Yazılı Tahliye Taahhüdünün Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle istenen tahliye sebebi Kanun­da “kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” başlığı altında yer verilmiş se­beplerden ilkidir. TBK 352. Maddesi bu sebebi şu hükmü ile kabul etmiştir: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”

Bu tahliye sebebine de 818 sayılı kanunda yer verilmemiş, 6570 sayılı kanunla uygulama alanı bulmuştur. Madde gerekçesine göre, kiracının tahliye taahhüdünün geçerli olması, uygulamada benim­sendiği gibi, kiracının bunu kiraya verene karşı, “kiralananın teslim edilmesinden sonra”, “yazılı olarak” ve “belirli bir tarih içerecek bi­çimde” üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır.

Bununla birlikte tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için her ne kadar 6570 sayılı kanun lafzmda yer almasa da, Yargıtay içtihat­ları gereğince taahhüdün, kira sözleşmesinden daha sonra ki bir ta­rihte düzenlenmiş olması gerekiyordu. Sözleşme ile aynı gün veya öncesinde verilen taahhüdün kiraya verenin “kiralamama” baskısı ile verilmiş bir taahhüt olduğuna karine sayılıyordu. Bu içtihadın yeni kanun döneminde de geçerliliğini koruyacağını düşünmekte­yiz, zira kanun lafzından bu açıkça anlaşılmaktadır. Yine benzer iç­tihatlar, taahhüt verildiği tarihin kiraya veren tarafmdan kasıtlı olarak ileri bir tarih yazıldığını, kiracının ispat etmesi durumunda yine bu taahhüdün geçerli olmayacağını belirtmiştir.

Kanun, taahhütnamenin geçerlilik şartı olarak yazılı olmasını hüküm altına alırken diğer şart olarak; kiraya verenin tahliyeyi tam olarak hangi tarihte istediğinin de yazılmasını aramıştır. Böylelikle 6570 sayılı yasanın geçerli olduğu tarihte, kiraya verenler tarafından bu taahhütnamelere yazılan “istenildiği takdirde” gibi keyfi uygulama­ların önüne geçilmiştir. Bununla birlikte ilga edilen bu kanunda, elinde geçerli tahliye taahhütnamesi olan davacıya tek yol olarak icra daire­sine başvurma ve oradan tahliye isteminde bulunma imkânı getiril­mişken, TBK 352. madde bu konuda kiraya verene hem icraya baş­vurma hakkı hem de dilerse doğrudan dava açma hakkı getirmiştir.

Tahliye taahhüdünde kiralananm boşaltılacağı bildirilen gün ki­ra döneminin sonuna gelmişse, bu ihtimalde tahliye taahhüdü, hem 6098 sayılı Kanun’un 352/1 hükmü (6570 s. Kanun 7/a) uyarmca ve­rilmiş bir tahliye taahhüdü koşullarmı içermekte, hem de 6098 sayılı Kanun’un 347 ve 348. maddeleri (6570 s. Kanun m. 11) uyarmca ki­racılım kira sözleşmesinin uzatılmasını engellemek için sözleşmenin bitim tarihinden en az on beş gün öncesine kadar yapabileceği yazılı beyan şeklinde anlaşılabilmektedir. Bu halde, tahliye taahhüdü ki­raya verenin kabulüne ihtiyaç göstermeksizin hükümlerini doğura­bilecektir. Böylelikle tahliye taahhüdünün hukuki mahiyeti, kira sü­resinin bitimine rastlaması halinde kiracıya tek yanlı olarak kira söz­leşmesini sona erdirme yetkisi veren yenilik doğuran hak olarak ka­bul edilecektir. Tahliye taahhüdünün kira dönemi içerisine rastla­ması halinde ise, kiraya verenin kabulü ile kurulan, kiracıya ve kira­ya verene kira sözleşmesini sona erdirmek için harekete geçme yet­kisi veren bir sözleşme olarak kabul edilecektir.

Bu durumdan anlaşılabileceği üzere, kiraya veren, taşınmazı ki­racıya tesliminden sonra kendisinden geçerli ve ihtara gerek kal­maksızın belirlenen tarihte tahliye edileceğine dair bir taahhüt al­mışsa, artık kiracıya doğrudan dava açılabilecektir. Bunun için ön­ceden bir ihtara gerek yoktur.

