Kiracı Mahkeme Kararıyla Nasıl Çıkartılır?

Taşınmazda Borçlunun Bulunması Halinde Taşınmazın Tahliye ve Teslimi

Taşınmazların tahliye ve tesliminden maksat, bir taşınmazın borç­ludan alınarak, diğer bir kişiye verilmesine ilişkin ilamların icrasıdır.

Taşınmaz yada taşınmaz niteliğinde sayılan (gemi siciline kayıtlı) geminin boşaltma tahliye ve teslimine ilişkin ilamlar ÎÎK mad 26 hükmü­ne göre yerine getirilir.

ÎÎK. mad 26-(Değişik:3.7.1940-3890/l)

Bir taşınmaz veya bir gemi siciline kayıtlı olan geminin, tahliye ve teslimine dair olan ilam icra dairesine verilince icra müdürü 24. maddede yazılı şekilde bir icra emri tebliği sureti ile, borçluya yedi gün içerisinde hiikmolunan şeyin teslimini emreder.

Borçlu taşınmazı veya gemiyi işğal etmekte iken, bu emri tutmazsa, ilamın hükmü zorla icra icra olunur.

Alacaklıya teslim olunan taşınmaza veya gemi siciline kayıtlı olan gemiye, haklı bir sebep olmaksızın tekrar giren borçlu, ayrıca hükme hacet kalmadan zorla çıkarılır.

Bunların içinde bulunup da, ilamda dahil olmayan eşya çıkarılarak, borçluya teslim ve hazır değilse, vekiline veya ailesi halkından veyahut müstahdemlerinden reşit bir kimseye tevdi olunur. Bunlardan da kimse bulunmazsa, mezkur eşya masrafı ileride borçluya ödetilmek üzere peşin olarak alacaklıdan alınıp emin bir yerde veya alacaklının yedinde hıfzetti­rilir ve icra dairesince hemen yapılacak tebligat üzerine borçlu eşyanır. bulunduğu mahalde ise beş ve değil ise otuz gün içinde eşyayı almaktar. veya masrafı ödemekten imtina eder yahut luzum görülürse, icra müdürü icra mahkemesinin kararıyla bunları satıp tutarından masrafı ifa eder. (Değişik cümle: 17.7.2003-4949/8 md) Fazla kalırsa, borçlunun adına. Adalet Bakanlığınca çıkarılan yönetmelikte nitelikleri belirlenen banka­lardan birine yatırılır.

Maddeyle, uygulamada sağlam bir banka ibaresiyle ne kastedildiği konusunda ortaya çıkan duraksama ve uyuşmazlıkların önlenmesi ama­cıyla, Adalet Bakanlığınca çıkarılan yönetmelikte nitelikleri belirlenen bankalardan biri ifadesine yer verilmiştir^–

îlam şayet taşınmaz yada geminin aynına ilişkinse, kesinleşmedik­çe takip konusu yapılamayacağından (HUMK. mad 443/4), ilamın kesin­leşmesi beklenecektir.

Ancak burada hatırdan çıkarılmaması gereken, takip konusu ilamın kesinleşmeden infaz edilemeyeceği gerekçesiyle, alacaklının takip talebi ile karşılaşınca, icra müdürü borçluya icra emri göndermekten kaçınamaz.Bu halde, takibin iptali, ancak borçlunun şikayeti üzerine, icra mah­kemesinin vereceği kararla mümkün olacaktır.

İlam taşınmaz ya da geminin aynına değil de, bunlar üzerindeki ki­şisel bir hakka ilişkinse, ilamın takip konusu yapılabilmesi için, kesin­leşmesini beklemeye gerek yoktur.

Bir taşınmaz yada geminin boşaltma ve teslimine ilişkin ilam, icra dairesine takip talebi ile birlikte verilince, icra dairesi borçluya icra emri gönderir. îlamın yerine getirilmesi için borçluya tanınan 7 günlük süre kesindir. Uzatılamaz.

Yerine getirilmesi kesinleşmesine bağlı olmayan, her türlü ilamla­rın takip konusu yapılması halinde, borçlunun, temyiz nedeniyle yürüt­menin durdurulması için, Yargıtay’dan karar getirmesi gerekir (HUMK. m 443, 1, İİK, mad.36).

