Temerrüt Nedeniyle Tahliye Ve Kira Alacağının Tahsili Davası Nasıl Açılır?
(6098 s. TBK. m. 315)
Görevli mahkeme
Sulh hukuk mahkemesi (6100 s. HMK. m. 4)
Yetkili mahkeme
1-Davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi (6100 s. HMK. m. 6)
2-Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde (6100 s. HMK. m. 10)
Davacı
Kiralayan
Davalı
Kiracı
Dava değeri
1-Sadece tahliye davası açılmasında, bir yıllık kira bedeli tutarı
2-Tahliye davası ile birlikte kira alacağı davası da açılmışsa, bir yıllık kira bedeli tutarı ve Kira alacağı toplamı
Açıklamalar
6098 s. TBK. m. 315:
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
6098 s. TBK. m. 89:
Borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, aşağıdaki hükümler uygulanır;
- Para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde,
- Parça borçları, sözleşmenin kurulduğu sırada borç konusunun bulunduğu yerde,
- Bunların dışındaki bütün borçlar, doğumları sırasında borçlunun yerleşim yerinde, ifa edilir.
Alacaklının yerleşim yerinde ifası gereken bir borcun doğumundan sonra alacaklının yerleşim yerini değiştirmesi sebebiyle ifa önemli ölçüde güçleşmişse borç, alacaklının önceki yerleşim yerinde ifa edilebilir.
- Kiracıya gönderilen takip talepnamesi ve ihtarlı ödeme emrinde kira bedelini veya yan gideri borcunu ödenmemesi halinde tahliye istenebileceğine dair bir ihtar bulunmalıdır.
- Kira sözleşmesinde bir aylık kiranın ödenmemesi halinde, kontrat sonuna kadar ki kira paraları muaccel olacağı şartının bulunması halinde çekilen temerrüt ihtarnamesinde verilen yasal sürede (süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün) sadece bir aylık kira bedelinin ödenmiş olması durumunda temerrüt olgusu gerçekleşir.
- Temerrüt sebebine dayalı tahliye davasını kiralayanın açması gerekir.
Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden kimsenin önceden kiracıya ihbar göndererek malik olduğunu, kira bedellerinin bundan sonra kendisine ödenmesini istemesi bu sonuçsuz kalırsa şartları haiz temerrüt ihtarı tebliğ ettirmesi, ondan sonra dava açması gerekir.
- Ödeme emrinin tebliğ tarihine göre, ödeme süresinin (süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün) bitim tarihi tatil gününe rastladığında, tatil gününü takip eden mesai günü yapılan ödeme süresindedir.
- Kira bedelleri için karalayana bono verilmişse, tarafların anlaşmasıyla kira alacağının tahsili ticari senede bağlanmış demektir. Hal böyle olunca ticari senetlerin tahsiline ilişkin hükümlerin uygulanması gerekir. Ticari senetlerin ciro kabiliyeti olduğundan kiracının verdiği senedin kimin elinde olduğunu bilmesi icabeder. Bu senet bankaya tahsile verilmişse gönderilen ihbarla senedin ödeme yeri borçlu tarafından biliniyor demektir. İhbara rağmen ödenmemesi halinde iki haklı ihtar veya temerrüt konusu yapılıp buna ilişkin ihtarlar gönderilebilir. Senet tahsile verilmeyip, alacaklının elinde tutuluyorsa, alacaklının borçlunun ayağına gidip senedi verip karşılığını alması gerektiğinden, bu yola gitmeden doğrudan doğruya ihtar göndererek iki haklı ihtar veya temerrüt konusu yapması mümkün değildir.
- Kira paraları, 6098 s.TBK. m.89 maddesi gereğince, kiralayanın ayağına götürülerek ödenmesi gereken borçlardandır. Davalı, ihtarın tebliğinden önce istenen ay kira parasını konutta ödemeli olarak davacının adresine gönderdiğine ve bu paradan halen davacı tarafından alınması için emrine amade tutulduğuna göre davalı kendi üzerine düşen edimini yerine getirmiştir. Davalının konutta ödemeli olarak kira borcunun PTT’ye yatırdığı tarih alacaklıya ödediği tarih olarak kabul edilmek gerekir.
