İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?
(6098 s. TBK. m. 350/1)
Görevli mahkeme
Sulh Hukuk mahkemesi,
Yetkili mahkeme
Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesi,
Davacı
Kiraya veren veya malik,
Davalı
Kiracı
Dava değeri
Bir yıllık kira bedeli tutan
Açıklamalar
6098 sayılı Türk Borçlar kanununun 350/1 maddesi;
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu var ise,
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Hükmünü getirmiştir.
- İhtiyaca dayanan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispat edilmesi gerekir. Halen mevcut bir işi bulunan davacının, ikinci bir iş yapma isteği zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemez.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacaktır.
- Kiralayanın dava hakkı mutlak olup, malik olma şartı yoktur. Kiralayan durumunda olmayan malikinde bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir.
Ancak kiralanan müşterek mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması iştirak halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm iştirakçilerin katılmalarının temini gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir ortak tarafından açılan davada sonradan duruşmada ortakların davaya muvafakat beyanlarının alınması veya buna ilişkin imzaları noterce tasdikli belgenin ibrazı veya müşterek avukata vekâletname verme suretiyle de sağlanır. İştirakti durumda bu temin edilmezse M.K. 581-630 maddeleri uyarınca tapu maliki murisin terekesine mümessil tayin ettirilerek mümessil huzuru ile dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin bu hususun resen göz önünde tutulması icabeder.
- Kira sözleşmesinde tahliye isteğinin bildirilmesine ilişkin bir süre öngörülmüşse buna uyulması gerekir.
- 6098 sayılı TBK.’nun 328, 329, 330. maddelerindeki feshi ihbar sadece dava süresi için önem taşır.
- Kiracının birden fazla olması halinde de yalnız biri aleyhine değil, hepsi aleyhine dava açılması gerekir.
- Doğmayan ihtiyaç için tahliye davası açılamaz. Var olan gereksinim (ihtiyaç) için boşaltma (tahliye) istenebileceği gibi, çok yakın bir zamanda gerçekleşmesi kanıtlanabilen bir gereksinim için de boşaltma istenebilir.
- Özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki ihtiyaçları, 6570 sayılı yasada tahliye sebebi olarak tanımlanan “zorunlu ihtiyaç” olarak kabul edilmelidir.
- İşyeri ihtiyacı sebebiyle açılan tahliye davasında, yapılan mukayeseli keşif sonucu mecurun halen iş yapılan yere nazaran daha üstün nitelikte olması, tek başına ihtiyacın varlığını kanıtlamaz.
- Kiralananın bulunduğu ilde oturmayan ihtiyaçlının işyeri ihtiyacı iddiası samimi kabul edilemez.
- Kısmi tahliye ancak istisnai durumlarda söz konusu olabilir ve sözleşmenin bütünlüğünü bozacağından bu konuda tarafların muvafakatlerinin bulunması gerekir.
- İşyerine ilişkin tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın samimi kabul edilebilmesi için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte, hiç olmazsa çalışılan yerle eşdeğer vasıfta bulunması gerekir. Eşdeğerlilik halinde mülkiyet hakkı üstünlüğü nazara alınarak aynı işin kiralananda yapılmasında ihtiyaçlının tercihi esas alınır. Tehdit ve üstünlük koşullarından birinin varlığı, ihtiyacın kabulü için yeterlidir. İkisinin bir arada bulunması gerekmez.
- Kiralanan taşınmaz, müşterek mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, iştirak halinde mülkiyete konu ise tüm iştirakçilerin katılmaları ile tahliye davası açılabilir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir ortak tarafından açılan davada sonradan duruşmada ortakların davaya muvafakat beyanlarının alınması veya buna ilişkin imzaları noterce tasdikli belgenin ibrazı veya müşterek avukata vekâletname verme suretiyle de sağlanabilir.
İştirakli durumda bu temin edilemez ise, dava, medeni kanunun 581 ve 630. Maddeleri uyarınca tapu maliki murisin terekesine mümessil tayin ettirilerek yürütülür.
- Müşterek mülkiyete tabi taşınmazda intifa hakkına sahip olmayan çıplak mülkiyet hakkı sahibi, kendi ihtiyacı için tahliye davası açamaz. Bu hak intifa hakkı sahibinindir.
