kayıtta yazılı mera sınırının bulundugğu yoünde eylemli olarak mera bulunması halinde dava konusu yerin mera veya benzeri yerlerden olmadıgğına ilişkin yerel bilirkişi ve tanık beyanlarına itibar edilemez. Eylemli durumla birleşen vergi kaydı karşısında takdiri delil niteligğinde bulunan yerel bilirkişi ve tanık soüzleri ile bir sonuca ulaşılamaz. İİleri suüruülen belge hali, boz, dagğ, çal ve benzeri sınırları içeriyor ve taşınmazın sınırında eylemli mera, yaylak gibi yerler var ise, o takdirde taşınmazın sınırında yer alan orta mallarından elde edildigği kabul edilir. Bu kurallar mutlak olmayıp her somut olayın oüzelligğine ve delil durumuna goüre belgenin degğerlendirilmesi gerekir.

Dava konusu taşınmazın eylemli olarak mera ile çevrili olması halinde bu yerin mera oldugğunun kabuluü gerekir. Kural olarak meranın içerisinde oüzel muülkiyet şeklinde ikinci bir taşınmazın varlıgğı kabul edilemez.

Davacıya ait olmayan ama komşu taşınmazlara ait belgelerde mera sınırı bulunuyor ise bu belgeler takdiri delil niteligğini taşırlar. Ancak, taşınmazın niteligğinin belirlenmesi bakımından goüz oünuünde tutulmaları gerekir. Bu belgeler eylemli durumla birleştigği takdirde, belgelerde yazılı sınırlar ve bilgilere goüre uyuşmazlık çoüzuüme kavuşturulmalıdır.

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16/B maddesinde açıklanan ve koüy halkının mevsimlik olarak harman doükmek suretiyle yararlandıgğı genel harman yerleri, kamunun yararlandıgğı orta mallarındandır. Zilyetlikle kazanılamazlar. Sınırlandırmaya tabidirler.

OÜ zel harman yerleri ise koşulları gerçekleştigği takdirde olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlikle kazanılmaları muümkuünduür. OÜ zel harman yerleri uüzerinde, mevsiminde harman doükmek, harman doükme mevsimi dışında da ekonomik amaca uygun olarak zilyetlik ve tasarrufun suürduüruülmesi gerekir. Bu tuür yerler uüzerinde, harman doükmek dışında tarım araç ve gereçlerini koymak, elde edilen uüruünleri depolamak, kışlık yakacak ve benzeri şeyleri koymak da ekonomik amaca uygun zilyetlik sayılır.

Derelerin sulamaya ayrılmış olan yerleri ya da yapılmış yalakları, sıvat yeri, hayvanların sulandıktan sonra, ya da oüncesinde dinlendigği yerler ise eyrek yeri olup sınırlandırılırlar, tapuya degğil oüzel siciline kaydedilirler ve orta malı niteligğindedirler. Zilyetlikle kazanılamazlar (TMK 715, 3402 sayılı kanunun 16/B m).

3402 sayılı Kanun’un 16. maddesinde yazılı pazar ve panayır yerleri ile mesire yerleri de zilyetlikle kazanılamazlar.

Kamu malı niteligğini kazanan, orta malı yol, meydan ve koüpruüler TMK’ nın 713/1. maddesi huükmuü uyarınca olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile kazanılamazlar. TMK’ nın 999. maddesi uyarınca da tapu siliciline tescil edilemezler. Kapanmış ve terk edilmiş yollar kamu malı olma niteligğini yitirdiklerinden koşulları oluşması halinde kazanılmaları muümkuün olabilir. Ancak 3402 sayılı Kanun’un 16/A maddesinde yazılı hizmet malı olarak duüzenlenen kapanmış yolların olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmeleri muümkuün degğildir. Genel yol niteligğini taşımayan, oüzel yolların olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile edinilmesi muümkuünduür.

Kamu hizmetine tahsis edilen mezarlıklar (faal mezarlıklar) nitelikleri geregği olagğanuüstuü zamanaşımı yolu ile kazanılmaları ve oüzel muülkiyet şeklinde tapuya tescil edilmeleri muümkuün bulunmamaktadır. OÜ ncesi itibariyle faal mezarlık olup da daha sonra terk edilmiş, bu niteligğini ve işlevini yitirmiş olan metruk mezarlıklar ise 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 24. maddesinde duüzenlenmişti. Terk edilmiş ve bu nedenle metruk hal almış olan bu nitelikteki mezarlıklar ilgisi yoünuünden koüy veya belediye tuüzel kişiligği adına tespit ve tescil olunabilecegği gibi koşulları oluştugğu takdirde olagğanuüstuü zamanaşımı yolu ile kazanılmaları da muümkuünduür.

Tarıma elverişli olmayan yerler için kullanılan bir kavram olan ekilemez arazi zilyetlikle kazanılamaz, ancak 3402 sayılı Kanun’un 17. maddesine goüre imar ihya ile kazanılması muümkuünduür.

3402 sayılı Kanun’un 16/A maddesinde hizmet malları arasında “boşluklara” yer verilmiştir. Soüz konusu bu yerler yine aynı maddede yazılı kuruluşların kamu hizmetine tahsis edildikleri ve bu amaçla kullanıldıklarında hizmet malı sayılırlar ve zilyetlikle kazanılamazlar. Ancak muülkiyeti Hazineye ait koüy halkının faydalanmasına terk ve tahsis edilmeyen, koüyuün oüzel muülkiyet ve zilyetligğinde bulunmayan koüy boşluklarının koşulları oluştugğu takdirde olagğanuüstuü zamanaşımı yoluyla kazanılmaları muümkuünduür.

Boz ve haâli nitelikteki taşınmazların olagğanuüstuü zamanaşımı yoluyla kazanılıp kazanılmayacakları her somut olayın oüzelligği ve delil durumu goüz oünuünde tutularak çoüzuüme kavuşturulması gerekir. Nitelikleri itibari ile kazanılmaya elverişli bu tuür yerler olabilecegği gibi kazanılmayan yerlerin de ortaya çıkması muümkuünduür.

Tarıma elverişli olmayan kayalık, taşlık, çakıllık ve dagğlık alanlar devletin huükuüm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yerlerden olup bu tuür yerler kadastro çalışmaları sırasında paftasında nitelikleri belirtilerek kadastro işlemi yapılır. Devletin huükuüm ve tasarrufu altında bulunan bu tuür yerler dogğal yapıları geregği olagğanuüstuü zamanaşımı yoluyla kazanılmaları ve TMK’ nın 999. maddesi uyarınca oüzel muülkiyet şeklinde tapu siciline tescilleri de muümkuün degğildir. Ancak 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesinde belirtilen koşullar altında ihya ve koşullarına uygun olarak tasarruf edilmeleri halinde kazanılmaları muümkuün olabilir.

3402 sayılı Kanun’un 17. maddesine goüre orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen Devletin huükuüm ve tasarrufu altındaki yerler ihyaya konu olabilir. Orta malı mera, yaylak, kışlak, sazlık ve bataklıklar imar ihya ile kazanılamaz. Bir taşınmazın ihya yolu ile kazanılabilmesi için kamu hizmetine tahsis edilmemiş olması gerekir. Ancak tahsis tarihine kadar dava konusu taşınmaz uüzerinde kazanma koşulları gerçekleşmiş ise istek goüz oünuünde tutularak muülkiyetin tespitine karar verilebilir. Bina yapmak, hayvan otlatmak, ev, agğıl ve samanlık gibi tesisler yapmak 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi karşısında imar ve ihya sayılmaz. Ancak, devletin huükuüm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olup da, koşullarına uygun olarak ihya edilen bir yer uüzerine bina yapmak suretiyle zilyetligğin suürduüruülmesi halinde zamanaşımı yoluyla kazanma soüz konusu olur. Yani para ve emek sarf edilmek suretiyle kuültuür arazisi haline getirilen bir yerin bu nitelikle 20 yıl kullanılması zorunlu degğildir.

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesinin son fıkrası huükmuüne goüre, il, ilçe ve kasabaların imar planı içerisinde kalan taşınmazlar ihya yolu ile kazanılamaz. Bir yerin ihya yolu ile kazanılabilmesi için imar planı içerisinde olmaması gerekir. İİhya koşullarının suüre ve zilyetlik bakımından tamamlanmış olmasının yanında, taşınmazın imar planı içerisinde yer almamış olması da gerekir. Bu imar koşulu, kazanma koşullarının gerçekleştigği tarihe goüre nazara alınmalıdır. İİhya olgusunun tamamlanması ve bu tarihten itibaren taşınmazın TMK’ nın 713/1 ve 3402 sayılı Kanun’un 14. maddesindeki koşullar altında tasarruf edilmiş olması halinde o yerin muülkiyeti kazanılır. İİhya koşulları gerçekleştigği tarihten sonra, taşınmazın imar planı içine alınmış olması dogğmuş bulunan hakkı ortadan kaldırmaz. İİmar planı içine alınma bakımından dava tarihinin oünemi yoktur.

