>KİRALANAN TAŞINMAZIN SATILMASI, ESKİ MALİKE PEŞİN ÖDENEN KİRA BEDELİ, YENİ MALİKİN KİRACIDAN PEŞİN ÖDENEN KİRA BEDELLERİNİ İSTEYEMEYECEĞİ, YENİ MALİKİN BU BEDELLERİ ESKİ MALİKTEN TALEP EDECEĞİ.

Taraflar arasında görülen davada Bakırköy Asliye 4. Hukuk Mahkemesi’nce verilen 20.04.2001 tarih ve 1999/760 – 2001/268 sayılı kararın Yargıtay’ca incelenmesi davacı ve davalı F1 Tekstil San. A.Ş vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi K1 tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, müvekkilinin 7 katlı işhanını 09.06.1994 tarihinde satın aldığını ve eski malikin kiracıları olan davalılara tahliye ihtarı çektiğini, ancak davalıların tahliye etmemeleri üzerine başka mahkemeye tahliye davası açtığını ileri sürerek, emsal binalara göre 7 katın aylık bir milyar lira üzerinden 10 aylık (satış tarihi ile dava tarihi arasında geçen süre için) kira bedeli olan 10 milyar liranın faiziyle tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı F1 A.Ş vekili, müvekkilinin ilk malikten 01.01.1992 tarihinden itibaren 5 yıllığına aylık 25 milyon lira üzerinden kiraladığını ve peşin ödediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar vekilleri, alt kiracı olduklarını ve kira bedellerini diğer davalıya ödediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen 06.05.1996 ve 07.10.1998 tarihli kararlar, Dairemizin 23.01.1997 tarih ve 1996/8794 – 1997/188 sayılı ve 08.06.1999 tarih ve 207 – 5035 sayılı ilamları ile davalılardan F1 A.Ş.nin kiracısı olduğu kira sözleşmesine ilişkin tapuya konulan şerhin, 07.06.1994 tarihinde yani davacının satın aldığı tarihten önce, tapudan terkin edildiğine ilişkin Tapu Sicil Müdürlüğü yazısı dikkate alınarak ve bu yazının dayanakları getirtilerek değerlendirilip, sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak yaptırılan araştırma sonunda, şerhin terkininden sonra davacının satın aldığı, bu durumda

ilk malikin kira bedellerini davalılardan tahsilinin davacıyı etkilemeyeceği, davacının iyiniyetli olduğu, dolayısıyla satış tarihinden itibaren kira bedeline hak kazandığı, benimsenen bilirkişi raporuna göre 2.354.500.000 lira kira bedeli hesaplandığı gerekçeleriyle, davanın davalılardan F1 A.Ş bakımından dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte kısmen kabulüne, diğer davalıların bu davalının alt kiracıları olduğundan, bu davalılar bakımından davanın husumet bakımından reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili ile davalılardan F1 A.Ş vekili temyiz etmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin tüm, davalılardan F1 A.Ş vekilinin, aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan ve yerinde görülmeyen diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davacı vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmazı satın aldığı 09.06.1994 tarihi ile işbu davanın açıldığı 16.03.1995 tarihi arasında geçen süre için davalardan rayiç kira bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılardan F1 A.Ş’nin, 01.01.1992 başlangıç tarihli, aylığı 25 milyon lira üzerinden 5 yıllık ücreti peşin ödenmiş, imzaları noterce onaylı kira sözleşmesi ile bu taşınmazın tamamını davacının dava dışı eski malikinden kiraladığı, diğer davalıların bu davalının alt kiracıları olduğu noktalarında bir çekişme yoktur.

Uyuşmazlık, davacının davalılardan kira bedeli isteyebilecek ise, bunun davalıların eski malik ile yaptıkları sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden mi, yoksa rayiç kira bedeli üzerinden mi isteyebileceği noktasında toplanmaktadır.

6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-d madde, fıkra ve bendi hükmü uyarınca yeni malik eğer, satın aldığı taşınmaza ihtiyacı bulunduğu iddiasında ise, eski malikin kiracısını, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek koşulu ile altı ay sonra tahliye davası açma hakkını haizdir.

