Kira sözleşmelerinde taraflarca en sık yapılan hatalar
Yıllarca birikim yapar ve bir gayrimenkul sahibi oldum diye sevinirsiniz. Hatta bazen birikiminiz olmaz, banka kredisi yolu ile gayrimenkul edinir, kiracıdan alacağım kira bedelleri ile krediyi öderim diye plan yaparsınız.
Ancak işler planlandığı gibi gelişmez. Hakkında hiç araştırma yapmadan, altındaki arabasına, kılık kıyafetine aldanıp, üçkağıtçının birine evinizi kiraya verirsiniz. Sonra da aylarca tek kuruş kira / aidat ödemeyen kiracıyı tahliye edebilmek için icra müdürlüklerinde, mahkemelerde uğraşmak, üstüne bir de para harcamak zorunda kalırsınız. Üstüne üstlük, kapatmamış olduğunuz, kiracı tarafından kullanılan doğalgaz, su ve elektrik abonelik borçlarını da bir güzel ödersiniz.
Ev sahibi kiralayan karşısında, kiracı, güçsüz durumda olan kişi olarak görüldüğünden, yasal düzenlemeler, genellikle kiracıyı korumaya yönelik hükümler içermektedir. Ancak uygulamada, gerek kiralayanlar, gerekse kiracılar, kötüniyetli olabilmekte, sözleşme imzalarken alınmamış olan tedbirler / dikkat edilmeden imzalanmış sözleşmeler nedeniyle, şahıslar, ciddi anlamda hak kaybı yaşayabilmektedirler.
Kira sözleşmesi düzenlerken, taraflarca en sık yapılan hatalar;
1- Sözleşmenin asil ve varsa kefillere bizzat huzurda imzalatılmaması
2- Tüzel kişi kiracılar adına sözleşmeyi imzalayan kişinin, imza yetkisi olup olmadığının araştırılmaması
3- Sözleşmenin tüm sayfalarının imzalatılmaması (Akordiyon sözleşmeler için gerek bulunmamaktadır)
4- Kiralananın, teslim anındaki fiili durumununu gösterir tespitlerin yeterli açıklıkta yapılmaması
5- Kiracıya verilen alt kira yetkisinin nelere malolabileceği bilinmeden alt kira yetkisi verilmesi,
6-Gayrimenkule yapılacak zaruri, faydalı veya lüks masrafların akıbeti konusunda sözleşmede yeterli açıklık bulunmaması.
7-Birden fazla hissedarı bulunan gayrimenkullerde, kira sözleşmesinin tüm maliklere veya buna yetkili vekillerine imzalatılmaması, kira bedellerinin maliklerden birine ödenmesine ilişkin diğer -maliklerinin muvafakatinin yazılı olarak alınmaması
8- Borçlu ve varsa kefillerin kimlik fotokopisinin veya detaylı kimlik bilgilerinin alınmaması
9- Gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek demirbaşların marka/model belirtmek suretiyle yazılmaması / resmedilip sözleşmeye eklenip taraflarca imzalatılmaması
10- Mecurun su, elektrik ve doğalgaz abonelikleri açık bir şekilde kiracıya teslim edilmesi,
11- Kira bedelleri karşılığı kiralayana senet düzenleyip verilmesi
12- Kiralayanın, gayrimenkulün maliki olup olmadığının veya malik değil ise, mecuru kiralamaya yetkili olup olmadığının araştırılmaması
13- Gösterilen yer ile kira sözleşmesinde adres olarak belirtilen yerin aynı yer olup olmadığının kontrolünün yapılmaması
14- Kiracıya, mal sahibinin yazılı onayına ihtiyaç duyulmadan tadilat, tamirat yapabilme yetkisinin verilmesi
15- Kiracıya verilen, sözleşme bitiminden önce sözleşmeyi tek taraflı fesih hakkında, bildirim süresinin kısa tutulması
16- Kiralayana, teminat amacı ile boş senet verilmesi olarak sayılabilir. Dikkat edilmesi gereken hususlar, bunlarla sınırlı olmayıp, biz burada, uygulamada en sık yapılan hatalara değindik.
2014 yılı Kasım ayında, işyeri olarak kullanmak amacı ile mal sahibiyle Ocak 2015’te başlamak üzere kira sözleşmesi düzenleyen bir müvekkilim, mal sahibinin talebi üzerine, her bir kira için ayrı ayrı senetler düzeleyip mal sahibine vermiş, senetlere vade olarak da ilgili ayın kirasının ödeneceği günün tarihi yazılmıştır.
Müvekkil, senetler düzenlenirken, 1 Eylül 2015 yazacağı yerde, 2014 yılında olması nedeniyle sehven 1 Eylül 2014 yazmış, bunu gören mal sahibi, daha kiracılık ilişkisi başlamadan, 2014 yılı aralık ayında ihtiyati haciz kararı almak suretiyle senedi icra takibine koymuş ve müvekkilin banka hesaplarına haciz tatbik ettirmiştir.
Telefonlara dahi çıkmayan, vadesinin sehven yazıldığını bildiği halde senet hakkında ihtiyati haciz kararı alan, insanlıktan nasibini almamış mal sahipleri de örnekte olduğu gibi mevcut. Dolayısı ile zararın kiracıdan mı, kiralayandan mı geleceğini bilemezsiniz.
O yüzden siz, işinizi sağlama alın. hangi taraf olursanız olun, tedbiri elden bırakmayın.
Hatta mümkünse bir avukatın onayını almadan kira sözleşmesi düzenlemeyin, imzalamayın.
3 kuruş masraftan kaçayım derken, 30 kuruştan olmayın