Belediye muücavir alanı içinde kalan taşınmazlar imar ihya yolu ile kazanılabilir. İİmar planı koşulu yoünuünden goüz oünuünde tutulması gereken planlar 3194 sayılı İİmar Kanunu’nun 8. maddesinde duüzenlenen nazım imar planı ile uygulama imar planıdır. Çevre duüzeni planı nazım imar ve uygulama imar planından ayrı bir kavramdır. Maddi olaylardan olan ihya olgusunun her tuürluü delille kanıtlanması muümkuünduür. Devletin huükuüm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazın masraf ve emek harcanarak tarıma elverişli hale getirilmesi gerekir.

İİmar ve ihya olgusundan soüz edilebilmesi için orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen devletin huükuüm ve tasarrufu altındaki yerlerin para ve emek sarf edilmek suretiyle kuültuür arazisi haline getirilmesi gerekir.

Para ve emek sarfını gerektirmeyen bir yerin tasarruf edilmesi ihya edildigği anlamına gelmez. Kuültuür arazisi niteligği kazandırılmayan bir yerin ihyasından soüz edilemez. Devletin huükuüm ve tasarrufu altında bulunan bir yer tarıma elverişli hale getirilmeden, toprak taşımak suretiyle tarım arazisi haline getirilmesi ihya olarak kabul edilemez. Ama ihya edilerek tarım arazisi haline getirilen bir yerin guüçlendirilmesi amacıyla toprak takviyesi bunun dışındadır. Kayalık zemine toprak taşınması imar ihya sayılmaz.

İİmar – ihya hukukunda yabani zeytinliklerin (deliceliklerin) imar ve ıslahı buüyuük oünem taşımaktadır. Yabani zeytinlik sahaları, kural olarak Devletin huükuüm ve tasarrufu altında bulunan yerlerdir. Bu tuür yerlerin para ve emek harcanmak suretiyle zeytinlik haline getirilmesi imar- ihya sayılır. 11.6. 1958 guün ve 1958/8 E. 1958/7 K. sayılı Yargıtay İİçtihadı Birleştirme Kararı ile yabani zeytinliklerin (deliceliklerin) para ve emek sarf edilerek mahsuldar zeytinlik haline getirilmesi ihya olarak kabul edilmiştir (Devlet ormanı içerisindeki yabanilerin imar- ıslahı ise 3573 sayılı Kanun huükuümlerine tabidir). 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesine goüre orman sayılan bir yerin imar ve ihya yolu ile kazanılması muümkuün degğildir.

Kadastroca tespit dışı bırakılma kavramı, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 7. maddesinin 4. fıkrası, 22. maddenin 2. fıkrası ve geçici 4. maddesinin 4. fıkrasında açıklanmıştır. Tespit dışı bırakılma işlemi, bir kadastro işlemidir. Bu tuür yerlerin niteligği ve tespit dışı bırakılma nedeni daha sonra genel huükuümlere goüre açılacak tescil davalarında oünem arz etmektedir. Taşınmazın niteligğinin mutlaka belirlenmesi gerekir. Paftada niteligğe ilişkin bir bilgi ve açıklamanın bulunmaması halinde sınırında yer alan taşınmazlara ait belgelerden yararlanılması, gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle tespit dışı bırakılma tarihindeki niteligğinin açıklıgğa kavuşturulması gerekir. Bir taşınmazın paftasında goüsterilmek suretiyle kadastro işleminin yapılması ile taşınmaz tespit dışı bırakılmış olur.

Taşınmaz paftasında goüsterilmekle tespit dışı bırakılma işlemi tamamlanmış olur. Boüyle bir yer hakkında kadastro tutanagğı duüzenlenmemektedir. Sadece taşınmazın niteligği belirlenmek suretiyle paftasında goüsterilen bir işlemdir.

Tespit dışı bırakılan bir yerin tescilinin istenilmesi halinde TMK’ nın 713 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. ve 17. maddesindeki koşulların araştırılıp belirlenmesi, yasal ilanlar ve incelemelerin yapılması gerekir. Kadastroca tespit dışı bırakılan bir yer hakkında kadastro tutanagğı duüzenlenmedigği, tespit ve sınırlandırma işlemi yapılmadıgğı için 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinin uygulama kabiliyeti bulunmamaktadır.

Denizler, dogğal ve yapay goüller ve akarsular ile devamı ve bu suların etki alanında yer alan kıyılar Devletin huükuüm ve tasarrufu altında bulanan yerlerdir. Kamu malı niteligğinde bulunan bu yerlerin olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlikle kazanılması ve oüzel muülkiyet şeklinde tapu siciline tescili muümkuün degğildir.

Kumluk yerler, deniz, goül ve akarsuların çekilmesi sonucu ortaya çıkan, dogğal yapıları geregği Devletin huükuüm ve tasarrufu altında bulunan yerlerdir. Hukuk Genel Kurulu 7.10.1992 T., 1992/14-395 E., 1992/559 sayılı Karar’ında, devletin huükuüm ve tasarrufu altında bulunan deniz kumluklarının tapuya bagğlanamayacagğını kararlaştırmıştır. Deniz ve kenarında bulunan ve denizin etkisinde kalan kumluk, taşlık ve kayalık yerlerin denizden ayrı olarak duüşuünuülmesinin muümkuün olmadıgğı ve bu tuür yerlerin denizin ayrılmaz parçası oldugğu goüruüşuü Yargıtay Daireleri arasında haâkim goüruüş durumundadır. 13.03.1972 guünluü ve 7/4 sayılı İİçtihadı Birleştirme Kararı’nda aynı goüruüş savunulmuştur.

Su altında kalan bir taşınmaz, kural olarak kamu malı niteligğini alır. Dava veya tespit tarihi itibariyle su altında kalan ve goül haline gelen bir taşınmaz TMK’ nın 715. maddesi uyarınca Devletin huükuüm ve tasarrufu altında sayılır. Boüyle bir yerin mahiyeti geregği olagğanuüstuü zamanaşımı, zilyetlik veya başka bir yoldan kazanılması ve oüzel muülkiyet biçiminde tapu siciline tescili olanaksızdır. Su altında kalan tapulu taşınmaz kayda tabi olmayan bir taşınmaza doünuüşmuüş ise. TMK. nın 999. maddesinin 2. fıkrasına goüre tapu sicilinden çıkarılır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16/C maddesi huükmuüne goüre de bu tuür yerler tescil ve sınırlandırmaya tabi tutulamaz. Su altında kalan ve kamu malına doünuüşen bu tuür yerler tescile ve sicile konu olamazlar. Ancak su altında kalma ve goül haline gelmenin daimilik arz etmesi gerekir. Su altında kalan bir yer kadastroya tabi tutulmaz. Kadastroca tespit dışında bırakılmasına karar verilmelidir. Boüyle bir yerin TMK’ nın 713/1. maddesi huükmuü uyarınca olagğanuüstuü zamanaşımı yoluyla kazanılması ve tapu siciline tesciline karar verilmesi imkaânsızdır. Ancak su altında kalma tarihine kadar kazanma koşullarının oluştugğunun kanıtlanması halinde zilyetligğinin veya muülkiyetinin tespitine karar verilebilir. Taşınmazın niteligği, sınırları, yuüzoülçuümuü, bu yere ait bir belge mevcut ise kapsam ve aidiyetinin belirlenmesi, su altında kalmadan oünce yapılan uygulama ile belirlenmiş olması gerekir. Zilyedin eda davası niteligğindeki tescil davasını açma olanagğının bulundugğu hallerde, tespit davası dinlenemez. Muülkiyetin tespiti istekleri, tescil edilemeyecek yerler hakkında soüz konusu olabilir. Zilyetlik veya muülkiyetin tespiti davalarında taşınmazın su altında kaldıktan sonraki evrede toplanan delillere dayanılarak huükuüm kurulamaz.

6831 sayılı Orman Kanunu’nun 1. maddesi huükmuü uyarınca orman sayılan bir yerin olagğanuüstuü zamanaşımı yoluyla kazanılması muümkuün degğildir. Orman sayılmayan, orman içi boşlukların olagğanuüstuü zamanaşımı veya başka bir yoldan kazanılması muümkuün degğildir. Orman içi boşluklar 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesinde duüzenlenmiştir.

Taşocakları ve tugğla harmanları, Anayasa’nın 168. maddesinde belirtildigği uüzere, TMK’ nın 715. maddesinde duüzenlenen Devletin huükuüm ve tasarrufu altındaki dogğal servet ve kaynaklardandır. Dogğal yapıları geregği olagğanuüstuü zamanaşımı yoluyla kazanılmazlar ve oüzel muülkiyet şeklinde tapuya tescil edilmezler.

Vakıf taşınmazlar zilyetlikle kazanılamaz.

