Kiracının Temerrüde Düşmesi Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracının temerrüdü de yeni kanunda bir tahliye sebebi olarak yer almıştır. TBK 315. maddesine göre; “Kiracı, kiralananın teslimin­den sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” Madde met­ninden anlaşılacağı üzere, kiracının temerrüdü halinde de kiraya verene fesih hakkı tanımaktadır. Burada kiracının borcu; kira borcu olacağı gibi ödeme yükümlülüğü kiracıya ait olan yan giderlerden kaynaklanan borç da olabilir. Ancak kiraya veren bu maddeden kaynaklanan fesih hakkını kullanabilmek için kiracıya mutlaka bir bildirim de bulunarak süre vermeli ve bu bildirim mutlaka -ispata elverişli şekilde- yazılı (noter ihtarı gibi) olması gerekir. Yazılı süre­nin sonunda kiracı borcunu ödemediğinde temerrüde düşmüş sayı­lacaktır. Ancak kiracı geciktirdiği borcunu kendisine verilen bu sü­rede (konut ve işyeri kiralarında 30 gün) ödeyecek olursa; kiraya veren bu maddeye dayanarak tahliye İşleyemeyecektir. Kiracı bu şekilde ki geç ama verilen kanuni süre içinde ki ödeme şeklini kaç kez tek­rarlarsa tekrarlasın, her seferinde verilen sürede kirayı öderse bu madde kiraya verene bir tahliye gerekçesi vermez. Burada kanun bir açıklık ve kiraya veren açısından haksız bir duruma sebebiyet ver­memek için aşağıda yer vereceğimiz “iki haklı ihtar sebebiyle tahli­ye” nedenini kabul etmiştir. Bu şekilde düzensiz davranan kiracı için bu yola başvurulabilir.

TBK’nun 315. Maddesi ile madde gerekçesinde de belirtildiği gibi, kira borcunun ödenmesinde ki temerrüt ile yan gider borcunun ödenmemesinden kaynaklanan temerrüt arasmda ki fark kaldırıl­mıştır. Yani kira alacağının dışında, kiracının ödemekle yükümlü olduğu giderler için de kiracı temerrüde düşebilir.

Dikkat edilecek bir diğer nokta ise; mülkiyet el değiştirdiğinde, yeni malikin bu tahliye sebebine dayanarak dava açmasına ilişkin­dir. Bunun için yeni malikin temerrüt ihtarından önce bu yeri satm aldığını ve ödemelerin artık kendisin ödenmesi gerektiğine dair bir ihbarda bulunması ve açtığı davada bu durumu ispatlaması gerekir.

Süre ve Dava Dilekçesi

Öncelikle kiracının temerrüdünde, kiraya veren, kiracıya temer­rüde düştüğünü ve borcunu ödemesi gerektiği yönündeki yazılı bil­diriminde, ona en az on günlük bir ödeme süresi vermelidir. Bu sü­re, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde en az otuz gün olmalı­dır. Daha fazla bir süre tanımak pek tabi kiraya verenin tercihine kalmıştır. Ancak ödeme yapılması için kiracıya tanınan süre dolma­dan tahliye isteminde bulunulamaz. Bununla birlikte kira sözleş­mesinde ödeme günü kesin olarak belirlenmişse, temerrüt ihtarına gerek kalmadan temerrüt faizi işlemeye başlayacağı doktrinde kabul edilmektedir. Kiraya veren yazılı bildiriminde, borcun belirlenen süre içerisinde ödenmediği takdirde sözleşmenin feshi ile tahliye davası açacağını belirtmelidir. Bu sürede borç ödenmezse artık kira­ya verenin dava hakkı doğmuştur ve kiraya verenin bu hakkını kul­lanması süreye bağlı değildir. Bununla birlikte Yargıtay uygula­maları bu sürenin makul süre içinde kullanılması gerektiği yönün­dedir. Yine kiraya veren davacı ilk kira sözleşmesi süresinde kiracı­dan alacağı olmasına rağmen onunla ikinci sene kira sözleşmesini yenilemişse de, ikinci kira döneminde, bir önce ki döneme ait borç nedeniyle kiracıya usulüne uygun bildirim yaparak onu temerrüde düşürebilir. Burada tartışmalı olan bir husus şudur: Acaba kiraya veren ilk dönem içinde yazılı bildirimde bulunarak kiracıyı temer­rüde düşürmüş olmasma rağmen davayı ikinci kira dönemi içinde açabilecek midir? TBK kanunu öncesinde bu konuda, yerleşik içti­hatlarda makul süre tanımlaması yapılmıştır. Buna göre “kiraya ve­ren makul ve münasip bir süre kullanmaması ve bunun bir tehdit amacına dönüştürülmesi iyi niyet kuralları ile bağdaştırılamaz” görüşü benim­senmiştir. Ancak TBK’nun 353. Maddesi ile bu konuya bir açıklık getirildiği söylenebilir. Buna göre; kiraya veren en geç davanm açı­labileceği sürede dava açacağmı yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış olacaktır. Yani ilk dönemde geçerli şekilde temerrüde düşürülen kiracıya, takip eden ikinci kira döneminin so­nuna kadar dava açılabilecektir.