Davacı, davalılardan F1 A.Ş’ne, süresinde tebliğ ettirdiği ihtarnamede, yukarıda sözü edilen yasa hükmüne atıf yaparak, iktisap tarihinden itibaren altı ay sonunda, taşınmazın boş olarak teslimini istemiştir.Olumlu cevap alamayınca, 6 ay bekledikten sonra, Bakırköy 3. Sulh Hukuk Hakimliğine açtığı tahliye davası davacı lehine sonuçlanmış ve 25.11.1996 tarihinde kesinleşmiştir. Öte yandan, davacının taşınmazı takyidatsız olarak satın aldığı ikinci bozma sonrasında yapılan araştırma sonunda anlaşıldığı gibi, HUMK’un 299. maddesi uyarınca da, imzası noterden tasdikli bir kira sözleşmesinin yeni malik davacıya karşı ileri sürülebileceği de açıktır.

Dairemizce de benimsenenY.H.G.K.nun 14.08.1961 gün ve 6 – 49/46 sayılı ilamında da belirtildiği üzere, önceki malike akit gereğince peşin ödenen kira parasını yeni malikin bunu tekrar kiracıdan istemeye hakkı yoktur. Ancak, satış gününden sonraki zamana ait kira parasının haksız iktisabı halinde yeni malikin bu devreye ait parayı satıcısından dava etme hakkı vardır.

Bu durumda; mahkemece, 09.06.1994 tarihinden itibaren başlayan altı ay için davacının davalılardan kira bedeli istemeye hakkı bulunmadığı gözetilerek, talebin bu döneme ilişkin bölümün reddine; altı ayın sonu ile işbu dava tarihi arasında geçen döneme ilişkin talebin haklı olduğu dikkate alınarak ve rayiç kira bedeli ek rapor ile tesbit edilerek, davalılardan F1 A.Ş’nden tahsiline karar verilmek gerekirken, yazılı gerekçelerle, dava edilen tüm döneme ilişkin rayiç kira bedelinin davalılardan F1 A.Ş’nden tahsiline karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenle davalılardan F1 A.Ş yararına bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenle, davacı vekilinin tüm, davalılardan F1 A.Ş vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) nolu bentte açıklanan nedenle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalılardan F1 A.Ş yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı fazla alınan 28.560.000 lira harcın isteği halinde temyiz eden davacıya iadesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz eden davalıya iadesine, 03.12.2001 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
3.HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 1984/786
KARAR NO: 1984/1501
KARAR TARİHİ: 27.03.1984

(1086 S. K. m. 73) (818 S. K. m. 257)

ÖZET: Yeni malik satın aldığı tarihten başlayarak, eski malikin kiracıdan aldığı kira paralarını, eski malikten talep edebileceğine ve bu husustaki uyuşmazlık eski ve yeni malikler arasında çözümleneceğine göre, davanın reddi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde 150.000 lira alacağın masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından istenilmekle; dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre, yıllık kira 240.000 liradır. Bu kira parası peşin ödenecektir. Kira parası dışında kiracının ayrıca kiralayanın ödemesi gereken gelir vergisi stopajı olarak vergi dairesine ödenecek miktarı da ödeyeceğine dair kira sözleşmesinde özel bir hüküm de bulunmamaktadır.

Davacının yıllık kira parasını sözleşme gereği davalı kiralayana ödediği hususunda da da bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davalı kiralayan, kira süresi içinde kiralananı bir başkasına sattığından alıcı, kiralayanın haklarına halef olmuştur.

Bu gibi durumlarda kiracı, eski malike ödediği kira miktarı kadar kira borcundan kurtulacağından, yeni malik kiracıdan aynı süre ile ilgili ikinci defa kira parası isteyemeyeceğine göre, kiralananı, kira sözleşmesine göre işgal eden kiracı da, eski malikten satış tarihinden sonraya ait ödediği kira paralarını isteyemez.

Yeni malik satın aldığı tarihten başlayarak, eski malikin kiracıdan aldığı kira paralarını, eski malikten talep edebileceğine ve bu husustaki uyuşmazlık eski ve yeni malikler arasında çözümleneceğine göre, davanın reddi gerekirken kabulü doğru değildir.

Kabul şekline göre de, sözleşme dışına çıkılarak davacı tarafından ödendiği dahi kanıtlanmayan gelir vergisi stopajı olarak, ayrıca 30.000 liraya hükmedilmesi yerinde görülmediği gibi, yeni malikin davacı kiracıdan satın alma tarihinden sonraki döneme ait kira parasını talep edip etmediği ve davacının yeni malike kira ödeyip ödemediği de araştırılmadan davanın kabulü bu yönden de doğru değildir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) ve 1750 lira peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine 27.3.1984 gününde oy birliği ile karar verildi.