2863 sayılı Kuültuür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 5.maddesi ile 5663 sayılı Yasayla degğiştirilen 11. maddesi huükmuü dikkate alındıgğında yapılan yeni yasal duüzenlemede “birinci grup olarak tespit ve ilan edilen kuültuür varlıklarının bulundugğu taşınmazlar ile birinci ve ikinci derecede arkeolojik sit alanları” zilyetlikle kazanılamaz. Kentsel sit etkilenme yerleri, etkilenme geçiş alanları, koşulları mevcut oldugğu taktirde olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlikle edinilmeleri muümkuün olan yerlerdir. Antik kentler buütuün olarak degğerlendirilip, tek tek ele alınması muümkuün olmadıgğından antik kent içinde bulunan yerler koruma altına alınmamış olsalar bile zilyetlik ile kazanılamazlar. Bu hususta ayrıca genel itibarıyla korunması gereken kuültuür varlıgğı niteligği dikkate alınmalıdır. 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu’nun 15. maddesine goüre milli park kapsamında kalan yerlerin tapuya tescili muümkuün degğildir. 2863 sayılı Kanun’un 3. maddesinin tanımlar başlıklı (a) bendinin ikinci fıkrasında tabiat varlıkları açıklanmış olup aynı kanunun 5. maddesine goüre; tabiat varlıkları devlet malı niteligğindedir.

Askeri yasak ve guüvenlik boülgeleri içerisinde bulunan taşınmazların olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi muümkuün degğildir. Ancak boülge kapsamına alındıgğı tarihe kadar kazanma koşulları gerçekleşmiş ise, bu halde muülkiyetinin tespitine karar verilebilir.

Koümuür havzasındaki taşınmazların 17.01.1326 tarih ve 290 sayılı Teskere-i Samiyye ile kazanılması yasaklanmıştı. 19.06.1986 tarihinde yuüruürluügğe giren 3083 sayılı Taş Koümuüruü Havzasındaki Taşınmaz Malların İİktisabına Dair Kanun ile kazanma yasagğı kaldırılmış, bu taşınmazların kazanılması, zilyet ve malikleri adına tespit ve tescil imkaânı getirilmiştir. Yasak nedeniyle duüzenlenen kadastro tutanaklarının iptal edilmeleri ve taşınmazların tespit dışı bırakılmaları nedeniyle bu tuür yerler hakkında açılan davalarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi huükmuü uygulanamaz.

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. maddesinin 2. Fıkrasına goüre kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmazların olagğanuüstuü zamanaşımı yolu ile kazanılması muümkuün degğildir. Kaçak ve yitik kişilere ait taşınmazlar kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmazlardan olup, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. maddesinin 2. fıkrası huükmuü uyarınca olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile kazanılmaları muümkuün degğildir. Kaçak ve yitik kişilerden kalan taşınmazlar satış, bagğış, dagğıtım, tahsis veya benzeri bir yolla Hazinenin muülkiyetinden çıkması halinde metruke niteligğini kaybedeceklerinden artık boüyle bir yerin koşulları mevcut oldugğu takdirde kazanılması muümkuün olabilir. Metruk kilise yeri kaçak ve yitik kişilerden kalan yerlerden degğildir. Kaçak ve yitik kişilerden kalan yerler intikal kanunları uyarınca Hazinenin muülkiyetine geçer. Buna karşılık metruk kilise yerleri İİl OÜ zel İİdarelerine geçen yerlerdendir.

Suriye uyruklu kişilere ait taşınmazlar kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmazlardan degğildir. Bu taşınmazların bagğlı bulundukları hukuki statuü farklıdır. Devletçe bu taşınmazlara el konulmuş olup, her tuürluü tasarruf işlemi yasaklanmıştır. Bu yasak karşısında boüyle bir taşınmazın olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile kazanılması muümkuün olmaz, suürduüruülen zilyetlik kanuna aykırı oldugğu için kazanma da sagğlamaz.

Yargıtay HGK ve OÜ zel Dairelerinin yerleşmiş uygulamalarına goüre, TMK’ nın 501. maddesi uyarınca mirasçı bırakmaksızın oülen kişinin Devlete geçen tapulu veya tapusuz taşınmazları olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla kazanılamazlar.

Zilyetliğe ilişkin koşullar

Tapuda kayıtlı taşınmazlarda tapu sicili muülkiyete karine teşkil ettigği halde, tapusuz taşınmazlarda zilyetlik muülkiyetin karinesidir. Zilyetligğin konusu taşınır, taşınmaz mallar ve haklardır. Zilyetlik oüzel hukuk huükuümlerine tabi mallar uüzerinde kurulur. Devletin huükuüm ve tasarrufu altında bulunan kamu malları uüzerinde oüzel hukuk huükuümlerine goüre zilyetlik kurulamaz. OÜ gğreti ve uygulamada zilyetligğin korunmasının soüz konusu oldugğu hallerde, hazine ve digğer kamu tuüzel kişileri davada taraf durumunu almamışlarsa uüstuün ve korunmaya degğer zilyetligğin nazara alınarak uyuşmazlıgğın çoüzuümuü yoluna gidilmesi gerektigği kabul edilmektedir.

TMK’ nın 713/1. maddesi huükmuü uyarınca tapusuz bir taşınmaz malın olagğanuüstuü zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla kazanılabilmesi için, kanunda yazılı digğer kazanma koşulları yanında zilyetligğin malik sıfatı ile davasız (çekişmesiz), aralıksız 20 yıl suürmesi gerekir. Davasızlık koşulundan amaç, taşınmaz mal zilyedine karşı açılan ve başarı ile sonuçlanan davadır. Tescil konusu taşınmaz yoünuünden taraflar arasında geçen dava dışı karşı koymalar, kavgalar veya resmi makamlar aracılıgğıyla goünderilen ihtarname ve benzeri belgeler davasızlık koşulu bakımından çekişme sayılmaz. Üygulamada sık sık başvurulan 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetligğine Yapılan Tecavuüzlerin OÜ nlenilmesi Hakkında Kanun’a goüre yapılan başvurularda dava kavramı içerisine girmez, kazanmayı sagğlayan ve işlemekte olan zilyetlik suüresini kesmez.

Kazanmayı sagğlayan zilyetligğin yirmi yıl suüreyle aralıksız geçmesi gerekir. Eklemeli zilyetlik halinde zilyetligğin aralıksız suürduüruülduügğuü kabul edilir. Geçerli bir hukuki ilişkiye dayanarak zilyetligği devir alan zilyet, oünceki zilyedin suüresinden yararlanır.

Zilyetligğin geçici olarak kullanılmaması halinde zilyetlik kaybedilmiş olmaz. Geçici kullanmama halinde aralıksız zilyetlik suürduüruülmuüş sayılır. TMK’ nın 996. maddesinde bu husus açıkça duüzenlenmiştir. Yargıtay teroür nedeniyle taşınmazın bulundugğu çalışma alanını terk eden ve bu nedenle bir suüre zilyetligğin kesintiye ugğraması halinin zilyetligğin terki niteligğinde olmadıgğını, kazanmayı sagğlayan zilyetligği kesmeyecegğini açıklamıştır. Üzun suüre bir yerin ekilip biçilmemesi, zilyedin o yerden elini çekmiş olması, zilyetligğin terk edildigği anlamına gelir. Zilyetligğin kaybedilmesi halinde o yerin kazanılabilmesi için yeniden 20 yıldan fazla suüre ile koşullarına uygun olarak tasarruf edilmiş olması gerekir. Malik sıfatıyla zilyetligğin tanımı TMK’ da ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nda yapılmamıştır. Malik sıfatı ile zilyetlikten neyin amaçlandıgğının oügğretideki goüruüş ve açıklamalar ile uygulamanın ışıgğı altında açıklıgğa kavuşturulması gerekir. Malik sıfatıyla zilyetlikten soüz edebilmek için taşınmazı elinde bulunduran kimsede, taşınmazın maliki oldugğu, sahiplenme, kullanma, idare ve işletme iradesi olması gerekir. O mal uüzerinde kendi zilyetligğinden başka kişinin uüstuün ve korunmaya degğer zilyetligğini tanımayan kimsenin zilyetligği malik sıfatıyla zilyetliktir.

Arsa niteligğindeki taşınmaza başkasının girmesinin oünlenilmesi ve etrafının duvar ve benzeri tesislerle çevrilmesi ve bu şekilde sahiplenmek suretiyle fiili haâkimiyeti altında bulundurulması durumunda kişinin zilyetligği malik sıfatı ile geçen zilyetlik olarak kabul edilmelidir. Zilyedin 20 yıllık zilyetligği şahsen tamamlanmış olması zorunlu degğildir. TMK’ nın 996. maddesi huükmuü uyarınca zilyet oünceki zilyetlerin zilyetligğini kendi zilyetligğine ekleyebilir. Kazanmayı sagğlayan 20 yıllık zilyetligğin hesaplanmasında eklemeli zilyetligğin goüz oünuünde tutulması gerekir. Ancak, eklemeli zilyetlikten yararlanabilmesi için zilyetligğin geçerli bir hukuki ilişkiye dayanması gerekir. Malik sıfatıyla zilyetligğin ekonomik amaca uygun olarak geçmesi gerekir.

