Yargıtay, iş yerinin eşyalardan arındırılmasının tahliye için yeterli görmeyip, anahtar tesliminin de usulüne uygun olarak yapılmasını aksi halde kira borcunun devam ettiğini ifade etti. 6. Hukuk Dairesi verdiği kararda, kiracının işyerini eşyalardan arındırarak boşaltmasını yeterli görmeyerek, anahtar teslim tarihine kadar geçen sürede kira ödeme borcunun devam etmesi yönünde karar verdi.

Kararda, ayrıca hor kullanmadan kiracının ne derece sorumlu olacağı hususuna yer veren Yargıtay, kiralanan yer ile ilgili yüzeysel bilirkişi raporunun yeterli olmayacağını belirtti. Kararda “Detaylı ve iyi tespit edilmiş bir bilirkişi raporu ile kiralanandaki hasar ve bozukluğun kötü kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığının dikkatlice tespiti gerekir”  ifadeleri yer aldı.

T.C.
YARGITAY Altıncı Hukuk Dairesi
E: 2014/13790 K:2015/3410 T: 07.04.2015
Kiralananın Hor Kullanılmasından Doğan Tazminat
Kiralananın Geç Teslim Edilmesinden Doğan Kira Alacağı
Kiralayanın Anahtarı Teslim Almaktan Kaçınması
Kiralananın Kötü Kullanılmasından Doğan Zararın Tespiti
Bilirkişi Raporu

Özet: Kiralananın fesih protokolünde kararlaştırılan tarihte teslim edildiğini kanıtlama yükünün kiracıya ait olduğu, konut veya çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazın boşaltılıp eşyadan arındırılmasının hukuksal anlamda tahliye için yeterli olmadığı, taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetin el değiştirmesi için anahtarın da usulüne uygun şekilde kiralayana teslim edilmiş olması gerektiği, alınmayan anahtarın tevdi mahalline teslimine kadar, kira ödeme borcunun devam edeceği gözetilmelidir.

Kiracının 6098 sayılı TBK’nın 316/1. ve 334. maddelerinde belirtilen yükümlülüklerini ihlal etmesi halinde kiraya verenin, bu yüzden uğradığı zararın tazminini isteyebileceği, ancak kiracının sözleşme sınırları içinde kiralanandan yararlanması sonucu meydana gelen yıpranma ve bozulmalardan sorumlu olmayacağı, kiralanandaki hasar ve bozukluğun kötü kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığının bilirkişi raporu ile tespit edilmesi ve belirlemede kiralananın kullanım süresi ile sözleşmedeki tahsis amacının göz önünde bulundurulması gerektiği gözetilmelidir.
(6098 s. TBK m. 316, 334)

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tazminat ve kira alacağı davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira alacağı, hor kullanma ve tamirat süresi kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece kira alacağı isteminin reddine, diğer taleplerin kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili; davalı ile müvekkili arasında 01.08.2010 tarihli kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşme uyarınca müvekkiline ait işyerinin davalıya kiraya verildiğini, sonrasında taraflar arasında hazırlanan protokol ile işyerinin
30.06.2012 tarihinde tahliyesinin kararlaştırıldığını, ancak davalının protokol uyarınca kiralananı tahliye etmediğini, nihayet 06.07.2012 tarihinde anahtarın notere bırakılması üzerine kiralananda tespit yaptırdıklarını, Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/101 D. İş sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporunda toplam hasar bedelinin 165.333,80 TL ve onarım süresinin 60 gün olarak hesaplandığını, söz konusu hasarın müvekkili tarafından 118.047 TL’ye giderildiğini belirterek, mecurdaki eksiklikler ve hor kullanmadan kaynaklanan 118.047 TL tazminatın ve kiralananın geç teslim edilmesi ve tamirat süresine ilişkin 125.000 TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili ise iddia edilen kusur ve noksanlıkların hor kullanmadan kaynaklanmadığını, mecuru sözleşmeye uygun olarak 30.06.2012 tarihinde boşalttığını, ancak davacının kiralananı teslim almaktan kaçındığını, delil tespitinin müvekkilinin yokluğunda yapıldığını, bilirkişi raporunun gerçeği yansıtmadığını, bilirkişi raporunda belirtilen hasarın hor kullanmadan mı? Olağan kullanımdan mı? kaynaklandığı konusunda bir ayrım yapılmadığını, sunulan fatura içeriklerinin belirsiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kiralanan süresinde tahliye edildiğinden kira alacağı isteminin reddine, hor kullanma ve tamirat süresine ilişkin olarak 149.337,90 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davacı vekilinin kira alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.07.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan taşınmaz depo ve lojistik merkezi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiş olup sözleşmenin 13. maddesinde kiralananın kiracıya yeni yapılmış bir işyeri olarak teslim edildiği kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının mecuru aynı şekilde noksansız, temiz ve bakımlı şekilde iade edeceği kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshi konusunda 21.03.2012 ve 01.06.2012 tarihlerinde protokol düzenlenmiş ve işyerinin 30.06.2012 tarihinde tahliye edilmesi kararlaştırılmıştır. 21.03.2012 tarihli fesih protokolünde sözleşmenin 13. maddesine işaret edilerek taşınmazın noksansız, temiz ve bakımlı şekilde iade edileceği yinelenmiştir.

