………..Apartmanı Yönetim Planı

Birinci Bölüm

Genel Hükümler

Gayrimenkulün Yönetimi

Madde 1- Kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan (Henüz kat mülkiyetine çevrilmemiş ise, “Kat Mülkiyetine çevrilecek olan” ibaresi yazılır.) …….. ili, ………. ilçesi ……….mahallesi, ………..sokakta, …………ada, ……….parsel sayılı ve ………… kapı nolu ……………..apartmanı; Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, Kat Malikleri Kurulu’nca oy birliği ile kabul edilen bu Yönetim Planına göre yönetilir.

Ana Gayrimenkulün Bölümleri

Madde 2- Anagayrimenkul …………..bodrum, ………….zemin, ………..normal ve ………..teras kattan ibarettir.
1.Bodrum Kat: Bu katta; kazan dairesi, yakıt deposu (veya kömürlük), kapıcı dairesi, sığınak vardır. Bunlar, Anagayrimenkulün ortak yerlerindendir.
2.Zemin Kat : Bu katın caddeye bakan cephesinde ………adet dükkan ve arka cephesinde de ……..adet konut vardır. Dükkanların arkasında bulunan depolardan , projesinde (A) harfi ile gösterilen depo …….nolu dükkanın, (B) harfi ile gösterilen depo ise ……… nolu dükkânının eklentisidir. (Bu madde zemin katta bulunan bölümlere göre yazılır)
3.Birinci Kat : Bu katta ,…….adet konut vardır.
4.Diğer Katlar: Diğer katların her birinde ……………. Adet konut vardır.
5.Teras (eğer varsa) : Bu katta , ……….konut ile ana gayrimenkulün ortak yerlerinden olan teras vardır

Yasaklar

Madde 3- Zemin kattaki dükkânlar; oyun salonu, içkili lokanta, birahane, bar ve benzeri yer olarak kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da verilemez.
1.Dükkânlarda patlayıcı maddeler satılamaz; akaryakıt veya tüp gaz bayii olarak da kullanılamaz.
2.Bu dükkânlarda yanıcı ve parlayıcı maddeler depolanamaz.
3.Bu dükkânlarda gürültü çıkaran, sarsıntı yapan, pis kokular salan işler yapılamaz.

Dairelerin Kullanım Şekli:

Madde 4- Anagayrimenkulün bütün dairelere konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri, anagayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça, daireleri konuttan başka bir maksatla kullanamayacakları gibi, kiraya da verilemezler.

Ortak Yerler:

Madde 5- Bağımsız bölümlere bağlanan eklentiler dışında kalan ve Kat Mülkiyeti Kanunu nun 4′üncü maddesinde sayılan yerler ile; ortaklaşa kullanma, koruma veya yararlanma için gerekli olan diğer yerler ve şeyler, kat maliklerinin ortak yerleri sayılır.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı:

Madde 6- Bu Yönetim Planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü adı geçenlerden satış veya herhangi bir yolla edinecek olanlar ile yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

Anlaşmazlıkların Çözümü:

Madde 7- Bu Yönetim Planı’nda hüküm bulunmayan hallerde; anagayrimenkulün yönetiminden doğabilecek anlaşmazlıkların çözümlenmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri uygulanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anlaşmazlık konusuyla ilgili hüküm yoksa; hakkaniyet kuralları ve Kat Malikleri Kurulu’nun emsal kararları uygulanır.

İkinci Bölüm:

Yönetim Organları

Kat Malikleri Kurulu:

Meydana Gelişi:

Madde 8- Kat Malikleri Kurulu, arsa payı ne olursa olsun, anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden meydana gelir.

Yönetim:

Madde 9- Anagayrimenkul, Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir. Yönetim tarzı, kanunlardaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Anlaşmazlıkların Çözümü:

Madde 10- Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında yahut denetçiler ile yöneticiler arasında çıkabilecek tüm anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca çözümlenip, karara bağlanır

Kararın Bağlayıcılığı:

Madde 11- Bütün bağımsız bölüm malikleri ile onların mirasçıları ve bağımsız bölümü sonradan satış veya herhangi bir yolla bunlardan iktisap edenler yahut bağımsız bölümlerde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlar yahut yararlananlar ile yönetici ve denetçiler Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Toplantı Zamanı:

Madde 12- Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılının Ocak aylarının ilk onbeş günü içinde toplanır.

Çağrı Usulü:

Madde 13- Toplantının günü, saati, yeri ve gündemi, yönetici tarafından belirlenerek, toplantı gününden en az bir hafta önce tüm bağımsız bölüm maliklerine taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında verilecek bir yazıyla bildirilir.

İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantının hangi gün ve saatte ve nerede yapılacağı da ayrıca belirtilir

Olağanüstü Toplantı:

Madde 14- Önemli bir sebebin çıkması halinde; yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, Kat Malikleri Kurulu olağanüstü toplantıya çağrılabilir.

Bu durumda da; toplantının sebebini belirten bir taahhütlü mektup gönderilmesi veya çağrının imza karşılığı verilecek bir yazıyla yapılması şarttır.

Toplantı ve Karar Yetersayısı:

Madde 15- Kat Malikleri Kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.
1.İlk toplantı yetersayısı sağlanamadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır ve yetersayı aranmaksızın, toplantıya katılanların oyçokluğu ile karar verilir.
2.Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel durumlara ilişkin olarak konulmuş olan emredici nitelikteki yeter sayıyla ilgili hükümler (KMK’nun 24,28,34,42,44 ve 45′;inci maddeleri) saklıdır.

Toplantının Şekli:

Madde 16- Toplantıyı yönetmek için aralarından birini başkan seçerler.

Toplantıda, gündemde belirtilen konular görüşülür. Ancak toplantıda bulunan üyelerin üçte birinin görüşülmesini önerdiği konular da gündeme alınır.

Oy Hakkı:

Madde 17- Her bağımsız bölüm malikinin bir oy hakkı vardır. Bir kişi, birden çok bağımsız bölümün maliki ise; sahip olacağı oy sayısı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz. Oy hesabında kesirler göz önüne alınmaz.

Vekâleten Temsil:

Madde 18- Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunları, içlerinden biri Kat Malikleri Kurulunda temsil edebilir.
1.Bunun gibi, bağımsız bölüm maliklerinden her biri de, diğer kat maliki veya vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil edilebilir.
2.Apartmanımız toplantılarında bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
3.Vekâleten temsil yetkisi, yazılı bir belge ile verilir. Elinde böyle yazılı bir belge olmayan vekil, vekâleten oy kullanamaz.
4.Ehliyetsiz olan bağımsız bölüm maliki, velisi veya vasisi tarafından temsil edilir.

Oy Kullanma Yasağı:

Madde 19- Kat Malikleri Kurulu toplantısında bir veya birkaç kat malikini doğrudan doğruya ilgilendiren bir karar alınacaksa, haklarında karar alınacak olanlar, o toplantıya ve görüşmelere katılabilirler. Ancak oy kullanamazlar.

Karar Defteri:

Madde 20- Kat Malikleri Kurulu’nun kararları; sıra numaralı ve her sayfası Noterlikçe mühürlenmiş Karar Defteri’ne yönetici tarafından yazılır.
1.Kararlar, toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanır.
2.Karara aykırı oy veren kat malikleri de, aykırılık sebeplerini kararın altına yazıp imzalarlar.

Duyuru:

Madde 21- Kat Malikleri Kurulu’nca alınan kararlar; toplantıya katılmamış olan maliklere ve gerekiyorsa, bağımsız bölümde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlara yahut yararlananlara yönetici tarafından duyurulur.

Anlaşmazlıkların Çözümü:

Madde 22- Benzer anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca o konuda alınmış ve Karar Defteri’ne yazılmış kararlara göre çözümlenir.

Kat Malikleri Kurulu’nun aldığı karara rıza göstermeyen kat maliki veya kat malikleri; bu karar aleyhine dava açabilirler.

Yönetim Organları

Yöneticinin Seçimi:

Madde 23- Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayının ilk onbeş günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçer. “Yönetim Kurulu olarak 2-3-5 kişi seçilecekse bu madde ona göre yazılır)
1.Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir. Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür.
2.Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa; kat maliklerinden herhangi biri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir.
3.Mahkemece atanan yönetici, Mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez.

Yöneticinin Kimliği:

Madde 24- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu üyelerinin) ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, varsa telefon numarası, camlı çerçeve içinde bina girişinde görülebilecek bir yere asılır.

Yöneticinin Ücreti:

Madde 25- Kat Malikleri arasından atanmış yöneticinin normal Yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa hangi oranda katılacağı Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır.
1.Bu konuda karar alınmamışsa; yönetici görevde bulunduğu süre içinde, payına düşen normal Yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
2.Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır.
3.Kat Malikleri Kurulu’nca atanan yöneticiye, bu görevi sebebiyle bir yer tahsis edilmişse; sözleşmesi herhangi bir sebepten ötürü feshedildiği takdirde, yönetici adı geçen yeri en geç onbeş gün içinde boşaltmak zorundadır. Bu konuda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır.
4.Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, arsa payları oranında ödenir.