- Yeni malikin işyeri ihtiyacı nedeniyle, eski malik ile davalı kiracı arasında yapılmış kira sözleşmesine dayanılarak, sözleşmenin sona erdiği tarihi takip eden 1 aylık süre içinde tahliye davası açması gerekir.
- Gerçek kişilerin şirket ihtiyacı için kendilerine ait taşınmazın tahliyesini talep etmeleri mümkün olmadığından, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamazlar.
- Kiracının ölümü durumunda meslek ve ihtisasları dolayısıyla aynı meslek ve sanatı idame ettirecek mirasçılarını kira mukavelesine tamamen riayet edildiği sürece akdin feshi istenilemez.
- Şirketin ihtiyacı için şirket ortağı bulunan gerçek kişilere ait taşınmazların tahliyesi istenemez.
- Kiralananın üstün vasıfta olduğu belirtilmese bile, ihtiyaç iddiasının içinde bu isteğin varlığının kabulü gerekir. Üstünlük vasfı uzman bilirkişi aracılığıyla yapılacak keşifle saptanır.
- Kiralananın davacının işlerini yürüttüğü işyerine üstün nitelikte olup olmadığın belirlenmesi gerekir.
- İşyerine ilişkin tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması durumunda, ihtiyacın kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması ya da kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması hiç olmazsa çalışılan yerle eş değer vasıfta olması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez.
- Kiralanın tapuda mesken olarak kayıtlı olması iş yeri ihtiyacı için açılan davanın reddini gerektirmez.
- İntifa hakkı sahibi olmayan çıplak mülkiyet sahibinin tahliye davası açması mümkün değildir.
- Davacının tahliye tehdidi altında bulunması ya da işe elverişlilik kıyaslamasında mülkiyet hakkının üstünlüğü ilkesi benimsenerek tahliyeye karar verilmelidir.
Tahliye tehdidi davacı tarafından ileri sürülmemişse mahkemece bu yolda resen inceleme yapılamaz.
- İşyeri ihtiyacı için açılan tahliye davasına konu olan kira sözleşmesinin başlangıç tarihi bilinmiyorsa, öncelikle bu konunun açıklığa kavuşturulması gerekir.
- Kiracının kiracısı durumunda olan davalı süre bakımından birinci kiracının koşullarına tabidir.
- İşyeri ihtiyacı nedeniyle açılan davalarda kiralananın, hali hazır durumu ile veya mimari projeyi gerektirmeksizin basit bir tadilatla ihtiyacı karşılaması gerekir.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği
SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE
DAVACI : ………………………. (T.C. Kimlik no:…………. )
Adres:…………………………….
VEKİLİ : Av…………………………….
Adres:…………………………….
DAVALI : ……………………………….
Adres:…………………………….
DAVA DEĞERİ : ……………… TL.
KONU : İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye
AÇIKLAMALAR : 1- Müvekkilim davalı ile …/…/… tarihinde kira sözleşmesi yapmış-
tır.(EK-l)
- Bu sözleşme uyarınca müvekkilime ait … adresindeki … m2 dükkanı davalı aylık …TL. kira parası ödemek üzere kiralamıştır.
- Müvekkilimin oğlu …, yıldır Almanya’da ikamet etmektedir. …, …/…/… tarihinde Türkiye’ye kesin dönüş yapacaktır ve adı geçen dükkanda … Mağazası açacaktır.
- Davalıya, noter kanalıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarı göndermemize ve kira sözleşmesi bitmiş olmasına rağmen taşınmaz halen boşaltılmamıştır.(EK-3)
- İhtiyaç iddiamız samimi olup bu husus tanık beyanları ile ispat edilecektir. (EK-4) Açıklanan nedenlerle yasal süresi içinde iş bu davanın açılması zaruri olmuştur.
DELİLLER : Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname, tanık beyanı, keşif, bilirkişi
incelemesi ve her türlü delil.
HUKUKİ SEBEPLER : 6098 s. TBK. m. 350/1 ve ilgili mevzuat.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah ettiğimiz nedenlerle;
- Davamızın kabulü ile Taraflar arasındaki kira akdinin feshine,………. ilçesi……….. mahallesi no:……………. adresinde bulunan mecurun tahliyesine,
- Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletil meşine,
Karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.
Davacı Vekili
Av
EKLER:
Ek-1 Kira sözleşmesi
Ek-2 Tapu kaydı
Ek-3 İhtarname
Ek-4 Tanık isim ve adresleri
Ek-5 Onanmış vekâletname örneği