Kira Bedeli Takas ve Mahsup Edilebilir mi?
Kira Bedeli ve Takas
Borçlu, kendisine yapılan ihtarlı ödeme emri üzerine, takası itiraz sebebi olarak ileri sürebilir. Borçlar Kanunu’nun 118-124. maddeleri arasında düzenlenmiş bulunan takas, birbirine karşı, aynı cinsten edimleri borçlanan tarafları, bu karşılıklı fiilen ödemek külfetinden kurtaran bir yoldur.
Takas bildirimi, tek taraflı ve karşı tarafa ulaşması gerekli, şekle tabi olmayan bir irade beyanıdır ve bozucu yenilik doğuran bir hakkın kullanılması niteliğindedir.
Kiracı ödeme emrinin tebliği üzerine, hakkında böyle bir takip başlatmış olan kiraya verenden başka bir sebepten alacaklı olduğunu, alacağı ile takip konusu yapılmış olan kira borcunu takas ettiğini, icra dairesine bildirebilir. Ancak karşılıklı borçların aynı cinsten olması gerekir (BK m.118, 1).
Borçlunun, kira borcunun yerine yöneticiye kalorifer kazanı onarım parası verdiğini iddia ve ispat etmiş olması halinde, icra mahkemesi kiracının itirazının kaldırılmasına, ve tahliyeye karar veremez.
Kat Mülkiyeti Kanununun 22/1 maddesine göre, bu kanunun 20. maddesi gereğince, kat malikinin payına düşecek gider, ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kiracı olarak oturan kimse de, müşterek ve miiteselsilen sorumlu olup, bu sorumluluk kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira parası ile sınırlıdır. Bu durumda, kiracının yaptığı ödeme, daha sonra kira borcundan düşülür.
Kiralanandaki ufak tefek ayıpların, kiracı tarafından kiraya verene bildirilmesi ve eğer kiraya veren gidermezse, kiracının onun hesabına tamirat yaptırması söz konusudur. Bu durumda, kiracı daha sonra bunların masrafını kira borcundan düşecektir. Yani ufak tefek ayıpların, kiracı tarafından kiraya veren adına giderilebilmesi için, hakim iznine gerek yoktur. Ancak ispat açısından, kiraya verenin yazılı onayı bulunması gerekir. Yargıtay’da bu görüştedir.
Esaslı ayıplarda ise, hakim izni gereklidir (BK.m.97, 1). Kiraya verenin rızasını ya da hakimin iznini almadan hareket etmiş olması halinde ise, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre masraflarını isteyebilecektir.
Kiracının iddia ettiği harcamaların vaki olup olmadığı, vaki ise, miktarı ve taraflardan hangisine düştüğünün tespit ettirilmesi yükü, kiracıya ait olup, bu ise dava ile mümkündür. Böyle durumlarda kiracı, dava açmalı ve icranın geri bırakılması kararı almalıdır.
Kiracı, ödenmemiş kira borcunu, sözleşme hükümleri gereğince, kiraya verene depozit olarak vermiş olduğu para ile takas edemez.
Kira Bedeli ve Mahsup Yöntemi
İcra dosyasına yapılan kısmi ödemelerin, öncelikle faiz masraflardan düşülerek tasfiye edilmesi yasadan doğan bir zorunluluktur. Bu uygulamanın gerçekleştirilmesi, alacaklının talebine bağlı değildir. İcra Müdür, uygulaması talebe bağlı olmayan BK 84.maddesini dikkate ödeme tarihleri itibarıyla dosya borcunun ulaştığı miktarı tespit eder ve ödemelerin öncelikle faiz ve masraflardan düşülmesi suretiyle bakiye dosya borcu olup olmadığı hususunu belirlemelidir.