Yöneticinin Görevleri:

Madde 26- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu’nun) görevleri şunlardır:
1.Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35,36 ve 37′nci maddeleri ile kendisiyle yapılan Sözleşme’de, Kanunlarda ve bu Yönetim planında gösterilen görevleri yerine getirmek.
2.Seçilmesini takiben onbeş gün içinde İşletme Projesi’ni usulüne uygun şekilde hazırlayarak kat maliklerinin bilgisine sunmak,
3.Yedi gün içinde itiraz edilmemek veya itiraz edilmişse, Kat Malikleri Kurulu’nca karara bağlanarak kesinleşen İşletme Projesi’ni uygulamak.
4.Kat Malikleri Kurulu’nu, gündem hazırlayıp toplantıya çağırmak; alınan kararları usulüne göre Karar Defteri’ne geçirmek, kararları yerine getirmek, Karar Defteri’ni her takvim yılının Ocak ayının ilk haftasında Noter’e götürüp kapattırmak, yönetimle ilgili tüm belgeleri, faturaları, makbuzları en az beş yıl süreyle saklamak.
5.Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, onarımı ve temizliği ile asansör, kalorifer, soğuk ve sıcak su ile elektrik tesisatının düzenli şekilde işletilmesi ve işlemesi için gerekli tedbirleri almak.
6.Avans ve genel gider paralarını toplamak, borçları zamanında ödemek, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında icra takibi yapmak ve gerektiğinde dava açmak, gerektiğinde Kanuni İpotek hakkını Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil ettirmek.
7.Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekiyorsa kat maliklerine süresi içinde duyurmak.
8.Kapıcı, kaloriferci ve gereken diğer personeli atamak; personelle sözleşmeler yapmak; bunların İş Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu hükümleri uyarınca gerekli işlemlerini süresinde yapmak ve personelin görevlerini en iyi şekilde yapmalarını sağlamak ve denetlemek.

Yöneticinin Hesap Verme Yükümlülüğü:

Madde 27- Yönetici, Kat Malikleri Kurulu’nun olağan toplantılarında; o tarihe kadar sağlanan gelirlerle yapılan harcamaların hesabını kat maliklerine vermekle yükümlüdür.

Yönetici, kat maliklerinin yarısının istemi üzerine yapılacak toplantılarda da gelir-gider hesaplarını kat maliklerine göstermeye mecburdur.

Yöneticinin Sorumluluğu:

Madde 28- Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve kural olarak bir vekilin haklarına sahiptir.

Yöneticinin Denetlenmesi:

Madde 29- Kat Malikleri Kurulu, yöneticiyi sürekli olarak denetler.

Haklı bir sebebin varlığı halinde, yöneticiyi her zaman değiştirebilirler.

Denetçinin Seçimi:

Madde 30- Kat Malikleri Kurulu; yapacağı yıllık toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini sayı ve arsa payı çoğunluğuyla denetçi olarak seçer. “Denetim Kurulu olarak 2-3 kişi seçilecekse bu madde ona göre yazılır)

Denetçinin Ücreti:

Madde 31- Kat malikleri arasından seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kurulu’na ) bir ücret ödenmez; genel giderlere de diğer malikler gibi aynen katılır.

Dışarıdan seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kurulu’na), Kat Malikleri Kurulu’nca belirlenecek bir ücret ödenir.

Denetim Şekli:

Madde 32- Denetçi (veya, Denetim Kurulu), her üç ayda bir yöneticinin hesaplarını ve defterleri denetler. Haklı bir sebep olduğunda, bu denetlemeyi her zaman yapabilir.

Denetim Raporu:

Madde 33- Denetçi (veya, Denetim Kurulu), Kat Malikleri Kurulu’nun olağan toplantısında okumak üzere, denetim sonucunu ve yönetimle ilgili düşüncelerini kapsayan bir rapor hazırlar.

Bu raporu kat malikleri sayısınca çoğaltarak toplantıdan en az bir hafta önce, kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imzalatacağı bir yazı karşılığında duyurur. Ayrıca, toplantıda okur ve gerekli açıklamaları yapar

Üçüncü Bölüm:

Haklar ve Borçlar

Kural:

Madde 34- Kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri üzerinde, Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu Yönetim Planı’nın hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Anayapının Korunması:

Madde 35- Kat malikleri, anayapının güzelliğini, mimari durumunu ve sağlamlığını korumak; ayrıca ortak yerlerin bakım ve temizliğine dikkat etmek zorundadırlar.

İzin ile Yapılabilecek İşler:

Madde 36- Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat malilerinin rızası olmadıkça; anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Kendi bağımsız bölümünde ise, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızalarıyla, anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.