Kira Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?
Kira sözleşmesinin tanımından hareket edecek olursak, kira sözleşmesinin unsurlarının; anlaşma, kiraya konu olan mal ve kira bedeli olduğu söylenebilecektir.
Anlaşma
Kira rızaî bir akittir. Tarafların, kira konusunun, kullanılmasının bir bedel karşılığında devri hususunda anlaşması, akdin tamamlanması için yeterlidir. Kira konusu olan şeyin teslimi, aktin oluşması için şart değildir. Kira akdi kural olarak bir sıhhat şekline tabi tutulmamıştır. Zımnî olarak da yapılabilir .
Kira ilişkisinin karşılıklı anlaşma ile feshedildiğine ilişkin itirazını, borçlu kiracı, yazılı bir belge ile kanıtlayamadığı sürece, kira parasından sorumlu olup, bu durum yargılamayı gerektiren bir durum da olmadığından icra mahkemesi görevlidir.
Kiraya Konu Mal
Kira sözleşmesinin konusunu, taşınır ve taşınmaz mallar ile haklar oluşturur. Kira akdinin geçerli olarak oluşması için, kiralanan şeyin mutlaka kiralayana ait olması gerekmez. Bu, kira akdinin sadece borç doğurucu bir akit olmasının sonucudur. Kıracı şeyi, koyverebileceği, yahut başkasına ait şeyler üzerinde idare veya intifa hakkı sahibi olan kimse, bunları kiralayabileceği gibi, başkasının şeyi üzerinde böyle bir hakkı olmayan kimse de, malikin rızası olmaksızın, o şeyi kiraya vermek için bir akit yapabilir. Başkasının malını kiraya veren, o malı teslim edemezse veya teslim edip de, şey sahibi tarafından geri alınırsa, akit gerekince kiracıya karşı sorumlu olur.
TMK’nun 762. maddesinde ifade edildiği üzere, taşınır mallar, nitelikleri itibarıyla bir yerden başka bir yere taşınabilen maddi şeyler ile, edinmeye elverişli olan ve taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmeyen koğal güçlerdir. Bir makinanın kiralanması, taşınır mal kirasına örnek teşkil eder. Taşınmaz mallar ise, MK’nun 704. maddesi hükmüne göre, taşınmaz mülkiyetinin konusunu arazi, tapu kütüğünde aynı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturur. Ticari işletme hakkının kiralanması, ihtira ‘taklarının işletilmesinin devri, avlanma hakkının devri gibi kiralamalar, hak kirasına örnek teşkil ederler.
Kısaca, kira sözleşmesinin konusunu, taşınır veya taşınmaz mallar,haklar, bir sınai veya ticari işletme oluşturabilir .
Akdin Konusunun Kullanılmasının Devri
Kiralayanın kullanmayı devir borcu, sadece şeyin teslimiyle yerine getirilmiş olmaz. O, aynı zamanda kiralananı akit süresince kullanmaya elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu bakımdan kiralayanın, akit süresince sadece kullanmaya katlanmak şeklinde pasif bir tutumu, ariyet akdindekinin aksine, yeterli değildir. Kullanmanın kapsamı akde ve tarafların iradesini yorumlamak için yeterli dayanak noktaları yoksa, kiralananın mahalli adetlere göre tahsis amacına uygun olarak tayin edilir. Kiralananın kullanılma imkanından tamamen ve süre bakımından kesintisiz olarak faydalanılması şart değildir. Örneğin bir duvarın bir reklam levhası asmak için, bir odanın sadece bir töreni seyretmek için Kiralanması kabildir.
Kullanmanın Devri Bir Zamanla Sınırlı Olmalıdır
Kira süresinin ne kadar olacağının, önceden kararlaştırılması şart değildir. Fakat hiç olmazsa, feshi ihbar imkanı ortadan kaldırılmamış olmalıdır. Belli olmayan süreli bir kira akdinde, feshi ihbar imkanını ortadan kaldıran ve kiraya sonsuz bir süre tanıyan şaıtlar batıl olur. Eğer bir zaman sonunda, kiracının kiralananı geri vermeyeceği kabul edilmişse, kira değil, belki taksitle satış sözleşmesi olabilir.
Kira sözleşmesi iki taraflı sözleşmelerden olup, kira süresi dolmadan tek taraflı olarak feshi mümkün değildir. Davalı kiracının akdin feshi için dava açmış olması, icra mahkemesinde görülmekte olan davayı etkilemez. Bu nedenle, uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirdiğinden ba- hisle, görevsizlik kararı verilemez– .
Kira Bedeli
Adi kira ve hasılat kirası, ivazlı karşılıklı borç yükleyen akitlerdir. Bu akitlerde, kullanma bir bedel karşılığında terk edilir. Bu ivaz unsuru, kirayı ariyet ve karz dan ayırır. Kira bedeli, genellikle bir miktar paradan ibarettir. Misli eşyada olabilir. Hasılat kirasında ise, kira bedelini semere veya hasılatın bir miktarı bir payı teşkil edebilir. Bu halde, iştirakli kiradan bahsedilecektir. Bunlara örnek yarıcılık ortakçılık, marabacılık verilebilir (BK. md 270 f.2). Tarafların bu sözleşmelerde alacakları oranlar ise, yerel adetlere göre değişebilir. Taraflar, kira bedelinin bir hizmet şeklinde ödenmesini kararlaştırmışlarsa, bir karma akit var demektir. Bazen de bir müstahdeme, veya işçiye iş akdi dolayısıyla verilen ücretin bir kısmının karşılığını, ona bir konut tahsis edilmesi şeklinde ödenebilir. Bu taktirde, hizmet akdi sona erdiği taktirde kira akdi de sona erer.
Kira parası, kural olarak, kiralananın kullanımı karşılığıdır. Kiracının kira sözleşmesinde, bunun dışında kapıcı, su, elektrik, havagazı parası, asansör, yönetim gideri, temizlik ve aydınlatma resmi vb. giderleri üstlenmiş olduğu hallerde, bu gibi masrafları ödememiş olması, kiraya verene ÎİK’nun 269 vd. maddelerine göre, takip yapabilme olanağı vermez. Bu paraların ödenmemesine rağmen temerrüt söz konusu olamayacağından aktin feshi ve tahliye yoluna gidilemez. Sözleşmede kiracının üstlendiği bu gibi masrafların, kira bedeli kavramına dahil değildir. Ödenmemesi temerrüde ve tahliyeye sebep olmayacaktır.
Buna karşılık, kiracı tarafından ödenmesi kararlaştırılan ve miktarı belli edilmiş yakıt parası, geçmiş yıllara ait olan ödenmemiş kira borcu, 6570 sayılı yasanın 5.maddesine göre; Bakanlar Kurulunca kabul edilen kalorifer yakıt zammı kira bedelinden sayılır.
Kira parası, Borçlar Kanunun 73. maddesi 1. bendi uyarınca, götürülecek borçlardandır. Bu yüzden kiracının kira parasını, ancak kiraya verenin ikametgahında ödemeli göndermesi halinde, kira borcunu yerine getirdiği kabul edilir.
Borçlar Kanununun çizdiği sınırlar içinde kalmak şartıyla, taraflar kira parasının miktarını belirlemekte tamamen serbesttirler. Hatta kira parasının belirlenebilir olması da, sözleşmenin kurulması için yeterlidir.