Yetkili İcra Dairesi

İİK. mad. 34 uyarınca, ilamların icrası her icra dairesinden istenebi­lecektir. Maddenin kesin hükmü karşısında, taşınmazların boşaltılmasına ilişkin ilamların, taşınmazların bulunduğu yer dışında da alacaklı tarafından, istenilen icra dairesinden takibe konulması mümkündür.

İlamsız icrada belirtilen yetki kuralları (50.mad), ilamlı icrada uy­gulanmayacaktır. Elinde ilam bulunan ve ilamlı icra takibi yapmak iste­yen alacaklı, dilediği icra dairesinden, bu takibi yapabilir (34, 1). Bu ku­ral, hem ilam hem de ilam niteliğinde bir belgeye dayanılarak, takip ya­pılması durumunda geçerlidir. Alacaklı, ilamlı icra takibine başladıktan sonra yerleşim yerini değiştirirse, ilamlı icra takibinin yeni yerleşim yerindeki icra dairesine gönderilmesini de isteyebilir (3472).

Takip Hakkı

îcra dairesine başvurarak takip talebinde bulunma hakkı, kural ola­rak alacaklıya, daha doğrusu lehine ilam verilmiş olan kimseye aittir. Ancak bu kimse, ilam konusu taşınmaz yada gemiyi bir başkasına icra takibinden önce veya icra takibi sırasında devretmişse, ilamın yerine getirilmesini isteme hakkı yeni malike geçer.

İlamlı icrada takip talebine, takibe esas olan ilam veya ilam niteli­ğindeki belgenin tarih, numarası ve özeti yazılır.(Yön.m20/2) ve ayrıca icraya konulan ilam veya ilam niteliğindeki belge takip talebi ile birlikte, icra dairesine verilir.(35/c l).

Borçlunun Taşınmazı Tahliye ve Teslim Etmesi

Kendisine icra emri tebliğ edilen borçlu, taşınmazı rızası ile tahliye ve teslim ederse, bununla ilamlı icra takibi sonuçlanır.Fakat borçlunun taşınmazı kendiliğinden boşaltmaya rıza göstermesi, takibin sona ermesi için yeterli değildir.îcra müdürünün, taşınmazın bulunduğu yere gidip, ilamı icra etmesi ve taşınmazı alacaklıya teslim etmesi gerekir.Aksi hal­de, İÎK m.342’deki suç oluşmaz.

İİK 342. maddesindeki suçun oluşumu için, sanığın hukuk mahke­mesinde verilmiş olan kararda, taraf olması gereklidir.Ayrıca taşınmaz veya geminin, mahkemenin hak sahibi olarak belirlediği kişiye teslimi, gereklidir. Dolayısıyla, mahkemenin kararını icra memuru yerine getirip, taşınmaz veya gemiyi hak sahibine teslim ettikten sonra, çıkarılan kimse­nin, aynı yere tekrar girmesi halinde suç olacaktır.Suça konu eşyanın gemi veya taşınmaz olması zorunludur.

Borçlunun Taşınmazı Tahliye ve Teslim Etmemesi Halinde  İlamın İnfazında İcra Memurunca İzlenecek Usul

Kendisine (54) örnek numaralı icra emri tebliğ edilen borçlu, yed. gün içinde, taşınmazı tahliye ve teslim etmez ve icranın geri bırakılmas: kararı da getirmezse, ilam hükmü, icra dairesi tarafından zorla icra olunur ve taşınmaz alacaklıya teslim edilir (m.26, 2).

Tahliyesi söz konusu olan taşınmaza ait anahtarın teslimi, ayrıca tahliye işleminin icra memuru tarafından taşınmaza gidilerek tahliye ve teslim işleminin fiilen gerçekleştirilmesine engel teşkil etmez. Çünkü sadece, anahtarın teslimi ile taşınmaz tahliye edilmiş olmaz.

Kiracı, kiralananı tahliye ederek, anahtarı yasal yoldan teslim etti­ğini, yazılı belgeyle kanıtlamadıkça, sözleşme süresince kira parasından sorumludur.

Boşaltılan taşınmaz yada gemide bulunan eşya, oradan çıkarılarak, borçluya, vekiline, yoksa ailesinden birine, yada hizmetlilerinden birisine bırakılır. Kimse bulunamaz ya da, eşyaları almaktan kaçınırlarsa, masrafı alacaklı tarafından avans olarak verilmek suretiyle, eşyalar sağlam bir yerde korunur yada saklanmak üzere alacaklı yanında bırakılır .