Kiralananın fesih protokolü uyarınca kararlaştırılan tarihte teslim edildiğini kanıtlama yükü kiracıya ait olup kiracı teslim olgusunu yasaya uygun delillerle kanıtlamak zorundadır. Konut veya çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazın boşaltılıp eşyadan arındırılması hukuksal anlamda tahliye için yeterli olmayıp taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetin el değiştirmesi için anahtarın da usulüne uygun şekilde kiralayana teslim edilmiş olması gerekir. Kiracı anahtarı teslim almaktan kaçınan kiraya verene karşı iade borcundan ancak anahtarı tevdi mahalline teslim etmek suretiyle kurtulabilir. Somut olayda davalı kiracı anahtarı notere 06.07.2012 tarihinde tevdi etmiş olup davacı bu durumdan 07.07.2012 tarihinde yapılan tebligat ile haberdar olmuştur. Bu durumda davalının kira ödeme borcunun 07.07.2012 tarihine kadar devam ettiğinin kabulü gerekir.

3- Davalı vekilinin hor kullanma tazminata yönelik temyiz itirazlarına gelince; 6098 sayılı TBK.nın 316/1. maddesi (BK.nın 256. maddesi) hükmü uyarınca kiracı kiralananı özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi (BK. nın 266. maddesi) gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren; bu yüzden uğradığı zararın tazminini kiracıdan isteyebilir. Ancak kiracı sözleşme sınırları içinde kiralanandan yararlanması sonucu meydana gelen yıpranma ve bozulmalardan sorumlu değildir. O nedenledir ki kiralanandaki hasar ve bozukluğun kötü kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığının dikkatlice tespiti gerekir.

Hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenirken kiralananın kullanım süresi ve sözleşmedeki tahsis ve kullanma amacı göz önünde bulundurulmalıdır. Somut olayda; bilirkişi raporunda belirtilen hasar kalemlerine yönelik olarak ayrı ayrı değerlendirme yapılmamış ve her bir hasar kalemi yönünden denetime elverişli şekilde hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı konusunda bir değerlendirme yapılmamıştır. Bilirkişi raporu bu yönü ile yüzeysel olup hükme esas alınamaz.

Mahkemece bilirkişiden ek rapor alınarak her bir hasar kalemi yönünden kiralananın kullanma amacı ve kiracının kiralananda bulunduğu süre de göz önünde bulundurularak hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı tespit edilmeli, bu şekilde münhasır hor kullanmadan kaynaklanan hasarlar belirlendikten sonra bu hasara yönelik olarak tamir ve yenileme çalışmalarına ilişkin metraj ve harcanacak tutar zarar tarihi itibariyle belirlenmeli ve nihayet binanın yapılış tarihi ve kiralama süresine göre yenilenen parçalar yönünden yıpranma payları da düşülerek davalının sorumlu olduğu tutar denetime elverişli şekilde belirlenmelidir. Mahkemece belirtilen hususlar gözetilmeksizin eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda 2 ve 3 nolu bentte yazılı nedenlerle davacı ve davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HÜMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 07.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi