İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nasıl Açılır?

(4721 s. TMK m. 651,698, 699, 6100 s. HMK m. 4,12,)

Görevli mahkeme

Sulh Hukuk Mahkemesi

Yetkili mahkeme

• Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
• Birden çok taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazlardan biri­nin bulunduğu yer mahkemesi
• Ölenin son ikametgâhı mahkemesi

Davacı

• Mirasçılardan biri veya bir kaçı
• Tereke alacaklıları
• Tereke tasfiye memurları
• Ölünceye kadar bakma akdine istinaden taşınmaza malik olan şahıs veya şahıslar
• 6183 sayılı Amme alacaklarının tahsili usulü hakkındaki kanunun 1. maddesine gö­re vergi resim ve harçlardan dolayı alacaklı olan Devlet, Vilayet, özel idare ve Belediyeler.

Davalı

Davacı olmayan diğer hissedarlar

Zamanaşımı

Zamanaşımına tabu değildir. Her zaman açılabilir.

Açıklamalar

Herhangi bir malın kendisinin veya satılarak bedelinin paylaştırılması suretiyle, bu mal üzerindeki ortaklığın (paydaşlığın) giderilmesidir.

Hissedarlar arasında paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birsi­nin istemi üzerine, aynen taksimi mümkün olmayan taşınır veya taşınmaz malların İcra İflas Kanunun hükümleri gereğince açık artımla ile satılarak hisse nispetinde bedelinin mahkeme tarafından hissedarlara dağıtılmasını istemi ile açılan dava, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâ­kim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanma­sına karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rıza­sına bağlıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası basit yargılama usulüne tabidir.

Tüm hissedarlar veya mirasçılar davada taraf gösterilecektir.

Tapu kaydı, veraset ilamı, çap ve imar durumu celp edilecek, mahallinde ehil bilirkişi veya bilirkişiler marifetiyle keşif yapılacak, tapu kaydı ve çap mahalline tatbik olunacak, fiilen ve aynen taksimin mümkün olup olmadığı veya ivaz ilavesi ile taksimin mümkün olup olmadığı araştırılacaktır.

Dava dilekçesinde satış talebinin bulunup bulunmadığı incelenecek, şayet satış talebi yoksa satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmeyecektir.

Ortaklığının giderilmesi istenilen taşınmazın tapudaki yüzölçümü fiili duruma uymu­yorsa ve hudutlarda sabit değilse görevli mahkemede açılacak dava yoluyla tapunun dü­zeltilmesi için taraflara süre verilmesi dava açılırsa onun sonucunun beklenmesi gerekir.

Ortaklığın giderilmesine konu olan taşınmaz tapuda kayıtlı değilse, davacıda tescil iş­lemini yaptırmak için mehil talep ederse, davacıya bu hususta mehil verilecektir.

Satış yoluyla paylaşılması istenilen taşınmaz üzerinde bina, ağaç ve saire gibi muhtesat bulunuyorsa ve bunların bir kısım paydaşlara aidiyetine ilişkin olarak tapuda şerh varsa veya bu hususta tüm paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhtesat ana taşınmazın değe­rinde bir artış öngörüyorsa o takdirde oran kurulması ve satış parasının bu oran nazara alınarak dağıtılması gerekir. Oran kurulurken arzın ve muhtesatın değeri dava tarihi itiba­riyle ayrı ayrı belirlenir. Bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri saptanır. Bulunan bu toplam değerin yüzde ne kadarının arsa, yüzde ne kadarının da muhtesata isabet ettiği hesap edilir, satış sırasında elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu esaslara göre yapı­lır. Muhtesata isabet eden kısmın sadece muhtesat sahibine, arza isabet kısmında payları oranında tüm paydaşlara verilmesi icap eder.

Ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmaz üzerinde bulunan muhtesat veya muhtesatlardan tapu malikleri veya hissedarlara ait olmaması durumunda, değerinin belir­lenmesi ile yetinilecek, oranlama yapılacak, ancak paylaşıma dahil edilmeyip, ilgililerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre dava açmakta muhtariyetlerine karar verilecektir.

Ortaklığın giderilmesi davasının 01.01.2002 tarihinden sonra açılması durumunda, 4721 sayılı Yasanın 648. maddesi uygulanacağından, davacı-alacaklıya Sulh Hukuk Mahke­mesinden borçlu mirasçının payı için bir kayyım atanmasının sağlanması için uygun süreler verilmeli, kayyım atandığında bunun da davaya katılmasıyla yargılamaya devam edilmeli, gerekirse kayyımında önerilerini alarak tüm taraflar yararına en uygun çözüm yolu bulun­malı, böylece ortaklığın aynen ya da satış yolu ile giderilmesine karar verilmelidir.

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılma­sını istemesi durumunda hâkim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddedeki belge­lere dayanılarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Belediye sınırları içerisinde bulunan taşınmazın aynen taksimine karar verilebilmesi için, tapu kaydının mahalline uygulanması ve aynen bölüştürülmenin mümkün olup olma­dığı araştırılırken, uzman bilirkişi, taşınmazın cinsi, miktarı, pay ve paydaş sayısı ile imar durumunu göz önüne alarak inceleme ve araştırma yapmalıdır. Buna göre aynen bölüşül- menin mümkün olduğunun anlaşılması halinde, teknik bilirkişiye ifraz krokisi düzenletilip, krokinin onay makamına (Belediye encümenine) gönderilmesi ve onay makamının görüşü­nün alınması gerekir.

Belediye ve mücavir alan dışındaysa aynı husus İl İdare Kurulundan sorularak saptanır.

İştirakli ortağın alacaklısı icra hukuk mahkemesinden alacağı yetki belgesine dayana­rak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. İcra hukuk mahkemesinden belge alınmadan doğrudan doğruya veya icra memurunun verdiği belge­ye dayanılarak dava açılması halinde dava reddedilmez, İcra hukuk mahkemesinden ge­rekli belge alınmak üzere davacıya süre verilmesi gerekir.

İştirakli ortağın alacaklısının açtığı ortaklığın giderilmesi davasında, iştirakli ortağın borç miktarı saptanarak, borca yetecek taşınmaz veya taşınmazların ortaklığının giderilme­si fazla kısımlara ilişkin davanın reddedilmesi gerekir.

Birden çok taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davasında dava, taşınmazlardan bi­rinin bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Ortaklığın giderilmesi davası niteliği itibariyle intifa hakkı sahibinin haklarını yakından ilgilendirdiğinden, intifa hakkı sahibine dava dilekçesi tebliğ edilip davaya dâhil edilmesi, taraf teşkili sağlandıktan sonra intifa hakkı sahibinin ortaya koyacağı iddia ve deliller de değerlendirilerek hüküm verilmesi gerekir.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa bu hak sahibinin davaya dâhil edilmesi zorunlu olup, intifa hakkı ile yükümlü olarak satılması gerekir. İntifa hakkı sahibi yalnız başına bu hakkının paraya çevrilmesini, taşınmazın intifa- sız satışını isterse diğer paydaşların muvafakatlerini aramaksızın taşınmazın intifasız satışı­na karar verilmesi gerekir.

Ortaklığın giderilmesi, geçerli bir taksim sözleşmesine dayanılarak isteniyorsa bu da­vanın reddi gerekir. Bu gibi durumlarda taksim sözleşmesine göre tescil için dava açılması gerekir.

İştirak halindeki mülkiyete konu taşınmazların iştirakçileri arasında yazılı taksim söz­leşmesinin bulunması halinde sözleşmeye konu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.

Ortaklığın giderilmesi davalarında taksim istenmesi halinde dava konusu her taşınma­zın ayrı ayrı ele alınarak pay ve paydaş durumuna göre taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir.

Taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi isteği, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklı­ğın giderilmesi istemini de içerir. Dava konusu binada, kat mülkiyetinin kurulup kurulma­yacağının araştırılması, eğer mümkünse ikinci aşamada, pay ve paydaş adedine göre ge­rektiğinde ivaz ilavesi de göz önünde tutularak her bir paydaşa veya hisseli kalması konu­sunda anlaştıkları takdirde anlaşan paydaşlara birer bağımsız bölüm isabet edecek şekilde taksim olanağı bulunup bulunmadığının tespiti gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı dava olduklarından davacı tarafın vazgeçme beyanı karşısında davalıların beyanları alınıp davaya devam edip etmeyeceklerinin sorul­ması gerekir.

İmar Yasasına göre ortaklaştırılan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi için malikler arasında bir anlaşmaya varılamazsa, ortaklaştırılan taşınmazlardan her birinin ortaklaştır­madan önceki geçer değerleri belirlenip, bu değerlere toptan eşya fiyat endeksleri uygu­lanmak suretiyle dava tarihine ulaştırılıp uyarlanmasından sonra, bunlardan değeri en yüksek olan taşınmaz maliklerine öteki taşınmazları saptanan değeri ile satın almaları için teklife karar verilir ve teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur. Belirlenen yasal sürede bedel ödenmez ya da banka mektubu veya ayni teminat gösterilmez ise ortaklaştırılan taşınmazların tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyetinin muha­fazası ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırıla­rak açık artırma yoluyla satılıp ortaklık giderilir.

Satış bedeli, taşınmazların saptanmış olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.

Muhdesatın arzın paydaşlarına değil de üçüncü kişiye aidiyetinin anlaşılması halinde bu kişinin muhdesat nedeniyle davaya dâhil edilmesi ve ona satış bedelinden pay verilmesi olanağı yoktur.

İzale-I Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Dilekçe Örneği

İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR

SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI                      : ………………… (T.C.. Kimlik no:……………… )

Adres:………………………………

KONU                        : Ortaklığın giderilmesi

AÇIKLAMALAR : 1- Taraflar, ………………  ili, …. İlçesi …….  mahallesi …. pafta ………….  parselde

tapuda kayıtlı……….. m² mesahalı taşınmazın müşterek malikleridirler.(EK-l)

Taşınmazın 3/4 hissesi müvekkil………………… ‘ye,    1/4 hissesi de davalı………… ‘a aittir.

2- Taşınmaz üzerinde bulunan evde müvekkil………………… ‘ye aittir.(EK-2)

Taşınmazın alanı itibariyle aynen taksimi mümkün değildir. Rıza en taksimi de müm­kün olmadığından ortaklığın satış suretiyle giderilmesi istemiyle bu davayı açma zorunlulu­ğu doğmuştur.

DELİLLER                  : 4721 s. TMK m. 698, 699, 6100 s. HMK m. 4,12 ve ilgili yasal mev­

zuat.

HUKUKİ SEBEPLER : Tapu kaydı, çap, imar durumu, vergi kaydı, keşif, bilirkişi incelemesi ve sair deliller.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle davamızın kabulü ile;

• Yargılama aşamasında taşınmazın üçüncü kişilere devrinin engellenmesi bakımın­dan tapu kaydı üzerine ihtiyati tedbir konulmasına,
• İlçesi…………….. Mahallesi……… pafta……… parselde tapuda kayıtlı……… m2 me-

sahalı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine,

• Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin taraflara tapu kaydındaki hisseleri oranında tahmiline,

Karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz. …/…/…

Davacı Vekil

Av……………..

EKLER:

Ek-1 Tapu kaydı

Ek-2 Emlak vergisi kayıtları

Ek-3 Onanmış vekâletname örneği