- Kiracı borçlu, (kira bedelini veya yan gideri) ödeme emrinin tebliği edildiği tarihinden önce konutta ödemeli olarak alacaklıya göndermiş, ancak alacaklı kiralayanca alınmaması sebebi ile para kendisine iade edilmiş ise, bu durumda alacaklılar mütemerrüd duruma düşmüş sayılır.
- Teminat parası hiçbir zaman ödenmiş kira parası olamaz.
- Kira bedeli götürülüp ödenmesi gereken borçlardandır. Adi havale ile yapılan ödeme yasal tediye sayılmaz. Kiracı kira bedelini adi havale ile kiralayana göndermiş ve kiralayanda dava hakkı saklı kalmak kaydıyla kabul etmiş ise, kira bedelinin 30 günlük süre içinde ödendiği kabul edilemez. Kiracı temerrüde düşmüş sayılır.
- 6098 sayılı Borçlar Kanununun 315. maddesi gereğince, kira müddeti bitmeden evvel muaccel olan kira bedelini veya yan gideri, verilen kanuni süre içerisinde ödenmemesi halinde akdin fesih edileceği iradesinin kiracıya bildirimi ile tahliye davası açılabilir. Bu tür davalarda dava açma hakkı kiralayana aittir.
- Takip talepnamesinde tahliye isteğinin bulunmadığı hallerde davalıya ihtarlı ödeme emri tebliğ edilmesi tahliye açısından davacıya hak vermez. Borçlar Kanununun 315. maddesine uygun biçimde yapılan ihtardan söz edilemez.
- Kiracıya gönderilen takip talepnamesi ve ihtarlı ödeme emrinde borcun ödenmemesi halinde tahliye istenebileceğine dair bir ihtar bulunmaz ise, yasal unsurları taşımayan ihtarnameye dayanılarak tahliye kararı verilemez.
- Borçlar Kanununun 315. maddesine uygun şekilde fesih sonucu doğuracak ihtarname içeriğinde borcun ne olduğunun eksikse nedeninin, ne kadar eksik olduğunun açıklanması gerekir. Ancak bu şartlara havi bir ihtarname akdin feshi sonuçlarını doğurur.
- Kira elden yapılması gereken bir ödeme olduğundan, PTT kanalıyla yapılan ödemeyi kiralayanın kabul etmeme hakkı vardır
- Kira sözleşmesinde, kira parasının her ay ve peşin ödenmesi bahsedilmemesi durumunda, 6098 sayılı TBK. nun 314. maddesindeki hüküm gereğince, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödeneceğinin kabulü gerekir.
- Kiralananı iktisap ettiğini kiracıya yasal süresi içinde tebliğ eden yeni malikin ayrıca kira paralarının kendisine ödenmesini de talep etmesi gerekmez.
Böyle bir durumda kira parasını eski malike gönderen kiracı yeni malike karşı temerrüt durumuna düşer.
- Kira sözleşmesinde, kiranın her yıl resmi gazetede belirlenen rayiç üzerinden artırılacağının kararlaştırılmış olması kira miktarının ve ödeme tarihinin önceden belirlenmesi anlamına gelmediğinden temerrüt oluşmaz.
Temerrüdün oluşması için, muacceliyetin ve artırım oranının yeterli açıklıkta bulunması gerekir.
- Kira sözleşmesinde yeni dönem için yapılacağı belirtilen zam miktarı bağlayıcı nitelikte olup, bunu eski kiraya eklemeden eski kira bedelini ödemek temerrüt olgusunun varlığını gösterir.
- Temerrüde esas teşkil etmek üzere çekilen İhtarnamede “akdin fesh edileceğinin” açıkça belirlenmesi geçerlilik şartı olup “yasal yollara başvurulacak” şeklindeki ifade tahliyeyi sağlamaya yeterli değildir.
- Kira sözleşmesine dayanan kira alacağı ve tahliye talepleri için borçluya çıkarılan ödeme emrinde (süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün) yasal ödeme süresinin yer almaması halinde ödeme emri geçersiz olur.
- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. (6098 s. TBK. m. 315/1)
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. (6098 s. TBK. m. 315/2)
- Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden kimsenin, önceden kiracıya ihbar göndererek malik olduğunu, kira bedellerinin bundan sonra kendisine ödenmesini istediğini bildirmesi, bu sonuçsuz kalırsa temerrüt ihtarı tebliğ ettirmesi, ondan sonra dava açması gerekir. Kiracıya tebliğ edilen ihtarın yasal şartları taşıması, istenen kira parasının muaccel olması ve bu kira bedelinin (süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün) süre içinde ödenmemiş olması gerekir.
