Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Tahliye Nedenleri
Kiracının daha yogğun korunmaya ihtiyaç duyuldugğu konut ve çatılı işyeri kiraları Borçlar Kanununda oüzel olarak duüzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Borçlar Kanunu’nun 339. maddesinden itibaren 356. maddesine kadar olan huükuümler uygulanacaktır. Belirtilen yasal duüzenleme ile yuüruürluükten kaldırılan 6570 sayılı kanuna paralel duüzenlemeler getirilmiştir. Ancak 6570 sayılı Kanunu’ndan farklı olarak kiralananın bulundugğu (belediye sınırları içinde olma gibi) yer açısından bir ayrım yapılmamış konu ve çatılı işyerlerinin tuümuü kapsama alınmıştır. Ayrıca niteligği geregği geçici kullanıma oüzguülenmiş yazlık, otel odası, pansiyon gibi taşınmazların 6 ay ve daha kısa suüreli kiralanmaları da ayrık tutulmuştur.
Konut ve çatılı işyeri kira soüzleşmelerini digğerlerinden ayıran en buüyuük fark (347.madde huükmuü saklı olmak uüzere) suüre bitiminin bir tahliye nedeni olarak oüngoüruülmemiş olmasıdır. Yani soüzleşmede oüngoüruülen kira suüresinin sona ermesi kiraya veren yoünuünden bir akdin feshi nedeni sayılmamıştır. Kira suüresinin bitmesine ragğmen kanun kiraya verene akdi idame muükellefiyeti yuüklemiştir. Kiraya veren akdi ilişkiyi devam ettirmekle muükelleftir. Ancak kiracı yoünuünden ise akdi idame muükellefiyeti soüz konusu olmayıp soüzleşme ile tayin edilen kira suüresinin bitiminden en az 15 guün oünce kiracı tarafından soüzleşmenin feshi ihbar edilebilir. Kiracı feshi ihbar etmemiş ise soüzleşme bir yıl için uzamış sayılacaktır. Burada Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira soüzleşmelerinin sona erme sebepleri incelenecektir.
Aile konutu olarak kullanılmak uüzere kiralanan taşınmazlar hakkında TBK’nın 349. madde huükmuüne goüre soüzleşmenin tarafı olmayan eşe soüzleşmeye katılma imkaânı tanınmıştır. Bunun için soüzleşmenin tarafı olmayan eşin kiraya verene karşı tek yanlı bildirimde bulunması yeterlidir. Bu bildirim kiraya verene ulaşmakla hukuki sonuç dogğuracaktır. Bu durumda, bildirimde bulunan kadın veya erkek soüzleşmede bulunan eşi yanında kiracılık sıfatı kazanacagğından, fesih ve tahliye bildirimlerinin her iki eşe karşı ayrı ayrı yapılması gerekecektir. Burada her bir tahliye nedeni için aranan koşullar ayrı başlıklar altında ele alınacaktır.
Süre Bitimi Nedeniyle Tahliye Davası
Konut ve çatılı işyerleri kira soüzleşmelerinde kira suüresinin bitimi kural olarak tahliye nedeni degğildir. Kiraya veren soüzleşme suüresinin bitimine dayanarak akdi sona erdiremez. Ancak belirli suüreli kira soüzleşmelerinde, soüzleşmenin Borçlar Kanunu’nun 345/2. maddesi uyarınca yıldan yıla yenilenmesi halinde soüzleşme en fazla on yıl için uzayacagğından on yıllık uzama suüresi sonunda kiraya veren bu suüreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az uüç ay oünce bildirimde bulunmak koşulu ile her hangi bir sebep goüstermeksizin soüzleşmeyi sona erdirebilir. Bir oürnek vermek gerekirse 01.04.1998 başlangıç tarihli ve iki yıl suüreli bir kira soüzleşmesinde kiraya veren ancak 01.04.2011 tarihi için uüç ay oüncesinden yani 01.01.2011 tarihinden oünce feshi ihbar bildiriminde bulunmak koşulu ile bir sebep goüstermeksizin soüzleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz suüreli kira soüzleşmelerinde ise kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra yani 11. yıl içinde genel huükuümlere goüre feshi ihbar bildiriminde bulunularak kiraya veren tarafından akdin feshi istenebilir. Kiracı ise belirsiz suüreli soüzleşmelerde diledigği zaman keşide edecegği ihtarla soüzleşmeyi tek yanlı olarak sona erdirebilir. Kiracı yoünuünden her hangi bir suüre koşulu oüngoüruülmemiştir.