Eşyalar bu şekilde muhafaza altına alındıktan sonra, icra memuru, borçluya eşyaları teslim alması için tebligat yapar.Ve bunun için kendisi­ne, eşyaların bulunduğu yerde ise 5, değilse 30 günlük bir süre verir.Verilen bu süre içinde, borçlu eşyaları almaktan yada yapılan masraf­ları ödemekten kaçınırsa, icra memuru, icra mahkemesinin kararı ile, bu eşyaları satar ve satış bedelinden masrafları öder.Geriye para artarsa, bu borçlunun adına sağlam bir bankaya daha doğrusu, sermayesinin yarısın­dan fazlası devlete ait bulunan ve İİ.Yön. de belirtilen bankalardan birine yatırılır.

îlamda aksi belirtilmedikçe, tahliyesi istenen taşınmaz yada gemi eklentileri, tabii semereleri ve ayrılmaz parçaları ile birlikte alacaklıya teslim edilir.

Toplanmamış mahsullerle ilgili durum ne olacaktır?

Bir görüşe göre, tahliyesi istenen taşınmazda mahsul varsa, usulen tarla başında teslim yapılır. Fakat mahsulü kaldırmak, tohumu atana ait­tir.Tarla sahibi isterse, ekemediğinden dolayı mahrum kaldığı karı ve ecrimisili ayrıca dava edebilir.Yoksa borçlunun ektiğini toplayamaz.

Ancak yüksek mahkeme, farklı görüşte olduğunu, araziye ekilmiş mahsulü, o arazinin tamamlayıcı parçası sayılacağı ve araziye malik olan kişinin mahsulünde maliki olacağı, mahsulü yetiştirmiş olan üçüncü kişi­nin, ancak faydalı giderleri için dava açabileceğini emsal kararları ile bildirmiştir.

Modem Türk Hukukuna göre, taşınmaz üzerine yapılan menkul in­şaat dışındaki yapılar, bitkiler, kaynaklar (yer altı suları devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğundan bunlar hariç olmak üzere) ve tabi seme­reler olarak anlaşılmalıdır. Yargıtay bir çok kararında bina, otel ve dükkanlar, kalıcı nitelikteki inşaat, değirmen ve ağaçların taşınmazın mü­temmim cüzü olduğuna ve ancak taşınmaz ile birlikte satılabileceğine (dolayısıyla aynı hukuki kadere tabi olması gerektiğine) karar vermiş­tir.

Kanımızca da, araziye ekilmiş mahsül, o gayrimenkulun mütem­mim cüzüdür. Gayrımenkulün akıbetine tabidir.Gayrımenkule malik olan kişi, mahsulünde sahibi olarak değeıiendirilmelidir.Başkasınm gayrımekulüne tohum eken kişi, ancak zaruri ve iyiniyetli ise, ayrıca faydalı gi­derlerini isteyebilir. Dolayısıyla, tarladaki toplanmamış mahsul ile birlik­te, alacaklıya teslimi ve mahsulün alacaklı tarafından toplanması genel hukuk ilkeleri ve işin doğasına uygundur.

Taşınmaz malın tahliye ve teslimine ilişkin ilamın icrasında, tahliye ve teslimi istenen taşınmazın, ilamda belirtilen taşınmaz olup olmadığı ve infazın ilama uygun yapılıp yapılmadığı konusunda baş gösteren uyuş­mazlığın, icra mahkemesince yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapıla­rak ve mümkünse, dava sırasındaki keşifte başvurulmuş olan fen ve yerel bilirkişiler de hazır bulundurularak çözülmesi gerekir.

Paylı taşınmaza yapılan el atmanın önlenmesine ilişkin ilamın infa­zının, takip yapanın payına el atılmaması şeklinde, borçluya ihtarda bu­lunularak yapılması gerekir.

Taşınmaz malların tahliye ve teslimi sırasında, taşınmaz malda bu­lunup da ilamda yazılı olmayan eşyanın İİK.mad. 26/4 gereğince satılma­sına, icra mahkemesince evrak üzerinde inceleme yapılarak karar verilir.