TMK’ nın 713/1. maddesinin uygulanması bakımından kural olarak bir yerde hayvan otlatmak kazanma sagğlamaz. Taşınmaz malın otunu biçmek suretiyle zilyetligğin suürduüruülmesi halinde geçen zilyetlik malik sıfatıyla geçen bir zilyetlik oldugğu için kazanma sagğlayabilir.

Taşınmazın niteligği itibariyle kazanılmaya elverişli olması halinde kişinin boüyle bir yer uüzerinde tarımsal faaliyette bulunabilmesi gibi otundan yararlanmak suretiyle zilyetligğini suürduürmesi de muümkuün olabilir. Ancak, hayvan otlatılan bir yerin etrafı çevrilmek ve bagğımsız bir taşınmaz haline getirilmek suretiyle sahiplenilmesi, başkasının bu yerden yararlanmasına karşı konulması halinde koşulları mevcut oldugğu takdirde hayvan otlatma kazanma sagğlayabilir. Bu şekilde yararlanma da bir tasarruf şeklidir. Boüyle bir sonuca ulaşmak bakımından her somut olayın oüzelligği ve delil durumu goüz oünuünde tutularak sorunun çoüzuümlenmesi gerekir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına goüre, TMK’ nın 713/1. maddesinde yazılı koşullar zilyet lehine oluşmadan taşınmaz malın kendisine satılması için Hazineye başvuruda bulunması veya ihtirazı kayıt ileri suürmeksizin istenen işgali tazminatını oüdemesi kazanmayı oünler.

Kazanılmaya elverişli tapusuz bir taşınmazı, belli bir payını ya da boüluünebilir bir parçasını davasız, aralıksız, malik sıfatıyla 20 yıldan fazla suüre ile zilyetligği altında bulunduran kişi bu koşulların gerçekleştigği anda muülkiyetini kazanmış olur. Tescil konusu taşınmaz uüzerinde kanunda yazılı koşullar altında zilyetligğin kuruldugğu tarihten itibaren yirmi yıllık kazanma suüresi başlar. Zilyetligğin başlangıç tarihinin kesin olarak belirlenmesi ve bu tarihten itibaren kazanma suüresi ve digğer koşulların hesap edilmesi gerekir. Yirmi yıllık kazanmayı sagğlayan zilyetligğin tamamının davacı tarafından doldurulması gerekmez.

Davacı kendisinden oünceki devreden kişilerin zilyetligğinden de yararlanabilir. Bu durumda eklemeli zilyetlik soüz konusu olur.

Eklemeli zilyetlik durumunda taşınmazın devri soüz konusudur. Tapusuz bir yerin satış ve devri herhangi bir şekle bagğlı degğildir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına goüre satış ve devir bakımından tapusuz bir taşınmaz menkul huükmuündedir. TMK’ nın 763. maddesine goüre, taşınır muülkiyetinin nakli için zilyetligğin devri gerekir. Satış ve zilyetligğin devri ile taşınmazın muülkiyeti alıcısına geçer. Satış, bagğış ve benzeri bir işlemle taşınmazı satın ve devralan kişi satıcısının zilyetligğini kendi zilyetligğine eklemek suretiyle ondan yararlanır. Yirmi yıllık suürenin, tescil davalarında dava tarihine, tapu iptali ve tescil davalarında tespit tarihine goüre hesap edilmesi gerekir.

Tapu kaydı 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu huükmuü uyarınca oluşturulmuş ise o takdirde tespit tarihine kadar kazanma suüresinin yirmi yıla ulaşmış olması gerekir. Zilyedin vergi kaydı veya benzeri bir belgeye dayanması halinde zilyetligğin bu belgenin duüzenlendigği tarihten itibaren başladıgğının kabuluü gerekir.

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14.maddesine goüre, bu maddede yazılı belgelerle kanıtlanmayan zilyetliklerde, zilyedin olagğanuüstuü zamanaşımı yoluyla aynı çalışma alanı içerisinde belge olmaksızın kazanabilecegği miktar sulu arazide 40, kuru arazide 100 doünuümuü geçemez. Gerçek kişi veya tuüzel kişiler tarafından Hazine aleyhine açılan tescil davalarında 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesindeki sınırlamaların araştırılıp belirlenmesi gerekir. Hazinenin taraf olmadıgğı gerçek kişiler arasında goüruülen davalarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesinde yazılı miktar sınırlaması soüz konusu degğildir. Hazinenin taraf durumunu almadıgğı gerçek, oüzel veya kamu tuüzel kişileri arasındaki davalarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesindeki sınırlamaların goüz oünuünde tutulmasına ve araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

Hazine tarafından açılan ve muülkiyet hakkına (tapu kaydına dayanılması halinde temyiz incelemesi Yargıtay 1.HD.’nce, taşınmazın kamu mallarından mera, yaylak, kışlak oldugğunun iddia edilmesi halinde Yargıtay 14.HD.’nce yapılmaktadır) veya devletin huükuüm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan oldugğu iddiasına dayalı davalarda, yukarıda açıklanan hususlar aynen geçerlidir. Ancak davacının Hazine olmasından dolayı dava açılırken muafiyet nedeni ile harç yatırılmaması, yargılama sırasında keşif sonunda taşınmazın gerçek degğerinin belirlenmesi halinde davada dikkate alınması gereken degğerin bu belirlenen degğer olarak kabul edilmesi, ayrıca 3402 sayılı Kanun’un 36/A maddesi geregği yargılama giderlerinden davacı Hazinenin sorumlu tutulması hususları bunun dışındadır.

Mahkeme tarafından, Hazine iddiası dogğrultusunda taşınmazın zilyetlikle kazanılamayacak yerlerden olup olmadıgğı, davalı adına kayda dayalı bir tespit yapılmışsa bu kaydın dava konusu yere uyup uymadıgğı, dava konusu yapılan taşınmazın devletin huükuüm ve tasarrufu altında tapuya bagğlanması muümkuün olan yerlerden mi, kazanma suüresi ve koşullarının geçmesi durumunda gerçek veya tuüzel kişilerce kazanılabilecek yerlerden mi oldugğu hususlarında yukarıdaki ilkeler goüzetilerek araştırma ve inceleme yapılması gerekmektedir. Dava sonunda taşınmazın Hazine adına tapuya tescil edilebilecek yerlerden olup olmadıgğı da goüz oünuünde bulundurulacak ve gerekirse davalı tapusunun iptali sonrası tescile degğil terkine de karar verilebilecektir.

1. Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular

Tescil davaları Hazine ve ilgili kamu tuüzel kişileri aleyhine açılır (Taşınmazın bulundugğu koüy veya belediye). Taşınmazın sınırında kanal, orman vs. bulunması halinde ilgili kamu tuüzel kişileri (DSİİ, Orman Genel Muüduürluügğuü gibi) davaya daâhil edilerek yargılamaya devam edilir.

Tapusuz yerler hakkında tescil davası açılabilir. Kadastro çalışmalarında tutanak duüzenlenmeden tespit dışı bırakılan taşınmazlar için açılacak dava da tescil davasıdır. Taşınmazla ilgili kadastro çalışmalarında tutanak duüzenlenmiş ise artık tescil davası açılamaz. Egğer tutanak duüzenlenip sınırlandırma yapılmış (mera, yaylak gibi) ve kesinleşmişse sınırlandırmanın iptali ve tescil, tutanak kesinleşerek oüzel muülkiyete konu olması sebebiyle tapuya tescil edilmişse tapu iptali ve tescil davası açılmalıdır.

Tapu iptali ve tescil davasında davalı kayıt maliki, kayıt malikinin oüluümuü halinde mirasçılarıdır. Sınırlandırmanın iptali ve tescili davalarında da davalılar Hazine ile yararlanma hakkı bulunan koüy tuüzel kişiligği veya belediyedir.

Tescil davalarında dava açma suüresi yoktur. Ancak dava tarihine kadar 20 yıllık kazanma suüresinin dolması gerekir. Egğer kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılmış bir yer soüz konusu ise bu halde tespit oüncesi zilyetligğe dayanılabilmesi için tespit dışı bırakma tarihinden itibaren 2 yıllık makul suüre içinde dava açılmalıdır. Bu suüreden sonra dava açılması durumunda tespit sonrasında 20 yıllık suürenin yeniden geçmesi gerekir.