- Yabancı para borcunun vadesinde ödenmemesi halinde alacaklı, bu borcu vade veya fiili ödeme günündeki rayice göre Türk parası ile ödenmesini isteyebilir. Davacının, ödeme günündeki Türk parası karşılığını talep etmesi durumunda, ödeme günündeki Türk parası karşılığının ödetilmesine karar verilmesi gerekir.
Dava tarihindeki Türk parası karşılığından ödetilmesine karar verilemez.
- Kira paralarının kesintisiz tam olarak gönderilmesi gerekir.
- Yazılı kira sözleşmesi bulunmadığı durumlarda aylık kira bedelinin miktarını davacının ispat etmesi gerekir.
- Kira parasının artırıldığı iddiasının davacı tarafından ispat edilmesi gerekir.
- Kira ilişkisi devam ederken kiralananın çıplak mülkiyetinin davalıya geçip, intifa hakkının davacılarda kalmasıyla kira ilişkisi sona ermez.
- Hasılat kirasında, Davacının davalıyı temerrüde düşürebilmesi için 6098 sayılı TBK. 362/2 maddesi gereğince 60 günlük mehil vererek temerrüt ihtarı çekmesi gerekir. Değilse TBK. nun 315. maddesine dayanılarak çekilen ihtar hukuki sonuç doğurmaz.
- Kiralayanların birden fazla olması halinde aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan temerrüt ihtarnamesinin birlikte gönderilmesi ve yine davanın birlikte açılması icap eder. Birinin yalnız başına dava açıp o davayı yürütmesi mümkün değildir.
- Kira sözleşmenin özel şartlarında öngörülen akdin bitiminden önce eski malikin yaptığı akdin yenilenmeyeceği sonucunu doğuran ihbardan, yeni malikin de yararlanması mümkündür.
- Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz. Temerrüt sebebine dayalı tahliye davasını kiralayanın açması gerekir.
- Müşterek mülkiyet esasına tabi taşınmazda, davacı paydaşın tek başına akdin feshini istemeye hakkı bulunmamaktadır. Tahliye istenebilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması diğer paydaşın muvafakatinin alınması icap eder.
- Bir yıl süreli sözleşmenin özel şartlar maddesinde, sözleşmenin yenilenmesi durumunda kiracı hiçbir ihtara gerek kalmaksızın Başbakanlık DİE’nin ilan ettiği yıllık ÜFE endeksi kadar artırılması gerektiği kararlaştırılmışsa, bu şart geçerli olup tarafları bağlar. DİE’ce her ay ÜFE endeksi ilan edildiğinden, artırma oranı belli ve muayyen olduğunun kabulü gerekir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Ve Kira Alacağının Tahsili Davası Dilekçe Örneği
SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DAVACI : ……………………. (T.C. Kimlik no:…………….. )
Adres:…………………………….
VEKİLİ : Av……………………………..
Adres:…………………………….
DAVALI : ……………………………..
Adres:…………………………….
DAVA DEĞERİ : …………….. TL. (Bir yıllık kira bedeli tutarı ve Kira alacağı toplamı)
KONU : Temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili
AÇIKLAMALAR : 1- Müvekkilim …/…/… başlangıç tarihli ve… süreli sözleşme ile adresindeki taşınmazını davalıya kiralamıştır. (EK-1)
- Davalının …, …, … Aylarına ait toplam… TL, kira bedelini ödememesi üzerine,
…………… Noterliğinin gün… yevmiye numaralı,30 günlük ödeme süresini içeren temerrüt ihtarnamesi göndermiştir.(EK-2)
- Söz konusu ihtarname tarihinde davalıya tebliğ edilmesine rağmen neticesiz kalmış, davalı kira borcunu ödemeyerek temerrüde düşmüştür.
Ayrıca kira bedeli borcunu da bugüne kadar da ödememiştir.
Açıklanan nedenlerle iş bu davanın açılması zarureti hâsıl olmuştur.
DELİLLER : Kira sözleşmesi, ihtarname, Banka hesap ekstresi, bilirkişi inceleme
si ve her tür delil.
