KİRA TAHLİYE TAAHHÜTNAME SÖZLEŞMESİ

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin sona erme halleri Türk Borçlar Kanunu 347 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Sözleşmenin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yolu ile sona erme hallerinin düzenlendiği, 352. Maddesini incelediğimizde, sona erme sebeplerinin üç başlık altında düzenlendiğini görmekteyiz. Bunlardan ilki kiracının boşaltma taahhüdünü içeren ve uygulamada tahliye taahhüdü olarak isimlendirilen belge ile sona erme, ikincisi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve üçüncüsü ise kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe yahut belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması sebebiyle tahliyedir.

MADDE 352

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Tahliye taahhütnamesi; bu hususta paralel hükümler içeren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6101 sayılı kanun ile yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hak. Kanun uyarınca, mevcudiyeti halinde kiralayana taşınmazın tahliyesini talep etme yetkisi veren, kira sözleşmesinden bağımsız olarak, bir taşınmazı kiralayan kiracının belirli bir sürede kiraladığı taşınmazı herhangi bir şart öne sürmeden boşaltacağına dair verdiği yazılı irade beyanı olarak ifade edilmektedir.

tahliye taahhüdü
GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Tahliye taahhüdünün geçerliliği; mevzuat, doktrin ve yargı kararlarınca belirli şartlara tabi tutulmuştur. Bu şartlar, tahliye taahhüdünün taşıması gereken nitelikleri ifade etmektedir.

YAZILILIK
Türk Borçlar Kanunu 352. Maddesinin ilk fıkrasında ifade edilen tahliye taahhütnamesi, ‘’..belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği…’’ ibarelerinden de anlaşılacağı üzere yazılı olarak düzenlenmelidir.
Kanunda ifade edilen yazılılık şartı, adi yazılı olma şartı olarak anlaşılmalıdır. Bu kapsamda, sözlü olarak akdedilen tahliye taahhüdü geçerlilik kazanamayacaktır. Buna karşın, taraflar ortak iradesiyle adi yazılılık şartını ağırlaştırmak suretiyle, geçerlilik şartını resmi yazılı şekil olarak düzenlemesi hukuken mümkündür. Nitekim kanunen geçerliliği için adi yazılılık şartı aranan akitler, resmi yazılı şekle tabi olarak düzenlenebilmektedir.

BİZZAT YAHUT TEMSİLCİ TARAFINDAN DÜZENLENMESİ
Yine Türk Borçlar Kanunu 352. Maddesi ilk fıkrası hükmü incelendiğinde, taahhüdün bizzat kiracı yahut kiracının vekaleten tahliye taahhüdü vermekle yetkilendirdiği kimse tarafından verilmedikçe geçerlilik kazanamayacağı sonucu elde edilmektedir. Nitekim taahhüdü vermekle yetkili kimse yani kiracı, aynı zamanda taahhüdü gerçekleştirmekle yani taşınmazı belirlenen tarihte tahliye etmekle yükümlü olan kimsedir.

Birden fazla kiracının mevcut olduğu hallerde ise, tahliye her kiracı tarafından ayrıca taahhüt edilmelidir. Zira birden fazla kiracının kira sözleşmesine taraf olduğu hallerde, söz konusu kiracılardan bir yahut birkaçının tahliyesi söz konusu olmayacaktır.

TARİH
Kiracı tahliye taahhüdünde, taşınmazı tahliye edeceği tarihi açıkça belirtmiş olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu 352. Madde ilk fıkrasında yer alan ‘’…belirli bir tarihte…’’ ibareleri, mülga edilen 6570 sayılı kanundaki bu boşluğu bertaraf etmiştir. Söz konusu ibareler, tarihin gün/ay/yıl şeklinde belirli olması yahut belirlenebilir olmasını ifade etmektedir.