Sınırlandırmanın iptali ve tescil ile tapu iptali ve tescil davalarının 3402 sayılı Kanun’un 12/son maddesine goüre dava konusu taşınmazlara ait tutanakların kesinleştigği tarihten itibaren 10 yıllık hak duüşuüruücuü suüre içinde açılmaları gerekir. Aksi halde hak duüşuüruücuü suüre geçtigğinden dava reddedilmelidir. Tespit sonrası zilyetligğe dayanılması (tespit dışı bırakılmış olması) halinde 10 yıllık hak duüşuüruücuü suüre uygulanmaz. Yine tespit sonrası ancak kesinleşme oüncesi sebebe dayanılması halinde de 10 yılık hak duüşuüruücuü suüre uygulanmaz.

Gerek tescil gerek tapu iptali ve tescil (sınırlandırmanın iptali ve tescil dahil) davalarında oüncelikle taşınmazın kazanmaya elverişli nitelikte olup olmadıgğı tespit edilmelidir. Bu bakımdan mera, orman, genel harman yeri vb. gibi niteligği itibarıyla zilyetlikle kazanılamayacak taşınmazlardan olup olmadıgğı mahallinde dinlenecek yerel bilirkişi, tanık beyanları, gerekçeli ve denetime uygun uzman bilirkişi raporları ile (ziraat muühendisi, orman muühendisi, jeolog vs.) tespit edilmelidir (Mera, yaylak, kışlak bakımından dinlenecek yerel bilirkişi ve tanıklar komşu koüy haklarından seçilmelidir). Dere, çay yatakları veya bunların aktif etkisi altında olan yerler zilyetlikle kazanılamaz.

Kadastro çalışması yapılmış tutanak duüzenlenmişse tespit tarihine kadar, kadastro çalışması yapılmamış ise dava tarihine kadar kazanma suüresi ve koşullarının geçmesi gerekir.

Tutanaklar kesinleşmeden tespit oüncesi sebebe dayanılarak dava açılması halinde Kadastro Mahkemeleri goürevlidir. Genel mahkemelerde dava açılmış ise goürevsizlik kararı verilmesi gerekir. Yine genel mahkemelerde açılmış tescil davasının yargılaması sırasında taşınmazın bulundugğu yoürede kadastro çalışmaları başlar ve taşınmazla ilgili tutanak duüzenlenirse kadastro mahkemelerinin goürevli olması sebebiyle goürevsizlik kararı verilmelidir (3402 sayılı Kanun’un 27.m.).

Zilyetlik hususu her tuürluü delille ispatlanabilir. Ancak zilyetlik maddi olaylardan olup mahallinde keşif yapılması ve dinlenmesi gereken yerel bilirkişi ve tanıkların da taşınmaz başında dinlenmeleri, beyanlar arasında çelişki bulunması durumunda bu çelişkinin yuüzleştirme ile giderilmeye çalışılması gerekir. Genel mahkemelerde açılan davalarda tutanak bilirkişileri re’sen dinlenmez.

Taşınmazın kazanılması bakımından suürduüruülen zilyetligğin ekonomik amaca uygun olması gerekir. Taraflarca varsa gerçekleştirilen zilyetligğin nasıl, ne şekilde, ne zamandan beri suürduüruülduügğuü, intikal varsa bunun tarihi, suüresi ve şekli ayrıntılı ve net olarak sorulup tespit edilmelidir.

3402 sayılı Kanun’un 14 ve TMK’ nın 713. maddesindeki zilyetligğin iyiniyetli olması gerekmez. Zilyetligğin malik sıfatı ile aralıksız, davasız ve 20 yılı aşkın suüre ile olması yeterlidir.

Tapusuz bir yerin satış ve devri herhangi bir şekle bagğlı degğildir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına goüre satış ve devir bakımından tapusuz bir taşınmaz menkul huükmuündedir. TMK’ nın 763. maddesine goüre, taşınır muülkiyetinin nakli için zilyetligğin devri gerekir. Satış ve zilyetligğin devri ile taşınmazın muülkiyeti alıcısına geçer.

Zilyetligğin iradi olarak terki, muülkiyetin kazanılmasına engeldir. Zorunlu hallerde terk muülkiyetin kaybına neden olmaz (savaş, yogğun teroür olayları, ciddi tehdit, kan davası, fiziki kuvvet kullanmak suretiyle zilyetligğe engel olmak gibi). 3-5 yıllıgğına başka şehre taşınmak, kuraklık nedeniyle bir-iki yıl kullanmamak, nadasa bırakmak v.s. gibi terkler muülkiyetin kazanılmasına engel olacak olan zilyetligğin terki sayılmaz. Yine; degğişik nedenlerden dolayı boülgeyi terk edip ancak başkasına kiraya vermek, oüduünç vermek, izni ile başkasını bedelsiz kullandırmak da terk sayılmaz. İİradi terkten sonra, zilyetlik kopmuş olacagğından muülkiyetin kazanılması için 20 yılı tamamlamak içen yeniden zilyetligğe başlamak gerekir.

20 yıllık zilyetlik tek bir kişi tarafından tamamlanabilecegği gibi TMK’ nın 996 maddesinde belirtildigği gibi birkaç kişinin zilyetlikleri birbirine eklenmek suretiyle de toplamı 20 yıl olabilir. Ancak bu durumda eklenecek zilyetliklerin hepsinin de kazanma koşullarına uygun olması (malik sıfatı ile davasız ve aralıksız) gerekir.

Taşınmazın oüzel muülkiyete konu olup olamayacagğı, kazanma suüresinin belirlenmesi açısından dava konusu taşınmazın yakın plan çevresi ile birlikte panaromik fotogğrafları çektirilmelidir. Yine dava veya tespit tarihinden geriye dogğru 20 yıllık suüreye ait hava fotogğraflarının, fotometri, fotogrametrik ve foto planların, memleket haritası ve varsa digğer haritaların Harita Komutanlıgğı ve Kadastro Muüduürluügğuü’nden getirtilerek mahallinde uzman bilirkişiler aracılıgğı ile bilgisayar destekli şekilde uygulanması gerekir (harita ve kadastro muühendisi, jeodezi ve fotogğrametri uzmanı gibi) . Burada şu hususa da degğinmek gerekir. Üygulamada bazen hava fotogğraflarının istenmesi için Harita Komutanlıgğına yazılan yazılar 1 – 2 yıl beklenmekte ve duruşmalar sırf bu nedenden ertelenmektedir. Halbuki dava konusu taşınmazın bulundugğu yer uüniversitelerinden seçilecek akademisyen bilirkişilerin elinde çogğu zaman soüz konusu hava fotogğrafları bulunmaktadır. Bu nedenle Harita Komutanlıgğından fotogğrafların gelmesini uzun suüre beklemek yerine oünce bilirkişilerin elinde (uüniversitede) adı geçen fotogğrafların bulunup bulunmadıgğı araştırılmalı, şayet yoksa Harita Komutanlıgğından istenmesi yargılamada gereksiz uzamaların oünuüne geçecektir.

Taşınmazın niteligğinin belirlenmesinde komşu parsellere ait tapu kayıtları, kadastro tutanakları ve varsa dayanak kayıt ve belgeler de getirtilerek mahallinde uygulanmalıdır.

Üzman ziraat muühendisi bilirkişiden gerektigğinde analiz bakımından dava konusu taşınmaz ile çevre taşınmazlardan toprak numunesi aldırılarak inceleme yaptırılmalıdır. Mera araştırmalarında kadim ve tahsisli mera araştırmalarının usuluüne uygun yapılması gerekir. Yerel bilirkişi ve tanıkların komşu koüy halklarından dinlenmesine dikkat edilmelidir.

Kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan yerlere ilişkin açılan davalarda, Kadastro Muü duürluügğuü’nden tespit dışı bırakılma tarihi ve sebebinin sorulması, dava konusu taşınmaz ile çevresini goüsteren kadastro paftasının getirtilmesi, tapuda kayıtlı olup olmadıgğının belirlenmesi, komşu taşınmazlara ait kayıtlardan yararlanılması oünemlidir (Gerek davanın nitelendirilmesi, gerek taşınmazın niteligği gerekse davanın suüresinde açılıp açılmadıgğı bakımından). Tespit dışı bırakma tarihi “paftanın duüzenlendigği” tarihtir. Kadastronun geçmesi ile eski tapular “uygulanabilir tapu olma oüzelligğini” yitirir. Tedavuül yetenegğini kaybeder. Ancak eski tapular delil olmaya devam eder. Tespit oüncesi sebebe dayanılarak suüresinde dava açılması halinde dikkate alınabilir.

Tespit dışı bırakma tarihinden itibaren 20 yıl geçmedigği için suüreden reddedilen davalarda yeniden dava açmak için ne kadar beklemek gerekecegği hususunda; 19.01.2007 guün, 2005/1 esas, 2007/1 karar sayılı Yargıtay İİçtihatları Birleştirme Buüyuük Genel Kurulu’nun kararı ile TMK’ nın 713. maddesinin 1 ve 2. fıkralarına dayanılarak açılan tescil davasının suüre yoünuünden reddedilmesi halinde aynı yer hakkında açılacak ikinci davanın olumlu sonuçlanabilmesi için ilk kararın kesinleşmesinden itibaren taşınmaz uüzerindeki zilyetligğin aralıksız, davasız ve malik sıfatıyla yeniden 20 yıl suürmesi gerektigğini kabul etmiştir.