Konut ve çatılı işyerlerinde fesih bildirimleri yazılı şekle tabi kılınmıştır. Bu koşul bir geçerlilik şartıdır. Fesih bildiriminin başka bir usul ile muhataba ulaştırıldıgğı kanıtlansa bile yazılı şekilde yapılmadıgğından hukuki sonuç dogğurmayacaktır.
İncelenecek Deliller:
Kira soüzleşmesi,
Feshi ihbara ilişkin yazılı bildirimler ve tebligğ belgeleri.
İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, uüstsoyu veya kanun geregği bakmakla yuükuümluü oldugğu digğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunlulugğu varsa, belirli suüreli soüzleşmelerde suürenin sonunda, belirsiz suüreli soüzleşmelerde ise genel huükuümlere goüre fesih doüneminde, fesih için tayin edilen suürelere uyarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Kanun metninde uüstsoy ve altsoy tabirleri kullanılmakla 6570 sayılı Yasa doüneminde tahliye nedeni olarak oüngoüruülmeyen buüyuük anne, buüyuük baba, torun veya kanunen bakmakla yuükuümluü oldukları kişilerin ihtiyacı için de tahliye davası açılabilme imkaânı getirilmiştir.
Dava açma hakkı soüzleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiraya verenin dava hakkı mutlaktır. Kanun her ne kadar kiraya verenden bahsetmekte ise de kiralayan olmayan malikin de dava açabilecegği içtihatla kabul edilmektedir.
Kanunda sayılan kişiler yoünuünden kiralananın konut veya işleri olarak kullanılması gereksinimi gerçek yani dogğmuş ve samimi olmalıdır. Henuüz dogğmamış olan bir ihtiyaç için açılan davanın reddi gerekir. Bununla beraber makul bir suüre içinde gerçekleşecegği muhakkak olan ihtiyacın varlıgğı da goüz ardı edilemez. Bu kapsamda kısa suüre sonra dogğacak ihtiyaç için ona hazırlık mahiyetinde şimdiden dava açılabilir. Dogğmamış ihtiyaç için dava açılamaz ilkesi bu gibi durumlarda uygulanmaz.
Keza geçici nitelikteki gereksinimlerde bu kapsamda bir tahliye nedeni degğildir.
İİhtiyaçlının kirada olması, ihtiyacın varlıgğına karine teşkil eder.
Konut veya işyeri gereksiniminin sadece davanın açıldıgğı tarih itibariyle varlıgğı yeterli degğildir. Yargılama suüresince de ihtiyaç nedeninin devam etmesi gerekir.
İİhtiyacın varlıgğı, oüne suüruüluüş şekline goüre tanık ve digğer delillerle kanıtlanabilir. Davacının sahibi oldugğu başka taşınmazları varsa bu durumda tahliyesi istenen taşınmazın digğerlerine goüre uüstuün yoünleri olup olmadıgğının keşif yapılarak belirlenmesi gerekir.
Yargılama sırasında ihtiyaçlının veya ihtiyaç sebebinin degğiştirilmesi muümkuünduür. Bu durum tek başına ihtiyacın samimi olmadıgğının gerekçesi yapılamaz
İİşyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında kiralananda yapılacak ihtiyaca konu iş ile halen yapılmakta olan iş farklı ise davaya konu işyerinin ihtiyaca uygun ve elverişli olup olmadıgğının da yine keşif yapılarak tespiti gerekir.