SERBEST İRADE
Kiracının serbest iradesi ile vermediği tahliye taahhüdü, ispatlanması halinde mutlak suretle batıldır. Bu kapsamda özellikle, tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden önceki bir tarihte veya yapıldığı sırada verilemez. Bu durum mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da her hangi bir hüküm bulunmasa da genel hükümler uyarınca kabul edilmekteydi. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 352. maddesinde artık bu durum “kiralananın teslim edilmesinden sonra” şeklinde belirtilmek suretiyle açıkça hüküm altına alınmıştır.

Zira uygulamada konut ihtiyacı olan kiracı zor durumda olduğu için önüne çıkabilecek evrakları imzalamak suretiyle serbest iradesini yansıtmayan şekilde taahhüt verme yükümlülüğü altına girmiş olabilir. Dolayısıyla bu suretle verilen bir tahliye taahhüdü kanunun tahliye taahhüdüne yüklediği önemi bertaraf ettiği için mutlak suretle batıldır. Nitekim konut veya iş yeri ihtiyacı olan kiracının kira sözleşmesiyle birlikte imzalamış olduğu tahliye taahhütnamesi geçersizdir. O halde tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalanmasından sonra vermesi gerekmektedir. Zira artık kiracının imzalamış olduğu tahliye taahhüdünü konut veya iş yeri baskısı altında olmadan vermiş olacağı kabul edilir ve bu tahliye taahhüdüne geçerlilik tanınır.

Velhasıl kelam tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından taşınmazın belirlenen tarihte tahliye edileceği taahhüdü altına girdiği belgedir. Kiracı bakımından ağır sonuçlar doğuran söz konusu belge, kanun koyucu tarafından belirli şekil şartlarına tabi tutulmuştur. Bu şekil şartlarına riayet edilerek düzenlenmiş bir taahhütname, kiraya verene belirlenen tarihi takiben 1 ay içerisinde, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ile yahut tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası aracılığı ile taşınmazın tahliyesini talep etme yetkisi vermektedir.

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

TAAHHÜT EDEN(KİRACI)
ADI SOYADI (ÜNVANI) :

MAL SAHİBİ (KİRALAYAN)
ADI SOYADI :

TAHLİYE EDİLECEK
MECURUN ADRESİ :

TAHLİYE TARİHİ :

Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda yazılı adresteki taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi gereğince boş ve sağlam olarak yukarıda belirtilen tarihte tahliye edeceğimi adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan kabul ve taahhüt ederim.

TAAHHÜT TARİHİ :

TAAHHÜT EDEN :

İMZASI

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

TAAHHÜT EDEN(KİRACI) : …………………………………………………

MAL SAHİBİ (KİRALAYAN) : ……………………………………………….

TAHLİYE EDİLECEK

MECURUN ADRESİ : …………………………………………………….

TAHLİYE TARİHİ :../../…..

Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda yazılı adresteki taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak 6570 sayılı gayrımenkul kiraları hakkındaki kanunun 7. maddesi A bendi gereğince yukarıda belirtilen tarihte tahliye edeceğimi boş ve sağlam olarak adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan kabul ve taahhüt ederim.

TAAHHÜT TARİHİ :../../………
TAAHHÜT EDEN : ………………………………………………..
İMZASI :

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

TAAHHÜT EDEN(KİRACI)

ADI SOYADI (ÜNVANI) :

MAL SAHİBİ (KİRALAYAN)

ADI SOYADI :

TAHLİYE EDİLECEK

MECURUN ADRESİ :

TAHLİYE TARİHİ : ../../……

Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda yazılı adresteki taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak 6570 sayılı gayrımenkul kiraları hakkındaki kanunun 7. maddesi A bendi ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi gereğince boş ve sağlam olarak yukarıda belirtilen tarihte tahliye edeceğimi adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan kabul ve taahhüt ederim. ../../2016

TAAHHÜT TARİHİ :../../…….

TAAHHÜT EDEN :

İMZASI

6098 S.lı Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 352
2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

6098 S.lı Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 170
İKİNCİ AYIRIM
Koşullar
A. Geciktirici koşul
I. Genel olarak
Bir sözleşmenin hüküm ifade etmesi, gerçekleşip gerçekleşmeyeceği bilinmeyen bir olguya bırakılmışsa, sözleşme geciktirici koşula bağlanmış olur.