HUKUKİ SEBEPLER : 6098 Sayılı TBK. 315 ve ilgili mevzuat
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle,
- Kira borcunu ödemeyerek temerrüde düşen davalının ………………………………. adresin
deki taşınmazdan tahliyesine,
- Birikmiş kira bedelleri borcu toplamı… TL ile … TL ihtarname giderinin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline,
- Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine,
Karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz…./…/…
Davacı Vekili
Av…………….
EKLER:
Ek-1 Kira sözleşmesi
Ek-2 İhtarname
Ek-3 Banka hesap ekstresi
Ek-4 Onanmış vekâletname örneği
İCRA HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DAVACI : ……………….. (T.C…. Kimlik no:……. )
Adres:…………………………….
VEKİLİ : Av………………………………
Adres:…………………………….
DAVALI : ……………………………..
Adres:…………………………….
KONU : Davalı-borçlu borcunu ödemeyerek temerrüde düşmüş olması se
bebiyle tahliyesine karar verilmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR : 1- Davalı-borçlu aleyhine ……………………………. müdürlüğünün… sayılı dosyası ile icra takibi yapılmıştır.
- Borçlu ödeme emrini …/…/… tarihinde tebellüğ etmiş olmasına rağmen 30 günlük süre içinde kira borcunu ödemediği gibi hiç bir itirazda da bulunmamıştır. Bu nedenle borçlu kiracının mecurdan tahliyesi için işbu davanın açılması zarureti doğmuştur.
DELİLLER : … İcra müdürlüğünün …./…. sayılı dosyası, kira sözleşmesi ve sair
deliller.
HUKUKİ SEBEPLER : İİK.m. 269 vd., TBK.m.315, ve ilgili mevzuat
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz edilen nedenlerle, kira bedelinden kaynaklanan borcunu süresi içinde ödemeyip, hiç bir itirazda da bulunmayan borçlu-davalının mecurdan tahliyesi ile kiralanan yerin boş olarak teslimine, yargılama giderleriyle takdir olunacak ücreti vekâletin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla vekâleten arz talep ederiz…./…./…
Davacı vekili
Av…………….
EKLER:
Ek-1 İcra dosyası
Ek-2 Kira sözleşmesi
Ek-3 Onanmış vekâletname örneği
İHTARNAME
…. NOTERLİĞİNE
KEŞİDECİ : (TC. Kimlik no:……… )
VEKİLİ : Av………………..
MUHATAP :
KONU : Ödenmeyen kira paralarının ödenmesi
İZAHI : 1- Müvekkilime ait Karşıyaka …………………….. sokak no: … adresindeki iş yerinde
başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunmaktasınız.
- Yazılı kira sözleşmesi gereğince aylık kira parası net. olup, kira paralarının
her ayın 5. günü peşin olarak ödenmesi koşulu vardır.
- yılı mayıs ve haziran aylarına ait toplam………………… kira parasını bu güne
kadar ödememiş bulunmaktasınız.
- Yazılı kira sözleşmesinin 7. maddesinde (kiracı, aylık kira paralarından birisini süresinde ödemediği takdirde, dönem sonuna kadar olan aylık kira paraları muaccel hale gelir.) hükmü öngörülmüştür.
- Bu duruma göre mayıs, haziran, temmuz, ağustos, eylül ve ekim….. aylarına ait
toplam………… TL .kira parası ödenecek hale gelmiştir.
- İş bu ihtarnamenin size tebliğinden itibaren 30 (otuz)gün içinde müvekkilimin kayın validesi ‘nün T.C. Ziraat bankası …………… şubesindeki tarafınızdan bilinen
hesaba ödemeniz, aksi takdirde ait olduğu mahkemede kira akdinin feshi, taşınmazın tahliyesi ve kira alacağının tahsili için dava açacağımızı bu uğurda yapılacak yargılama giderleri, noter masrafı ve vekâlet ücretinin size yükletileceğini ihtar ederiz.
SAYIN NOTER;
İş bu ihtarname, üç suret düzenlenmiş olup, bir örneğinin muhataba tebliğini, bir örneğinin noterde saklanmasını, tebliğ şerhli bir örneğininde tarafımıza verilmesini vekâleten arz ve talep ederim / /
Keşideci vekili
Av………………..
EKİ: VEKÂLETNAME