Davanın suüresinde açılıp açılmadıgğının mahkemece esasa girilmeden oünce resen araştırılması gerekir. Dava suüresinde açılmamış ise başka herhangi bir delil toplamaya gerek yoktur. Dava suüreli kira soüzleşmelerinde akdin bitimini izleyen bir ay içinde açılması gerekir. Dava açma suüresi içinde veya oüncesinde tahliye iradesine yoünelik kiracıya ihtar tebligğ edilmiş ise, dava takip eden doünemin sonuna kadar açılabilir. (oürnegğin; soüzleşme, 14.10.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl suüreli olsun. Kiraya veren ihtiyacını bildirir ihtarı kiracıya akdin yenilenmesinden oünce veya bir aylık dava açma suüresi olan 14.11.2011 tarihinden oünce tebligğ ettirmesi zorunludur. Bu durumda 14.10.2012 tarihine kadar açılacak olan dava suüresindedir)
Davanın suüresinde açılıp açılmadıgğının belirlenebilmesi için oüncelikle kira soüzleşmesinin başlangıç tarihi ve suüresinin tespiti gerekir. Bu konuda yazılı soüzleşme sunulmuş ise dava açma suüresinin ona goüre belirlenmesi gerekir. Yazılı kira soüzleşmesi ibraz edilmemiş davalı da davacının bildirdigği başlangıç tarihi ve soüzleşme suüresine karşı çıkmış ise bu durumda davacıya soüzleşmenin başlangıç tarihi ve suüresini kanıtlaması için
HMK 200. madde kapsamında imkaân verilmelidir.
Dava açma suüresi bakımından kanundaki duüzenleme esastır. Ancak soüzleşmede kiracı lehine duüzenleme yapılabilir. OÜrnegğin, kiraya verene 6 ay oüncesinden bildirim koşulu yuüklenebilir. Bu koşul kiracı lehine bir duüzenleme oldugğundan geçerlidir. İİhbar koşuluna uyulmadan açılan dava suüresinde degğildir.
İncelenecek Deliller:
Kira soüzleşmesi,
Feshi ihbara ilişkin yazılı bildirimler, tebligğ belgeleri,
Tanık beyanları,
Gerektigğinde keşif ve bilirkişi incelemesi.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası
Kiralananı sonradan kendisi, eşi, altsoyu, uüstsoyu veya kanun geregği bakmakla yuükuümluü oldugğu digğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi için iktisap eden kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, iktisap tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Davacı tarafından kanunda sayılan kişiler bakımından konut veya işyeri gereksiniminin bulundugğu kanıtlanmalıdır. Satın alma olgusu başlı başına bir tahliye nedeni degğildir.
Yeni malikin dava açma suüresi bakımından tercih hakkı vardır. Bu kapsamda yeni malik, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde ihbarda bulunarak 6 ay sonra dava açabilecegği gibi, soüzleşme suüresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.
Ancak yeni malikin maddede belirtilen 1 aylık ihtar ve 6 aylık dava suüresinden yararlanabilmesi, kiralananı oldugğu gibi kullanması koşuluna bagğlıdır. Kiralananın ihtiyaca uygun hale getirilebilmesi bir takım esaslı tadilat, genişletme veya degğişiklik gerektiriyor ise yeni malik bu suürelerden yararlanarak dava açamaz. Soüzleşme sonunu bekleyip, TBK 350/2 maddesi uyarınca dava açması gerekir.
İİhtiyacın varlıgğı oüne suüruüluüş şekline goüre tanık ve digğer delillerle kanıtlanabilir. Davacının sahibi oldugğu başka taşınmazları varsa bu durumda tahliyesi istenen taşınmazın digğerlerine goüre uüstuün yoünleri olup olmadıgğının keşif yapılarak belirlenmesi gerekir.
İİşyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında kiralananda yapılacak ihtiyaca konu iş ile halen yapılmakta olan iş farklı ise davaya konu işyerinin ihtiyaca uygun ve elverişli olup olmadıgğının keşif yapılarak tespiti gerekir.