Aksi kararlaştırılmamışsa, geciktirici koşula bağlı sözleşme, ancak koşulun gerçekleştiği andan başlayarak hüküm ifade eder.

T.C.
YARGITAY
6.HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2015/11188
KARAR NO:2016/839

İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, yazılı taahhüde dayalı olarak başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında, 26/06/2013 başlangıç tarihli iki yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile 20/02/2015 düzenleme tarihli, 10/03/2015 gününde tahliyenin vaat edildiği yazılı taahhütnamenin mevcudiyeti uyuşmazlık konusu değildir. Taraflarca imzalanan iş bu taahhütnamede, kiracının kiralanana ait birikmiş geçmiş aylar kira bedelleri toplamı 4.922.-TL’yi defaten 10/03/2015 tarihinde ödeyeceği, ödeme taahhüdü yerine getirilmediği takdirde tahliye tarihi olarak belirlenen 10/03/2015 tarihinde kiracının mecuru boş olarak davacıya teslim edeceği kararlaştırılmıştır. Bu durumda taahhütnamede kiralananın tahliyesi, davalı kiracı tarafından kira borcunun ödenmemesi şartına bağlanmıştır.

Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanununun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu’nun 170.maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Taahhütnamedeki şarta göre her nekadar davalı icra takibine itirazında kira bedellerinin ödendiğini iddia etmiş ise de davalı bu iddiasını ödeme belgesi ile ispat edemediğinden taahhüt geçerli hale gelmiştir.

Bu durumda, kiralananda oturulurken verilen yazılı taahhüde dayalı olarak tahliye tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içerisinde 30/03/2015 gününde başlatılan icra takibine yapılan itirazın şartın gerçekleşmesi sebebiyle haksız olduğu anlaşıldığından, mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, şartlı olarak düzenlenen taahhüdün geçersizliğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Karar bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11/02/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2015/5363
KARAR NO:2016/1143
KARAR TARİHİ:22.02.2016

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen 6.5.2006 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Bu sözleşme devam ederken tarafların karşılıklı iradeleri ile 15.4.2009 tarihinde tanzim edildiği anlaşılan 1.7.2009 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli yeni bir kira sözleşmesi yapıldığı,bu sözleşmenin arka sayfasında düzenlenen tahliye taahhütnamesi ile sözleşmenin sonu olan 1.7.2014 tarihinde kayıtsız şartsız tahliye edileceği kiracı tarafından kabul ve taahhüt edilmiştir.

Yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir.Öte yandan sözleşme yapıldıktan sonra taraflar bir araya gelerek sözleşme sonunu belirlemeleri mümkündür bunu kısıtlayan her hangi bir yasa hükmü yoktur.

Bu durumda 14.5.2009 düzenleme tarihli ve 1.7.2014 tahliye tarihli tahliye taahhüdü ile 1.7.2009 başlangıç tarihli sözleşmenin düzenleme tarihi aynı tarihli olduğundan kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 1.7.2009 tarihi olarak yazılması bu sözleşmenin yenilendiği anlamına gelmez.14.5.2009 düzenleme ve 1.7.2014 tahliye tarihli tahliye taahhüdü geçerli olduğundan işin esasının incelenerek kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22/02/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2014/14065
KARAR NO:2015/655
KARAR TARİHİ:22.1.2015

Manisa 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 16/10/2014 – 2013/840-2014/769 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava yazılı tahliye taahhüdü nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı TBK.’nun 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.

Taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihi izleyen bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur. Ancak yapılan icra takibi süreyi koruyacağından bir ay geçtikten sonra da dava açılabilir.

Olayımıza gelince; Davacı 06.11.2013 tarihinde açtığı dava ile adi yazılı nitelikteki 31/10/2013 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Dava, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içinde açılmıştır. Bu durumda 06/11/2013 tarihinde açılan dava süresinde olup mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi