Kira Tespiti Davası Nasıl Açılır?
(6098 s. TBK. m. 344, 345, 6100 s. HMK. m. 4)
Görevli mahkeme
Sulh hukuk mahkemesidir. (6100 s. HMK. m. 4)
Yetkili mahkeme
- Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi (6100 s. HMK. m. 6)
- Sözleşmenin ifa edileceği yen mahkemesi (6100 s. HMK. m. 10)
Davacı
- Kiracı veya,
- Kiralayan
Davalı
- Kiracı davacı ise kiralayan,
- Kiralayan davaa ise kiracı,
Dava değeri
Artırılması istenen miktarın bir yıllık tutarı
Açıklamalar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344 maddesi;
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli- dir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. (*)
Hükmünü getirmiştir.
(*) 4 Temmuz 2012 tarih ve 6353 sayılı Kanun’un 53. maddesi He değiştirilen 31 Mart 2011 tarih ve 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi hükmü gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler He öze! hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”
Kira tespit davalarının açılması süre ve zamana bağlı değildir. Her zaman açılabilir. 21.11.1966 gün ve 19 esas 10 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu husus kesinleşmiştir.
Tespit davası açmada hukuki yararı bulunan, gerek kiracı, gerekse kiralayan tarafından, kira sözleşmesinin sonu beklenmeksizin ve ihtar çekme zorunluluğu olmaksızın her zaman kira tespiti davası açılabilecektir.
İştirak halinde mülkiyete konu olan taşınmaz mallarla ilgili kira tesit davasının, bütün paydaşların iştirakiyle açılması gerekir. Diğer hissedarların muvafakatıyla biriside açabilir.
Müşterek mülkiyete konu olan taşınmaz mallarda ise, pay ve paydaş çoğunluğu koşulu aranmaksızın, paydaşlardan biri kiracıdan payına düşen payı isteyebileceğinden tespit davasını da yalnız başına açabilecektir.
Yine, bir paydaş, diğer paydaşlardan birine kiraya vermişse, bu halde paydaşlardan birinin yalnız başına kiracı paydaş aleyhine tespit davası açması mümkündür.
Kira tespit davasını mal sahibi açabileceği gibi, kira sözleşmesini yapan şahısta mal sahibi olup olmadığı aranmaksızın açabilir.
Ölen kiracının mirasçılarından biri veya tamamı aleyhine kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Kira tespit davasının sözleşmede kiracı olarak gösterilen kişi veya kişiler aleyhine açılması gerekir.
Temsilde yanılma davanın reddi için neden teşkil etmez.
Kira sözleşmesinde kira parasının her yıl arttırılacağı şartı bulunması durumunda kiralayan, ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o dönem içinde kira parasının tespiti için mahkemeye dava açabilir. Davacının o dönem kira paralarını almış olması bu hakkın kaybına yol açmaz.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 99/1. maddesine göre, Konusu para olan borç Ülke parasıyla ödenir.
Ülke parası dışında başka bir para birimiyle ödeme yapılması kararlaştırılmışsa, sözleşmede aynen ödeme veya bu anlama gelen bir ifade bulunmadıkça borç, ödeme günündeki rayiç üzerinden Ülke parasıyla da ödenebilir. (6098 s. TBK. 99/2)
Ülke parası dışında başka bir para birimiyle belirlenmiş ve sözleşmede aynen ödeme ya da bu anlama gelen bir ifade de bulunmadıkça, borcun ödeme gününde ödenmemesi üzerine alacaklı, bu alacağının aynen veya vade ya da fiilî ödeme günündeki rayiç üzerinden Ülke parası ile ödenmesini isteyebilir. (6098 s. TBK. 99/3)
Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde ” kira bedelinin enflasyon oranında arttırılacağı ” kuralı bulunması durumunda, yeni dönemin kira parasının arttırılması için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre kural olarak hak ve nesafete göre belirlenecek kira bedeli endeks uygulamasına göre saptanacak miktardan az olamaz.
Bundan ayrı olarak yeni dönem kira parası tespit edilirken, hükmedilen kira parasının davalı tarafından yeni dönemde artırılarak ödenen miktardan az olamayacağı hususu gözönünde bulundurulmalıdır.
Taşınmazı sonradan satın alan davacı ile davalı arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmadığına ve eski kira sözleşmesini davacı da kabul ettiğine göre (yeni malik, önceki kira sözleşmesine haleftir), kira sözleşmesini yapan ve sözleşmede taraf olan eski taşınmaz sahibinin kira parasının artırılmasına ilişkin ihtarı geçerlidir, yeni malik de bundan yararlanır.
Yeni malik olan davacı, önceki malik ve kiralayana halef olduğundan önceki malik ile davalı kiracı arasında yapılan kira sözleşmesindeki artış şartına dayanarak, ihtara gerek kalmaksızın satın alma tarihinden sonra başlayan yeni dönem kira parasının tespiti için dava açabilir.
İlk kira sözleşmesini takip eden üç dönem objektif ve özel/şartlarda bir değişiklik olmazsa ÜFE oranı gözetilmek suretiyle endeks uygulanarak bulunacak bedelin hak ve nesafete uygun olduğu kabul edilerek hüküm kurulmalıdır. Ancak, özel nedenlerin varlığı halinde, bu nedenlerin de araştırılıp dikkate alınması gerekir.
İhtirazı kayıt ileri sürülmeden, kiracı tarafından yatırılan kira paralarının kiralayan tarafından alınması kira tespit davası açılmasına engel değildir.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa açılacak davada mecburi dava arkadaşlığı vardır ve kiracılardan birisine yapılan ihtardan diğer kiracının da birlikte haberdar olması asildir.
Taşınmaz maliklerinin kira sözleşmesine icazet vererek, kendi payları için kira tespiti davası açma hakları vardır.
Kiralayanın mirasçılarından olan davacının, önceden tek başına gönderdiği kira parasının artırılmasına ilişkin uyarı, sonradan diğer mirasçılar dava açılmasına rıza gösterdikleri takdirde geçerlidir.
Umumi yollar üzerinde bulunan belediye büfeleri musakkafsa bunlarında kira bedelinin tespiti istenebilir.
Kiralanan açık artırmayla dahi kiralansa taraflar her zaman için kira bedelinin tespitini dava edebilirler.
Kiracı ve kiralayan sıfatı devam ettiği sürece taraflar birbiri aleyhine kira bedelinin tespiti davası açabilirler.
Kira bedelinin tespiti davasında bilirkişilerin, tarafların gösterdiği emsalleri de incelemeleri gerekir.
İtiraz edilmeyen bilirkişi raporları tarafları bağlar.
Kira süresi belli olmayan hallerde kira bedelinin tespiti davası açılamaz.
Kira tespit davasında sulh olunmuşsa tarafların yaptığı sulh esas alınarak karar verilmesi gerekir.
Kira parasının saptanması ile ilgili bilirkişi raporunun gerekçeli ve inandırıcı olması gerekir.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Tespiti Davası Dilekçe Örneği
SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DAVACI : ………………. (T.C…. Kimlik no:………. )
Adres:……………………………………
VEKİLİ : Av………….
Adres:……………………………………
DAVALI :
Adres:……………………………………
KONU : Kira bedelinin artırılması
DAVA DEĞERİ : … TL
AÇIKLAMALAR : 1- Davalı, müvekkilime ait (adres bilgileri yazılacak) bulunan taşınmazda Tarihli kira kontratı ile ve aylık… TL kira ödeyerek oturmaktadır. Davalının ödemekte olduğu kira bedeli günün koşullarına emsal taşınmazların kira bedellerine göre çok düşüktür. Müvekkilimiz bu daireden aldığı kira bedeli ile geçimini sürdürmektedir (EK-1)
2- Müvekkilimiz tarafından davalıya yeni kira dönemi için kira bedelinin… TL artırılarak… TL.’ye çıkarılması konusunda, … Noterliğinin gün ve … yevmiye numaralı ihtarname gönderilmiş, kiracı ise, müvekkilime çok cüzi bir zam önermiştir (EK-2)
Bu durumda müvekkilime ait taşınmazın kira bedelinin… TL.’ye çıkarılmasını talep etme zarureti hâsıl olmuştur.
DELİLLER : Kira sözleşmesi, Banka hesap dökümü listesi, ihtarname, keşif,
bilirkişi incelemesi, emsal kira sözleşmeleri ve her tür delil.
HUKUKİ SEBEPLER : 6098 s.TBK. m. 344, 345, 6100 s. HMK. m. 4,6 ve ilgili mevzuat, SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle,
- Müvekkilime ait…………………………………. adresinde bulunan taşınmazın aylık kira
bedelinin, yeni kira dönemi olan tarihinden geçerli olmak üzere aylık… TL’ye
olarak tespitine,
- Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine,
Karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz……… /……. /…….
Davacı Vekili
Av…………………
EKLER:
Ek-1 Kira sözleşmesi
Ek-2 İhtarname
Ek-3 Banka hesap dökümü listesi
Ek-4 Emsal kira sözleşmeleri
Ek-5 Onanmış vekâletname örneği