İncelenecek Deliller:
Kira soüzleşmesi,
Feshi ihbara ilişkin yazılı bildirimler, tebligğ belgeleri,
Tanık beyanları,
Gerektigğinde keşif ve bilirkişi incelemesi.
Kiralananın Yeniden İnşası veya İmar Amaçlı Onarım Nedeniyle Tahliye Davası
TBK’nın 350/2. maddesi huükmuüne goüre, kiralananın yeniden inşası veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya degğiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkaânsız ise, kiraya verenin talebi dogğrultusunda taşınmazın tahliyesine karar verilebilir. Bu duüzenleme yuüruürluükten kaldırılan 6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesine paralel bir içeriktedir.
Dava açma hakkı, maddenin açık duüzenlemesinden de anlaşılacagğı gibi soüzleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Yasal duüzenleme boüyle olmakla birlikte aynen konut ve işyeri gereksiniminde oldugğu gibi soüzleşmenin tarafı olmayan malikin de bu madde uyarınca dava açabilecegği içtihatla kabul edilmiştir. Dava hakkı kiralayan veya malike ait oldugğundan bu sıfatı taşımayan kişilerin açtıkları davanın HMK’nın 114/1-e maddesi uyarınca reddi gerekir. Kiralayan sıfatı olmayan makilin dava hakkı, birlikte muülkiyetin soüz konusu oldugğu durumlarda bazı farklılıklar arz eder. Kiralanan paylı muülkiyete konu ise dava hakkının kullanılabilmesi için kural olarak pay ve paydaş çogğunlugğu yeterlidir. Ne var ki yeniden inşa nedeniyle açılacak tahliye davasında tuüm paydaşların ittifakı aranmalıdır. Zira yıkıp yeniden yapma TMK’nın 692. maddesi kapsamında olagğanuüstuü yoünetim işlerindendir.
Dava, suüreli akitlerde suürenin bitimini muüteakip bir ay içinde açılmalıdır. Suüresiz akitlerde ise TBK’nın 329.maddesinde belirtilen suürelere uygun olarak açılması gerekir.
Yeni malik bu madde kapsamında açacagğı bir davada TBK’nın 351. maddesindeki bir aylık ihtar ve 6 aylık dava açma suürelerinden faydalanamaz. Yeni malikin TBK’nın 351. maddesindeki suürelerden yararlanabilmesi ancak kiralananı oldugğu gibi kullanması halinde muümkuünduür.
Dava, soüzleşmenin tarafı olan kiracıya karşı açılır. Kiracılar birden fazla ise, davanın tuümuüne karşı birlikte açılması gerekir.
Yeniden inşa nedeniyle açılacak tahliye davasında onaylı inşaat projesinin ibraz edilmesi zorunludur. Bunun yanında onaylı avan(oün) projeye dayanılarak da dava açılabilir. Sonradan alınacak uygulama projesi, avan projeye uygun olacagğından bu durumda oünceden tatbikat projesi duüzenlenmesine ve inşaat ruhsatı alınmasına gerek bulunmamaktadır. İİbraz edilen proje onaylı degğilse dava hemen reddedilmeyip proje onayı için davacıya uygun bir suüre verilmelidir.
Davada delil olarak dayanılan onaylı projenin, dava konusu yere ait olup olmadıgğı ve uygulanabilir olup olmadıgğının keşif yapılarak tespiti gerekir. Keza imar amaçlı esaslı tamirat sebebiyle açılacak bir davada ibraz edilen onaylı tadilat projesinin mahalline uygulanarak tadilatın imar amaçlı ve esaslı olup olmadıgğının saptanması gerekir. Eski bir binayı guünuün koşullarına uygun hale getirmek için binanın buütuünuünde yapılması duüşuünuülen tadilatın imar amaçlı oldugğu soüylenebilir. OÜ te yandan bina yeni de olsa guüzelleştirme ve sosyal ihtiyacı daha iyi karşılayacak hale getirmede de imar maksadı bulundugğu kabul edilebilir.