Tespit dışı bırakılma nedenine goüre imar ihyaya muhtaç yer olup olmadıgğı belirlenir (Taşlık-kayalık yerlerin zilyetlik ile kazanılması için imar ihya edilmesi gerekir). Talep bulunmasa bile imar ihya araştırması yapılması gerekir.

Çifte tapuya neden olmamak için “tapuda kayıtlı olup olmadıgğı” mevkii ve sınırları yazılmak suretiyle (muümkuünse kroki eklenerek) mutlaka tapu sicil muüduürluügğuünden sorulmalıdır.

3402 sayılı Kanun’un 14.maddesi uyarınca; aynı çalışma alanında sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 doünuümden fazlası belgesiz olarak kazanılamaz (Fazla miktar ancak 14.m.de yazılı belgelerle kazanılabilir). Bu husus ilgili Tapu Sicil Muüduürluügğuü, Kadastro Muüduürluügğuü ve Mahkeme Yazı İİşleri Muüduürluügğuü’nden ayrı ayrı sorulmalıdır.

Evvelce 14.maddeye goüre Devletçe sulanan veya yer altı kaynakları ile sulanan yerler sulu arazi sayılıp kuru/sulu araştırması için DSİİ-ilçe tarım muüduürluügğuünden araştırma yapılmaktaydı. 19.07.2005 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yuüruürluügğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu’nun 3/j maddesi ile sulu tarım arazisi; “Tarımı yapılan bitkilerin buüyuüme devresinde ihtiyaç duydugğu suyun, su kaynagğından alınarak yeterli miktarda ve kontrolluü bir şekilde karşılandıgğı araziler” şeklinde tanımlanması ve bu kanunun 26.maddesi ile 3402 sayılı Kanun’un 14.maddesinin 2.fıkrası; “sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu huükuümlerine goüre yapılır” şeklinde degğiştirilmesi sebebiyle artık kuru/sulu arazi niteligği 5403 sayılı Kanun huükuümlerine goüre belirlenecektir. Bu hususta oüzel idare ve tarım muüduürluüklerinden araştırma yapılacak, oüzellikle keşifte uzman ziraatçı bilirkişinin goüruüşuüne de başvurulması gerekecektir.

TMK’ nın 713/5 fıkrasının son cuümlesine goüre, muülkiyet aynı maddenin birinci fıkrasında oüngoüruülen koşulların gerçekleştigği anda kazanılır. Bunun oünemi şudur; davacı lehine muülkiyet hakkı oluştuktan sonra, muülkiyeti ortadan kaldıran işlemlerin gerçekleşmesi davacının kazanılmış hakkını ortadan kaldırmaz.

Tescil davaları Hazine ve ilgili kamu tuüzel kişiligğine yoüneltilir. Bunlar aleyhine yasal taraf oldukları için yargılama giderine ve avukatlık uücretine huükmedilemez. Harç ise davayı kazansa bile davacının kendisine yuükletilir. Bu tuür davalarda, harç alınmasına yer olmadıgğı şeklinde karar verilmesi dogğru degğildir.

Tapusuz taşınmazların tescili için TMK’ nın 713/1 ve 3402 sayılı Yasa’nın 14 maddesi uyarınca dava açılan durumlarda, TMK’ nın 713/4 ve 5 fıkraları uyarınca “gazete ile bir defa, ayrıca taşınmazın bulundugğu yerde uygun araç ve aralıklar ile en az 3 defa ilan olunur. (tapu iptali ve tescil davalarında ilana gerek yoktur)

Son ilandan itibaren 3 ay beklendikten sonra karar verilmelidir. Suüre beklenmeden karar verilmesi bozma nedenidir. İİlan uüzerine varsa uüstuün hak iddiasında bulunan kişi ya da kurumlar itiraz edebilirler veya kendi adlarına tescil isteyebilirler (713/6.m). Bunlara itiraz davacıları denilir. İİtiraz davacıları kendi adlarına tescilini istiyorlarsa dava harcını yatırmaları gerekir. İİtiraz eden kişi kendi adına tescilini istemeden davanın reddine karar verilmesini de isteyebilir. Hazine itiraz davası ile (soüzluü veya yazılı) kendi adına tescilini isteyebilir. Bunun için harç yatırmasına gerek yoktur.

TMK’ nın 713/7 maddesine goüre huükuüm fıkrasında, tesciline karar verilen taşınmazın niteligği, yeri, sınırları, yuüzoülçuümuü belirtilir, ayrıca teknik bilirkişinin krokisine yollama yapılır. Ayrıca, “mahkeme kararlarının icraya elverişli olması” ilkesi geregği hakkında karar verilen taşınmazın ilçesi, koüyuü veya mahallesi, varsa mevkii, sınırları, niteligği (arsa, tarla, çayır, mera, orman, bahçe vs.) sulu-kuru durumu, yuüzoülçuümuü ayrı ayrı belirtilir. Kararda fen bilirkişisi tarafından çizilmiş oülçekli icraya elverişli krokiye yollama yapılmalıdır. Krokiyi çizen kişinin uzman olması ve krokinin dava konusu taşınmaz ile çevreyi birlikte goüstermesi, oülçekli olması, oülçegğinin belirtilmesi gerekir. Egğer bitişikte parsel yoksa en yakındaki parsel ya da sabit noktalar ile ilişkilendirilip, aradaki mesafe yazılmak suretiyle taşınmazın yeri açık ve kesin olarak belirlenmelidir. Sınırları yazılmayan, her yere uygulanması muümkuün olan soyut, dar oülçekli krokiler icraya elverişli degğildir.

TMK’ nın 640 vd. maddelerinde duüzenlenen elbirligği muülkiyetinde birlikte tasarruf etme zorunlulugğu vardır. Taşınmazı korumaya yoünelik işlemleri (muüdahalenin oünlenmesi davası gibi) (TMK. 640/4 m.) ortaklar tek başına yapabilirler. Ancak tek başına tescil davası açamazlar. Ortaklardan bir kısmı kendi paylarının adına tescilini ya da tuümuünuün kendi adına tescilini talep etmişlerse dava şartı yokluğundan dava reddedilmelidir. Diğer ortaklar davaya katılarak veya terekeye temsilci tayin edilerek taraf teşkili tamamlanamaz. Ancak tuüm mirasçıların adına tescil istenmiş ise davaya devam edilebilmesi için sonradan diğğer ortakların yoüntemine uyğun olarak davaya katılmaları, olur vermeleri ya da terekeye temsilci atanarak davaya devam imkaânı sağğlanmalıdır. Ortaklardan birinin ya da birkaçının tek başına uüçuüncuü kişiye satışı ğeçerli değğildir. Ancak ortaklar kendi aralarında satış yapabilirler. Bir ortak payını diğğer otağğa satabilir. El birliğği muülkiyetinde, tuüm ortaklar tek kişi sayıldığğından belğesiz olarak tuüm ortaklar için toplam 40/100 doünuüm taşınmaz edinilebilir.

TMK’ nın 688 ve devamı maddelerinde duüzenlenen paylı muülkiyette ise her ortak kendi payını satabilir, kendi payı için diğğer paydaşa veya uüçuüncuü kişilere tescil davası açabilir. Bir payın diğğerlerinden bağğımsız olarak kazanılması da muümkuünduür. (TMK.nun713/1 m.) Paylı muülkiyette, her ortağğın tek başına 40/100 doünuüm kazanma imkaânı vardır.

İİmar ihya sonunda dava konusu yapılan yerin tarıma elverişli hale ğetirilmiş olması ğerekir. 3402 sayılı Yasa’nın 17. maddesinde açıklandığğı ğibi oüncesi tarıma elverişli olmayan bir yerin imar ihya ile tarıma elverişli hale ğetirilmesi zorunludur. Taşınmaz, imar-ihya sonucu arsa, ev v.s ğibi tarım dışı amaçla tasarruf edilirse 3402 sayılı Yasa’nın amacına uyğun davranılmadığğından muülkiyet kazanılamaz. Bu husus re’sen haâkim tarafından araştırılıp-belirlenmelidir. Bazı durumlarda, imar-ihya edilen yer buütuün olarak ev ve bahçe olarak kullanılmaktadır. Bu ğibi durumlarda taşınmazın haâkim unsurunun ne olduğğu araştırılır. Bu araştırmada orana dikkat edildiğği ğibi uzman bilirkişiden de faydalanılır.

Zilyetlik ile kazanılması muümkuün olmayan orman, kumsal, mera, yaylak ve kışlak ğibi yerlerin, imar-ihyanın yapıldığğı kanıtlansa bile edinilmesi muümkuün değğildir. Sazlık- bataklık yerlerin de imar-ihya ile kazanılması muümkuün değğildir. Bu kuralın amacı ekolojik denğenin korunmasını sağğlamaktır.