İcra dairesi tarafından, borçlunun huzurunda alacaklıya teslim edilmiş, ya da borçlunun gıyabında yapılmış teslime ilişkin tutanak, borç­luya muhtıra ile tebliğ edilmesi halinde, taşınmaza haklı bir sebep olmak – sızın tekrar giren borçlu, icra mahkemesince, 5237 sayılı Türk Ceza Ka­nununun 290’inci maddesi uyarınca umumi hükümler dairesinde cezalandırılır.Tekrar bir suçun oluşumu için, borçlunun İİK m.26 gereğince o taşınmazdan tekrar çıkarılmış olması gerekir.

Taşınmazların İlamlı İcrasında Alınacak Harçlar

Harçlar Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre, peşin harç, sadece ilamsız takiplerden alınacak harçtır.İlamsız icrada peşin harç alınmasının amacı, gereksiz takip taleplerinde bulunulmasını önleme amacını taşı­maktadır. İlam niteliğinde belgeler bakımından, peşin harcın alınıp alın­mayacağı hususunda 492 sayılı kanun’da, ilama dayanan takiplerin harç, istisna veya muafiyetinden yararlanacaklarına dair bir hüküm mevcut bulunmamaktadır. Ayrıca, ilam niteliğindeki belgelere dayanılarak, icra takibine girişilmesi halinde, İcra ve iflas Kanunu’nun 38. maddesinin açık hükmü gereğince, ilamlı icraya ilişkin prosedür işletileceğinden, ilam ve ilam niteliğindeki belgelere dayanılarak, yapılacak ilamlı icra takibi, peşin harcın konusu dışında kalacaktır.Bu görüşün tam tersini de savunanlar vardır.

Ancak uygulamada, ilam niteliğindeki belgelere dayanarak ya­pılan tahliye takiplerinde, peşin harç alınmamaktadır.

İcranın yerine getirilmesi harcı, konusu para ile değerlendirilmesi mümkün olmayan ilamlı icra takiplerinden maktu olarak alman harçtır.Bu anlamda, gayrimenkul tahliye ve teslimi de (İİK.m.26-29) icranın yerine getirilmesi haremin konusunu oluşturacaktır.

Tahsil harcına ilişkin olarak, Harçlar Kanunu’nun 18, 19, 23 ve 24’üncü maddelerinde düzenlemeler olmakla birlikte, 1 sayılı tarifenin B/l, 3 maddesi hükmünde de, tahsil harcının icra takibinin çeşitli safhala­rına göre oranlarını, ayrı ayrı belirleyen hükümler yer almaktadır.

Buna göre, tahsil harcının alındığı, icra takibinin safhaları ve harç oranları, gayrımenkullerin ve gemilerin tahliye ve tesliminde, icra emrinin tebliği üzerine tahliye olunduğu taktirde, bir yıllık kira bedeli üzerinden, yoksa bu süreye göre taktir edilecek bir bedel üze­rinden, %1, 8;

Tahliye ve teslim, icra marifetiyle olduğu taktirde %3, 6 olarak hesaplanacaktır

Harçlar kanununun 24. maddesi nazara alındığında, tahsil harcı bu miktarların yarısı nispetinde alınacaktır.

İcra takibinden vazgeçme harcını düzenleyen, İcra ve İflas Kanunu’nun 23’üncü maddesine göre ise, her ne sebeple olursa olsun, icra takibinden vazgeçildiğinin zabıtnameye yazılması için, vazgeçi­len miktara ait tahsil harcının yarısı alınacak, ancak vazgeçme para­ya çevirme sonrası gerçekleşirse, tahsil harcı tam olarak alınacak­tır. Burada dikkat edilmesi gereken husus tahsil harcının tam alınması halinde oran %9 olacaktır.

2548 sayılı Cezaevleriyle Mahkeme Binaları İnşası Karşılığı Ola­rak Alınan Harçlar ve Mahkumlara Ödettirilecek Yiyecek Bedelleri Hak­kında Kanun’un 1. maddesinde düzenlenen cezaevi harcının konusu, para ile değerlendirilemeyen takipler bakımından maktu ve ilamın icraya ko­nulduğu anda, peşin olarak alınması gerekir. Bu anlamda, gayrimenkul ve gemilerin tahliye ve tesliminde herhangi bir para tahsili söz konu­su olmadığından, buna ilişkin talepler cezaevi harcının konusunu oluşturamayacaktır.