İİmar amaçlı esaslı tamirat ve tadilat nedeniyle açılacak tahliye davasında, tadilat sırasında bina içinde oturulmasının muümkuün olup olmadıgğının araştırılması gerekir. Projenin kiralananı nasıl etkiledigği konusunda bilirkişiden goüruüş alınmalıdır. Projenin uygulanması sırasında kiralananı kullanmanın muümkuün olmadıgğının anlaşılması halinde tahliye kararı verilebilir.
Bu kapsamda açılacak bir davada, davacının koütuü niyetli oldugğu ileri suüruülemez. Onaylı mimari projenin varlıgğı halinde digğer koşullar da varsa davanın kabuluüne karar verilmelidir.
İncelenecek Deliller:
Kira soüzleşmesi,
Feshi ihbara ilişkin yazılı bildirimler ve tebligğ belgeleri,
Onaylı inşaat veya tadilat projesi ve avan proje,
Projenin mahalline uygulanabilmesi için keşif ve bilirkişi incelemesi.
Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası
TMK 352/1.maddesine goüre kiralananın tesliminden sonra kiracı taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etmeyi yazılı olarak kabul etmesi halinde, bu suüre doldugğu halde kiralananı boşaltmamışsa, kiraya veren taahhuüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kiralananın tahliyesini isteyebilir.
Tahliye taahhuüduüne dayalı tahliye davalarında digğer tahliye sebeplerinden farklı olarak soüzleşmenin tarafı olmayan malikin dava açma hakkı bulunmamaktadır. Ancak kiralananı iktisap eden yeni malik, TMK’nın 310.maddesi uyarınca kiraya verenin kanuni halefi sayıldıgğından, oünceden verilmiş taahhuütnameye dayalı olarak dava açabilir.
Kiralayan isterse icra dairesine başvurarak İİİİK’nın 272.maddesi uyarınca tahliye istemli takip yapabilecegği gibi, dogğrudan sulh hukuk mahkemesinde de tahliye davası açabilir.
Dava veya icra takibinin taahhuüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekir. OÜ rnegğin kiralananın 01.08.2010 tarihinde tahliye edilecegği taahhuüt edilmişse bu tarih gelmeden 31.07.2010 tarihinde dava açılması veya tahliye istemli takip yapılması muümkuün degğildir. Çuünkuü dava hakkı ancak taahhuüt edilen tarih itibariyle dogğacaktır.
Bir aylık dava açma suüresinin oünceden ihbar goünderilmek, dava açılmak veya takip yapılmak suretiyle korunması muümkuün degğildir.
Kira soüzleşmesinin tarafı olmayan kişinin, oürnegğin kefilin verdigği tahliye taahhuüduü geçerli degğildir. Ancak kiracı adına soüzleşmeyi yapan kişinin, kiracı adına verdigği tahliye taahhuüduünuü geçerli kabul etmek gerekir. Çuünkuü soüzleşmeyi kiracı adına yapmaya yetkili kişinin bu yetkisinin o soüzleşme ile ilgili tahliye taahhuüduünuü de kapsadıgğının kabuluü gerekir. Keza kiracı olarak bulundugğu sırada muris tarafından verilen tahliye taahhuüduü mirasçılarını da bagğlayacagğından, soüz konusu taahhuüde dayalı olarak dava açılabilir. Bu durumda davanın tuüm mirasçılara karşı birlikte açılması gerekir.
Tahliye taahhuüduünuün geçerli kabul edilebilmesi için ilk kira soüzleşmesinden sonraki bir tarihte taahhuüduün verilmiş olması gerekir. İİlk kira soüzleşmesi ile birlikte verilen taahhuütnameler kiracının serbest iradesini yansıtmadıgğı duüşuünuülduügğuünden uygulamada geçerli kabul edilmemektedir.