Ayrıca temerrüde dayalı tahliye davası için kiracının borcunun mutlaka muaccel olması gereklidir. Aksi halde ödeme günü gelme­den yapılan yazılı bildirim şekil şartlarma uysa da geçersiz olacaktır. Dolayısı ile davacı dava dilekçesinde tahliye istemi nedenlerini açıklarken borcun ödeme gününün geldiğini, kiracının bunu öde­mediğini, ona usulüne uygun yazılı bildirimde bulunulduğunu ve kanuni süre verildiğini kiracının yine de ödeme yapmadığının açık­ça belirtilmesi ve bunu ispatlaması gerekir.

Duruşma İşlemleri ve Tahliye Kararı

Temerrüt sebebiyle açılan tahliye davasında mahkeme hâkimi davacının sunduğu belgeleri ve dava dilekçesini inceler. Burada yu­karıda da değinildiği gibi, tarafların aralarmda anlaşmış oldukları kira ödeme zamanını, kiracmm ödeme vasıtalarma göre belirlenen günle ilgili gecikmesini, davacının kendisine gönderdiği yazılı bildi­rim, bu bildirimin içeriği ve davalıya tebliğ edilmiş olması hususla­rını inceler. Yazılı bildirim, kiracı birden fazla ise hepsine gönderil­melidir. Kiracı ölmüş ise; mirasçıların tamamma gönderilmesi gere­kir. Aksi takdirde ihtar geçersiz olacaktır. Mülga BK 260. Madde uygulamalarında Yargıtay, davacının davalıya göndermiş olduğu yazılı ihtarname için, istenilen kira ücreti, bu ücretin en geç belirle­nen süre içinde belirli bir yere yatırması gerektiği aksi takdirde söz­leşmenin feshedilerek tahliye davasının açılacağı hususu mutlaka yazılması gerektiğini aramıştır. TBK 315. Madde uygulamalarında da bu şekil şartları geçerli olacaktır.

Yerleşik içtihatlara göre kabul edilen bazı hususlara da yer vermek istiyorum. Temerrüde düşme konusunda kiracmm mahke­me huzurunda yapacağı “zaruri masraflarm yapılmış olması nede­niyle kiranın ödenmemiş dolayısı ile temerrüde düşülmemiş olması savunması dinlenmeyecektir. Ancak davalı, bu masraflara davacının muvafakatinin olduğunu ispatlayabilirse temerrüde düşmekten kur­tulabilecektir. Yine kira sözleşmesinde kiranın yıllık ödeneceği yazılı olmasma rağmen kiracı bunu uzun süre boyunca aylık ödemiş kiraya veren de buna itiraz etmemiş ve parayı almış ise burada ki yazılı ödeme günü zımni olarak değişmiş kabul edileceğinden kira­cının sırf bu nedenle temerrüdünden söz edilemez.

Çekilen ihtar ve sözleşme açıklanan şartları taşıyorsa ve davalı da aksini ispat edememişse tahliye kararı verilir.