Toprak taşımak suretiyle imar ihya muümkuün değğildir. Ancak zaten tarıma elverişli olan taşınmazın verimini artırmak için toprak taşımak suretiyle zilyetlik yoluyla muülkiyeti kazanmak muümkuünduür.

Kural olarak il, ilçe ve kasaba imar planı içinde kalan yerlerde imar ihya yolu ile muülkiyet edinilemez. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, imar planının onaylanma tarihidir. Yerin belediye sınırları ya da muücavir sınırlar içinde olması imar ihya ile kazanmada oünemli degğildir. Asıl oünemli olan husus yukarıda belirtilen imar planıdır. Taşınmazın İİmar planı içine alınması imar ihya ile başlayan zilyetligği keser. Yani, imar ihyadan sonra kazanmayı sagğlayan 20 yıllık zilyetlik suüresi dolmadan bir yerin imar planı içine alınması muülkiyetin kazanılmasına engeldir. İİmar planı içine alınma tarihinden sonra geçen zilyetlik suüresine degğer verilmez. Ancak, imar planı içine alındıgğı tarihe kadar kazanmayı sagğlayan 20 yıl zilyetlik suüresi dolmuş ise o yerin imar ihya ve zilyetlik yolu ile edinilmesinde sakınca yoktur.

İİhya yolu ile kazanmayı engelleyen imar planı, 3194 sayılı Kanun’un 8/B maddesine goüre nazım ve uygulama imar planlarıdır. Bazı buüyuük şehirlerde yapılan 1/25.000’ lik çevre duüzenleme planı imar ihya ile kazanmaya engel sayılan imar planı sayılmamaktadır.

Taşınmazın kazanma için gereken 20 yıllık zilyetlik suüresi içinde kamuya tahsis edilmemesi de gerekir. 20 yıllık zilyetligğin tamamlanması ile kazanma koşulları gerçekleştikten sonra kamu hizmetine tahsis edilirse kazanılmış muülkiyet hakkı saklı tutulur. Ancak bu durumda tescil kararı verilemez, muülkiyetin tespitine karar verilir. Davacının ayrıca “ tespit” istegğinde bulunmasına gerek yoktur. “Çogğun içinde az da vardır” kuralı geregği kazanma koşulları gerçekleşmiş ise haâkim re’sen “tespit” kararı verir.

İİmar-ihya tek başına kazanma için yetmez. İİmar-ihyanın tamamlandıgğı tarihten itibaren aynı koşullar altında 20 yıllık kazanma suüresinin de geçmesi gerekir.

Kadastro ile oluşmuş bir tapunun, tespit oüncesi nedene dayanılarak iptali isteniyorsa davanın 3402 sayılı Yasa’nın 12/3 maddesi uyarınca tutanagğın kesinleştigği tarihten sonraki 10 yıl içinde açılması zorunlulugğu vardır. Bu hak duüşuüruücuü suüre olup haâkim tarafından re’sen goüz oünuünde bulundurulur. Tarafların bunu itiraz olarak ileri suürmesine gerek yoktur. Kesinleşme tarihi, kadastro tutanagğının herkes için kesinleştigği tarihtir.

İİdari yoldan ya da imar uygulaması ile oluşan tapularda da hak duüşuüruücuü suüre yoktur.

Kadastro çalışmasından oüncede bir yer tapuda kayıtlı olabilir. Bu durumda da 3402 sayılı Yasa’nın 13/B-b maddesindeki kazanma koşulları aranır. Eski tapuyu malikinden, mirasçılarından veya temsilcilerinden resmi satım dışında tapu dışı yolla iktisap eden kişi, tespit tarihine kadar 10 yıl muüddetçe malik sıfatı ile davasız aralıksız zilyet olursa muülkiyeti kazanır. Bu intikal her tuürluü delil ile kanıtlanabilir.

Toprak komisyonlarının yaptıkları çalışmalar sonunda oluşan tapulara karşı ve bu tapuların kadastro çalışmaları sonunda uygulanmaları halinde, kadastro parsellerine karşı açılan tapu iptali ve tescil davalarında da genel olarak TMK’ nın 713/1. maddesindeki kazanma suüresi ve koşulları geçerlidir.

Toprak komisyonlarınca yapılan dagğıtım çalışmaları sonunda tapu kaydı oluşmuş, bu tapu kayıtları kadastro çalışmaları sonunda uygulanmış ise, kadastro tutanagğının kesinleştigği tarihten itibaren yine 10 yıllık hak duüşuüruücuü suüre içinde dava açılmalıdır (TMK’ nın 713/2, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14 ve 46.maddeleri bu davalarda dikkate alınacaktır). Egğer toprak tevzi çalışmaları sonunda tapu oluşmuş ama arazi kadastro çalışması yapılmamış, tutanak duüzenlenmemiş ise 10 yıllık suüre dikkate alınmayacaktır.

10 yıllık hak duüşuüruücuü suüre içinde dava açılması halinde tespit oüncesi zilyetligğin ispatı bakımından kadastro tespitinin yapıldıgğı tarihten geriye dogğru 20 yıllık suürenin degğil, belirtmenin yapıldıgğı tarihten geriye dogğru 20 yıllık zilyetligğin ispatlanması gerekir. Bu ispat bakımından dinlenen bilirkişi ve tanıkların belirtme oüncesi 20 yıllık suüreyi bilebilecek yaşta olmalarına dikkat edilmelidir.

Belirtmelik tutanagğında taşınmazın durumu, komisyon haritası ve tablendikatif listesinde ne şekilde işlem goürduügğuü, belirtme ve komisyon haritalarında goüruülen sınırlar bu davalarda çok oünemlidir. Taşınmazın hangi nitelikte araziden dagğıtıldıgğı da oüzellikle irdelenmelidir. Mahkemece Toprak Tevzi Komisyonu çalışmalarına ilişkin, belirtme tutanakları, tevzi paftası, varsa belirtmeye esas tapu ve vergi kayıtları getirtilmek suretiyle taşınmaz başında uygulanmalıdır.

Dava konusu taşınmazın belirtme tutanagğındaki, tablendikatif listesindeki ve kadastro çalışmalarındaki parsel numaralarının birbiri ile aynı olmayacagğı dikkate alınmalı, bunlara ait birbiri ile irtibatı da goüsterir şekilde tuüm belgeler ve haritalar eksiksiz olarak dosya arasına getirtilmelidir. Bu kayıtlar haâkim tarafından titizlikle incelenmeli, goünderen kurumun kayıtları dogğru goünderdigği peşinen kabul edilmemelidir. Genelde kadastro parsel numarası ile belirtme numarası birbirine karıştırılıp farklı parsellere ait kayıtlar gelmektedir. Bu durumda hem yargılamanın uzamasına, hem de yanlış karar verilmesine neden olmaktadır.

Belirtme tutanagğındaki sebep ve belirtmelik haritası bu davalarda oünemlidir. Ayrıca belirtme oüncesi 20 yıllık malik sıfatı ile zilyetligğin ispatlanması da tek başına yetmez. Bu zilyetligğin kadastro tespiti yapılmış ise tespit tarihine kadar, yapılmamışsa dava tarihine kadar da suürduüruülmesi gerekmektedir. Egğer toprak tevzi çalışmaları sonunda Hazine adına oluşan tapu var ise bu tapunun oluştugğu tarihe kadar geçen zilyetlik suüresi oünem kazanacaktır. Tapu oluştugğu tarihten sonraki zilyetlik artık tapulu taşınmaz uüzerinde oldugğundan bir oünemi olmayacaktır.

Belirtme sırasında uygulanan bir kayıt var ise (tapu veya vergi kaydı gibi) kaydın davacı veya murisine veya bayiine ait olması durumunda davacının lehine veya aleyhine delil teşkil edecegği unutulmamalıdır (kaydın sınırlarında kazanılamayacak nitelikte yer goüstermesi, fiilen zeminde sınırda goüsterilen nitelikte yer olması gibi).

Hazine tarafından açılan tescil veya tapu iptali ve tescil davalarında iddianın niteligği dikkate alınarak araştırma ve inceleme yapılacaktır.

Hazinenin devletin huükuüm ve tasarrufu altında oldugğu, davalı lehine kazanma koşulları oluşmadıgğı, davalı taraf lehine uygulanan kayıtların taşınmaza uymadıgğı iddiaları goüzetilerek gerçek veya tuüzel kişinin açtıgğı davalardaki araştırma usuluü dikkate alınmalı, oluşacak duruma goüre karar vermelidir.

Davada el atmanın oünlenmesi ve kal talebine karşılık (veya birleşen) tescil veya tapu iptali tescil davası açılması halinde oüncelikle taşınmazın kazanılabilecek yerlerden olup olmadıgğının belirlenebilmesi için tescil veya tapu iptali davasının neticelendirilmesi gerekir.