Taahhuütnamenin içerigğinden, taahhuüduün kira soüzleşmesinin yapıldıgğı tarihten, yani kiralanana taşındıktan sonra verildigği anlaşılıyorsa bu durumda taahhuütnamede tanzim tarihinin olmamasının bir oünemi yoktur. Taahhuüduün geçerli oldugğunun kabuluü gerekir.
Taahhuüduün boş kaâgğıdın imzalanması suretiyle verildigği veya tanzim tarihinin sonradan atıldıgğına ilişkin iddiaların HMK’nın 200. maddesi uyarınca tanık ve sair delille ispatı muümkuün degğildir. Bu tuür iddiaların yazılı delille kanıtlanması gerekir.
TBK’nın 170.maddesi uyarınca şartlı tahliye taahhuütnameleri duüzenlenebilir. Bu durumda taahhuüt, soüz konusu şartın gerçekleşmesi ile guüncellik kazanacaktır. Burada oünemli olan husus oüngoüruülen şartın objektif olarak gerçekleşebilir bir şart olması gerekir. Taahhuüduün bagğlı oldugğu şartın belirsiz ve gayri muayyen oldugğu durumlarda taahhuüduün geçerliligğinden soüz edilemez.
İncelenecek Deliller:
Kira soüzleşmesi,
Tahliye taahhuütnamesi.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
TBK’nın 352/2 maddesine goüre; kiracı bir yıldan kısa suüreli kira soüzleşmelerinde kira suüresi içinde, bir yıl ve daha uzun suüreli kira soüzleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan suüre içinde kira bedelini oüdemedigği için iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira suüresinin ve bir yıldan uzun suüreli kiralarda ihtarın yapıldıgğı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
6570 sayılı Yasadan farklı olarak TBK’nın 352/2. maddesinde bir yıldan uzun suüreli kira soüzleşmelerinde kira suüresinin sonunu beklemeden dava açma imkaânı getirilmiştir. Bir yıl ve daha uzun suüreli kira soüzleşmelerinde ihtarın yapıldıgğı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilecektir. Üzun suüreli kira soüzleşmelerinde dava açma suüresinin belirlenebilmesi için kira başlangıç tarihi esas alınmak suretiyle soüzleşme birer yıllık doünemlere boüluünerek, tespit edilen her hangi bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olunmuş ise ihtarın yapıldıgğı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilecektir. Bu şekilde oürnegğin 4 yıllık bir kira soüzleşmesinde soüzleşme sonunu beklemeye gerek kalmayacaktır.
Bir yıldan kısa suüreli kira soüzleşmelerinde ise, kira suüresi sonundan itibaren bir ay içinde davanın açılması gerekir.
Dava açma hakkı soüzleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Soüzleşmenin tarafı konumunda olmayan malikin dava açma hakkı temerruüt nedeniyle tahliyede oldugğu gibi oünceden ihtar goündererek kira paralarının kendisine oüdenmesini istemesi koşuluna bagğlıdır.
Dava kiracıya karşı açılacaktır. Kiracı birden fazla ise dava kiracılara karşı birlikte açılmalıdır.
İİki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olunması gerekir. Bir ihtarın haklı olarak kabul edilebilmesi için, ihtara konu olan ayın muaccel bir kira borcuna ilişkin olması gerekir. Bu sebeple ihtarda kira borcunun hangi aya ilişkin oldugğunun belirtilmesi gerekmektedir. Egğer kira borcu ihtarname tebligğ edilmeden oüdenmiş ise soüz konusu ihtara dayalı olarak tahliye davası açılamaz. Zira kiracı ihtardan oünce borcunu oüdemiştir. İİhtardan sonra yapılan oüdemeler ihtarın haklılıgğını ortadan kaldırmayacaktır.
Kira borcu goütuüruülecek borçlardandır. Bu nedenle soüzleşmede ayrıca bir oüdeme şekli belirlenmemişse kiralayanın konutunda oüdenmelidir. Adi posta havalesi usuluüne uygun bir oüdeme olarak kabul edilemez.
