İşletme Projesinin İptali Davası Nasıl Açılır?

(634 s. KMK. m. 20,33,37)

Görevli mahkeme

Sulh hukuk mahkemesi

Yetkili mahkeme

Anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi

Davacı

Kat maliklerinden her biri

Davalı

1-Kat maliklerini temsilen yönetici,

2-Toplu yapılarda, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yönetici,

Zamanaşımı

1-Kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,

2-Toplantıya katılmayan her kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay için­de ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde,

Açıklamalar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesi;

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

1. Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
2. Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
3. Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

Gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşı­lığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gere­kirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflâs Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkra­sında belirtilen belgelerden sayılır.

Hükmünü getirmiştir.

İşletme projesi kat mülkiyeti! veya kat irtifaklı anagayrimenkulün bütçesi niteliğindedir. İşletme projesi yönetim planı hükümlerine aykırı olamaz.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. Maddesi ise;

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

1. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
2. Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) “, güçlendirme” ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avan­sa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

1. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9)”yüzde beş” hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katman­ların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. Maddesi ise;

(Değişik 1. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.17) Kat malikleri kurulunca verilen ka­rarlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıl­dığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına ve bunlarda bir hü­küm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bu­nun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

(Değişik 3. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.17) Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

İşletme Projesinin İptali Davası Dilekçe Örneği

SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI                        : ……………….. (T.C.    Kimlik no:……….. )

Adres:…………………………….

VEKİLİ                       :    Av……………………………

Adres:…………………………….

DAVALI                      :    …………………………..

KONU                        :    İşletme projesinin    iptali

AÇIKLAMALAR : 1- Müvekkilim, … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Pafta, … Ada, … Parsel’de tapuya kayıtlı bulunan, … adresinde bulunan taşınmazda… numaralı bağımsız bölümün sahibidir.(EK-l)

• Tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararlar çerçe­vesinde yönetici tarafından oluşturulan işletme projesine itiraz etmiş ve muhalefet şerhi

koymuştur. (EK-2)

• Yasaya ve yönetim planına aykırı olan tarihli işletme projesinin iptali için mahkemenize başvurmak zarureti halı olmuştur.

DELİLLER                    : Tapu kaydı, işletme projesi, karar defteri, tanıklar ve her tür delil.

HUKUKİ SEBEPLER : 634 s. KMK. m. 20,37 ve ilgili mevzuat SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle,

• Yasaya aykırı olan işletme projesinin iptaline,
• Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine,

Karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.

Davacı Vekili

Av………………

EKLER:

Ek-1 Tapu kaydı

Ek-2 İşletme projesi

Ek-3 Karar defteri

Ek-4 Tanık isim ve adresleri

Ek-5 Onanmış vekâletname örneği