Ayrıca kira sözleşmesinde kiracı sayısı birden fazla ise, tahliye taahhüdünün de mecburi dava arkadaşlığı sebebiyle kiracılar tara­fından birlikte verilmiş olması gereklidir. Aksi halde tek kiracı tara­fından verilen taahhütle kiracılara karşı dava açılması ya da kiracı­lardan taahhüt vermeyenin kiralananı terk etmesiyle bu taahhüde dayanarak kalan kiracıya dava açılamaz, çünkü ortada geçerli olma­yan bir taahhüt vardır.

Son olarak da kiracı olan murisin verdiği tahliye taahhüdünün mirasçıları bağlayacağı, ilk kira sözleşmesi ile birlikte aynı gün verilen taahhüt geçersizken, kira sözleşmesi yenilenirken son söz­leşme tarihindeki taahhüdün geçerli olacağı içtihatlarla kabul edilmiştir.

Süre ve Dava Dilekçesi

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak davacı, icrai yollara başvura­rak ya da doğrudan dava açmak suretiyle tahliye isteminde buluna­bilme süresi, geçerli taahhütnamede yazılı olan tahliye tarihinden itibaren bir aydır. Tahliye taahhüdü taraflarm özgür iradeleri ile ara­larında yaptıkları bir sözleşme olduğundan davacı, bu taahhüdü süresinde işleme koymazsa sözleşme sona ermiş sayılmayacaktır. Davacı dilekçesinde davalının kendisine geçerli bir taahhütname verdiğini buna rağmen kiralananı henüz boşaltmadığını belirterek dilekçe ekine sözleşmeyi ve taahhütnameye eklemesi gerekecektir.

Duruşma İşlemleri ve Tahliye Kararı

Taahhütname ile dava kendisine gelen mahkeme, davacının ile­ri sürdüğü kira sözleşmesini ve taahhütnameyi inceleyecek geçerli­liği ve davalının dava tarihinde hala kiralananı henüz tahliye etme­miş olduğunu anlayacak olursa davanın kabulüne karar verecek­tir. Taraflar, aralarında taahhütname imzalarken kiraya veren, ki­racının. bu sözleşmeye uymaması halinde belirli bir cezai müeyyide uygulanacağını hüküm altına alınmış olsa da bunu kabul etmeyen kiracı açısından bu hükmün bir bağlayıcılığı yoktur. Kiracının tahli­ye yükümlülüğüne uymaması halinde zaten kiraya veren, arada ge­çen zaman boyunca kira bedelini almaya hakkı vardır. Bunun dışın­da ayrıca kiracı açısından bir de cezai müeyyide uygulanmasının istenmesi mahkemece dinlenmeyecektir.

Tahliye taahhütnamesi ile uygulamada en çok kiraya veren ta­rafından kiracıya, tahliye taahhüdü geldiğinde bir icra takibi baş­latmaktadır. Bu takip kendisine ulaşan kiracı takibe imza veya taah­hüt tarihi nedeniyle itiraz edebilir. Bunun üzerine kiraya veren; icra hukuk veya sulh hukuk mahkemesinden bu itirazın iptali için dava açar. Burada davalı sadece imzaya itiraz etmişse, mahkeme hâkimi HMK 211. maddesi gereğince imza örnekleri ile gerekli işlemleri yapması gerekir. Ancak davalı burada imzanm kendisine ait ol­duğunu ancak taahhüdün düzenleme tarihinin gerçek olmadığı yö­nünde bir iddiada bulunacak olursa (imzayı kabul etmiş olsa bile); sırf bu taahhüde dayanılarak tahliye kararı verilemez. Burada tan­zim tarihinin doğru olduğunu ispat yükü artık davacıdadır. Taah­hüdün noterlikçe düzenlenmiş veya en azından tasdik edilmiş ol­ması ise kiracmm tanzim tarihine yönelik iddiasının çürütülmesi için tek başına yeterli olacaktır.

Kiracı, davacının ileri sürdüğü tahliye taahhütnamesini kendi­sinin imzalamadığından bahisle kabul etmiyorsa, bu itirazını açıkça ileri sürmelidir. Sadece taahhüdü kabul etmediği yönündeki beyanı bu itirazın değerlendirilmesi için yeterli değildir.