RESMİ ŞEKİLDE YAPILMAYAN HARİCİ SATIŞLAR GEÇERSİZDİR
YARGITAY
13. Hukuk Dairesi 2009/13145 E.N , 2009/13899 K.N.
İlgili Kavramlar
GÖREV
KAT KARŞILIĞI SATIŞ SÖZLEŞMESİ
Özet
TAPULU TAŞINMAZIN HARİCİ SATIŞINA İLİŞKİN SÖZLEŞMELER RESMİ ŞEKİLDE YAPILMADIĞI İÇİN GEÇERSİZDİR.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE, YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİREN YÜKLENİCİ KENDİSİNE VERİLECEK KONUTLARIN ADINA TESCİLİ İÇİN KAZANDIĞI KİŞİSEL HAKLARI B.K. 163. MADDESİ GEREĞİ YAZILI OLMAK KOŞULU İLE 3. KİŞİYE DEVİR VE TEMLİK EDEBİLİR. BU DURUMDA SÖZLEŞME GEÇERLİ OLDUĞUNDAN 4822 SAYILI YASA İLE DEĞİŞİK 4077 SAYILI TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDAKİ KANUNUN S/C, E VE/MADDELERİ İLE 23. MADDESİ GEREĞİNCE DAVAYA BAKMAYA TÜKETİCİ MAHKEMESİ GÖREVLİDİR.
İçtihat Metni
Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
Davacı, 09.12.1988 tarihli harici sözleşme ile davalı tarafından yapılan inşaattan Bl ada 21/3-4 kattaki dubleks daireyi davalıdan satın almak için sözleşme yapıldığını, ardından ek sözleşme ve protokoller düzenlendiğini, kendilerinin tüm ödemeleri yapmış olmalarına rağmen davalının bu kısım inşaatı yapmadığını ileri sürerek fazlasını saklı tutarak 1.000,00 YTL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, yargılamaya katılmadığı gibi savunmada bulunmamıştır.
Mahkemece, harici sözleşme geçersiz ise de davacının ödemelerini geri isteyebileceğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olacağı, davacının tüm zararını isteyebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin 27.750,00 YTL olduğu bilirkişi raporu ile saptandığından davacının talebi doğrultusunda 1.000,00 YTL nin davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Taraflar arasında konut satışına ilişkin haricen yapılan bir sözleşme olduğu dosya içeriğinden anlaşıldığı gibi bu husus mahkemenin de kabulündedir. Tapulu taşınmazın harici satışına ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. (TMK 706, BK 213, Tapu Kanunu 26) Kural bu olmakla birlikte,kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de yüklenici kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğinde, kendisine verilecek konutların adına tescili için kişisel bir hak kazanır. Yüklenicinin tescil için kazandığı bu kişisel hakları BK 163 maddesi gereği yazılı olmak koşulu ile 3.kişiye devir ve temlik edebilir. Bu durumda sözleşme geçerli olduğundan 4822 sayılı Yasa ile değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 3/c, e ve f maddeleri ile 23 maddeleri gereğince davaya bakmaya Tüketici Mahkemesi görevlidir. Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup yargılamanın her aşamasında resen gözetilir. Mahkemece bu konuda yapılan inceleme ve araştırma yetersizdir. Hal böyle olunca bu konuda tarafların tüm delilleri toplanıp mahkemede keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak dava konusu yerin tapuda kimin adına kayıtlı olduğu dava dışı şahıs adına kayıtlı ise, malik ile davalı arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olup olmadığı böyle bir sözleşme varsa davaya bakmaya Tüketici Mahkemesi görevli olduğu gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
3- Taraflar arasında belirtildiği üzere bir sözleşme mevcut olmadığı takdirde Dairemizin Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen istikrarlı uygulamasına göre davacının geçersiz sözleşmeye göre ödemiş olduğu satış bedelinin saptanıp aktin ifasının imkansız hale geldiği tarihteki denkleştirici adalet ilkesine göre ulaşacağı değer belirlenip bu miktara hükmedilmesi gerekirken geçerli sözleşmede uygulanması gereken rayiç değerin esas alınarak taleple bağlı kalınarak yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine (2) ve (3) nolu bentlerde açıklanan nedenlerle hüküm davalı lehine (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, 26.11.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.