İncelenecek Deliller:
Kira soüzleşmesi,
İİki haklı ihtar koşulunun yerine getirildigğine ilişkin ihtarnameler,
Tebligğ belgeleri,
OÜ deme belgeleri.
Tahliye Davalarında Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Yargılamanın Uzamasına Neden Olan Konular
Her dava bir veya birden fazla uyuşmazlıgğı içinde barındırır. Bir yargılamanın en kısa, en hızlı ve en masrafsız bir yolla çoüzuüme kavuşturulması esastır. Ticari ve sosyal hayattaki gelişmelere paralel olarak guünuümuüz itibariyle kişiler arasındaki uyuşmazlıklar sayı ve çeşit olarak artmış ve eskiye nazaran daha karmaşık hale gelmiştir. Bir yargılamanın yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde seri ve masrafsız bir şekilde sonuçlandırılması esas olmakla birlikte davanın tuüruü uyuşmazlıgğın niteligği ve taraf sayısına goüre davalar olagğan suüresinden daha geç sonuçlanabilmektedir.
Tahliye sebepleri yasada sınırlı olarak sayılmıştır. Bu sebeplerin dışında bir tahliye nedenine dayanılamaz. Her bir tahliye nedeni için dava koşulları birbirinden farklı olup, bu koşullar TBK’da belirtilmiştir.
Tahliye davalarının olagğan bir suürede sonuçlanabilmesi, uyuşmazlıgğın ve hukuksal nitelendirmenin dogğru olarak yapılmasına bagğlıdır. Hukuksal nitelendirme ve uyuşmazlıgğın dogğru bir şekilde tespiti ile birlikte davada incelenecek deliller uüzerinden huükme daha kısa bir suürede varılabilecektir. Hukuksal nitelendirmede hata yapılması ve buna bagğlı davanın esasına etkisi olmayan gereksiz birçok delilin toplanmaya çalışılması yargılamayı hem masraflı hale getirmekte hem de yargılama suüresini uzatmaktadır. Mesela “akde aykırılık” hukuksal nedenine bagğlı olarak açılan bir tahliye davasında kiracıya “suüreli ihtar” keşide edilmesi bir oün şart olup, bu oün koşul yerine getirilmeksizin açılan bir davada mahkemece başka her hangi bir araştırma yapılmaksızın davanın reddi gerekirken, tanık, keşif gibi birçok delil toplanıldıktan sonra davanın “suüreli ihtar” keşide edilmedigğinden bahisle reddi bu duruma bir oürnek olarak verilebilir.
Yargılamanın en uzun safhasının tahkikat aşaması oldugğu duüşuünuülmektedir. Tahkikatın dogğru ve seri bir biçimde yerine getirilebilmesi ve gereksiz delil toplama işinden kaçınılabilmesi için yukarıda da belirtildigği gibi uyuşmazlık konularının ve soüz konusu uyuşmazlıgğa ilişkin kanun huükuümlerinin dogğru bir şekilde tespit edilmesi gerekir. Bunu sagğlamak ve davaların en seri ve masrafsız bir biçimde sonuçlandırılabilmesi için hayatın her alanında oldugğu gibi hukuk alanında da ihtisaslaşmaya gidilmesi gereklidir. Üyuşmazlıkların sayı ve çeşit olarak artması ve eskiye nazaran daha karmaşık bir hal alması ihtisaslaşmayı kaçınılmaz bir hale getirmiştir.
Haâkimlik meslegğinin gerektirdigği bilgi ve tecruübe ile çoüzuümlenecek birçok uyuşmazlıkta mahkemelerce usule çok uygun olmayan bir şekilde hukukçu bilirkişiler tayin edilmek suretiyle bu ihtisaslaşamamadan dogğan eksiklik giderilmeye çalışılmaktadır. Bu husus da yargılamayı uzattıgğı gibi taraflara ek kuülfet yuüklemektedir.