Hazine tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasında 19.01.2011 tarihinde yuüruürluügğe giren 6099 sayılı Yasa’nın 16. ve 17. maddeleriyle 3402 sayılı Yasa’ya eklenen 36/A ve Geçici 11. maddelerinde, “Kadastro işlemi ile oluşan tespit ve kayıtların iptali için devlet veya digğer kamu kurum ve kuruluşları tarafından açılan ve henuüz icra edilmemiş bulunan dava ve kararlarda davalı aleyhine vekaâlet uücreti daâhil yargılama gideri yuükletilemeyecegği…” yoünuünde duüzenleme sebebiyle davalılar aleyhine yargılama gideri ve tabii ki vekaâlet uücreti de yuüklenemez.

Genel olarak oüncelikle davanın nitelendirilmesi çok oünemlidir. Hatalı niteleme fuzuli delil toplama, uzun yargılama ve hak kayıplarına neden olmaktadır. Mahkeme tarafından dava nitelendirilmesinde teredduüt var ise uyuşmazlık konusu olan veya olmayan hususların taraflara açıklattırılması gerekir.

Davanın nitelendirmesine goüre hak duüşuüruücuü suüre, makul suüre gibi hususlar oüncelikle dikkate alınmalı ve fuzuli delil toplanmamalıdır. Ayrıca kesin huükuüm, taraf teşkili gibi hususlar da yargılamanın başında çoüzuülmelidir.

Taraflara delillerini bildirmeleri, bildirmeleri halinde tanıklarını liste halinde vermeleri için suüre ve imkaân tanınmalıdır. Maddi olgu olan zilyetlik, tanık daâhil her tuürluü delil ile kanıtlanabildigğinden, tanıgğın oünemi buüyuüktuür.

Dosyada mutlaka tapu kaydı, kadastro tutanakları (hem dava konusu tapu, hem de komşu parsellere ait) varsa dayanak tapu, vergi kaydı, satış bagğış vs. belgeler dosyaya getirtilmeli ve dosya arasında bulunmalıdır. Taraf açıklamaları ile yetinilmemelidir. Aksi durumda dosyalar temyiz aşamasında eksik belgelerin tamamlanması için yeniden mahalline goünderilerek yargılamanın uzamasına sebep olunmaktadır.

Davanın niteligğine goüre dosyada tuüm deliller ve belgeler toplandıktan sonra keşif duüşuünuülmelidir. Muümkuün oldukça tek keşif ile uyuşmazlık çoüzuülmeye çalışılmalıdır. Yerel bilirkişi listesi muülki amirlik tarafından bildirilmiş olmalıdır.

Gerekiyorsa, dava konusu taşınmazın niteligğinin tespiti bakımından komşu taşınmazlara ilişkin tapu ve uygulanan kayıtlar getirilmelidir. Eski tarihli hava fotogğrafı ve buna dayalı memleket haritası getirtilerek o tarihte niteligği varsa zilyetlik sınırları uzman harita muühendisine tespit ettirilmelidir. Duruma goüre gerekiyorsa fotogğrafçı goütuüruülmeli, çekilen fotogğrafın arkası mahkemece onaylanmalıdır.

Üyuşmazlıgğın niteligğine uygun, uzman bilirkişi seçilmeli, tescile konu yerin niteligğine goüre eski eser (arkeolog), orman (orman muühendisi), nehir-akarsu-baraj goüluü (jeolog), bina(inşaat muühendisi) ve harita muühendisi birlikte goütuüruülmelidir.

Muümkuünse, keşiften oünce kısa notlar alınmalı, taraflara, tanıklara, bilirkişilere sorulacak hususlar bu notlara kısaca yazılmalıdır.

Verilen keşif ara kararı da usul ve yasaya uygun, ayrıntılı, hangi tarafa ne gibi hak ve sorumlulukların duüştuügğuünuü içerir şekilde olmalıdır.

Keşifte taşınmazın zemindeki yeri duraksamaya, kuşkuya yer vermeyecek şekilde kesin olarak teknik bilirkişi ve yerel bilirkişiler yardımı ile bulunmalı, teknik bilirkişiye işaretlettirilmelidir.

Keşfin, hangi koüy ve mevkide, hangi tarihte ve saatte yapıldıgğı yazılmalı, keşif mahallinde hazır olan taraflar belirtilmelidir. Bilirkişilerin kimlikleri ve uzmanlıkları ayrı ayrı yazılmalıdır.

Keşif yapılacak taşınmazın uüzerindeki bulgular haâkim goüzlemi olarak tutanagğa geçirilmelidir. Bazen tek başına bu goüzlemin bilirkişi denetimi yanında huükme esas alınabilecegği dikkate alınarak goüzlem muümkuün oldugğunca ayrıntılı yapılmalıdır.

Yerel bilirkişiler ve tanıklar ses mesafesi kadar uzaklaştırılarak ayrı ayrı çagğrılıp dinlenmelidir. Tanıkların hangi tarafın tanıgğı oldugğu yazılmalıdır. Tanıkların listedeki tanıklar olup-olmadıgğı kontrol edilmelidir. Tanıklara yeminleri yaptırılmalı, gerekiyorsa tanıklıktan ve yeminden çekinme hakları hatırlatılmalıdır.

Tanıklardan, somut olayın çoüzuümuüne esas bilgiler alınmalı, tarihler, zilyetligğin başlangıcı, şekli, suüresi, varsa el degğiştirmeler (satış, bagğış, taksim gibi) ayrıntılı olarak net bir şekilde alınmalıdır. Soyut, mugğlaâk, her anlama gelecek soüzler açıklıgğa kavuşturulmalı, çoüzuüme kavuşturulması gereken husus duraksamaya yer vermeyecek şekilde tespit edilmeye çalışılmalıdır. Miras hususu varsa, taksim yapılıp yapılmadıgğı, tuüm mirasçıların taksime katılıp-katılmadıkları, imar ihya varsa bunun tamamlandıgğı tarih, ne şekilde kim tarafından hangi tarihte imar ihya yapıldıgğı mutlaka araştırılıp sorulmalıdır.

Tanıklara yoün açıklaması yaptırılmalı, bize yakın kısım, aşagğı, yukarı, ilerisi, gerisi, sagğı, solu, oünuü, arkası gibi tarifler yaptırılmamalıdır. Bir agğaç, bina gibi sabit noktaya goüre tarif yapılmış ise bu sabit noktalar krokiye işaretlettirilmelidir.

Yerel bilirkişi ve tanıkların soüzleri oldugğu gibi tutanagğa geçirilmeden, gereksiz ayrıntılar ayıklanarak ne demek istedigği açıklattırıldıktan sonra kısa ve oüz olarak tutanagğa yazılmalıdır. Tanıkların ve yerel bilirkişilerin ifadeleri arasında aykırılık varsa giderilmeye çalışılmalıdır. Yerel bilirkişilerden taşınmazın mevkii, sınırları sorulup tespit edilmeli, sonra zilyetlik hususu sorulmalıdır.

Üygulanan tapu veya vergi kaydı varsa kayıtlardaki sınırlar tek tek okunarak sorulmalı, yerel bilirkişilerin sınırları bilememesi durumunda tanıklara sorularak belirlenmeye çalışılmalı ve teknik bilirkişinin krokisine işaretlettirilmesi sagğlanmalıdır.

Komşu taşınmazlara uygulanan kayıtlar varsa dava konusu taşınmazın yoünuünuü ne okudugğu sorulup tespit edilmeli, anlamı bilinmeyen mevkii ve sınırların ne anlama geldigği açıklatılmalıdır.

Fen bilirkişisinden açık, anlaşılır, oülçekli, çevre taşınmazlar ile ilişkilendirilmiş, icraya elverişli kroki alınmalıdır. Yuüzoülçuümuü belirtilmeli, varsa uygulanmış tapu ve vergi kayıtlarının sınırları ve kapsadıgğı alan goüsterilmeli, gerekirse ayrı renkler ile boyanmalıdır. Luüzum varsa komşu taşınmazlar hakkında açıklama yaptırılmalı, yerel bilirkişinin ve tanıkların goüsterdikleri noktalar krokiye işaretlettirilmelidir.

Üzman bilirkişilerden uzmanlıkları ile ilgili yukarıda anlatılan hususlarda rapor vermeleri ve buna goüre araştırma yapmaları istenmelidir.

Üzman ziraatçı bilirkişiden, davaya konu taşınmazın niteligğini, varsa imar ihya hususunu, bitki oürtuüsuünuü ve toprak yapısını, egğimini, kuru-sulu olup olmadıgğını, varsa agğaçların yaşını ve tuüruünuü, mahsuldar ve bakımlı olup olmadıklarını, taşlık durumunu, su geçirgen olup olmadıgğını v.s açıklaması ve raporuna yazması istenir. Fen bilirkişisi ve digğer uzman bilirkişilerin raporu ile çelişen yoünuü varsa ya da açık olmayan bir konu soüz konusu ise bu hususta ek rapor alınmalıdır.