NOTERDE DÜZENLEME ŞEKLİNDE YAPILAN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT VE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
1- Taraflar
Bu sözleşme bir tarafta, ………. adresinde ikamet eden ………. (bundan sonra “Arsa Sahibi” olarak anılacaktır) ile, diğer tarafta, ………. adresinde mukim ………. ortaklığı (bundan sonra “Müteahhit” olarak anılacaktır) arasında ve aşağıdaki şartlarda yapılmıştır.
2- Sözleşmenin Konusu
Arsa sahiplerinin, sahibi bulundukları ………. İli, ………. İlçesi, ………. Mahallesi, ………. sayılı adada ………. no.lu parseller üzerine kat karşılığı inşaat yapım işidir. İnşaat gösterilen parselleri teşkil eden toplam ………. m² yüz ölçümlü arsa vasfındaki gayrimenkul üzerine yapılacaktır. Sözleşme konusu adalarda yapılacak olan plan değişikliği (tevhit) işleminden sonra oluşan yeni ada numarası yapılacak olan inşaatın arsasını teşkil eder. Sözleşmeye konu olan bu taşınmazların noter harcına esas teşkil etmek üzere kararlaştırılan değeri: ………. TL olup, taraflar arasında ileride çıkacak bir uzlaşmazlıklar da bu bedelin her iki taraf yönünden taşınmazın gerçek bedeli olduğu yolunda bir hak oluşturmayacağını taraflar kabul ve taahhüt ederler.
3- Müteahhit tarafından arsa sahiplerine ait taşınmazlar üzerine mevcut imar durumuna veya yapılacak yeni imar planına göre fenne uygun ve arsa sahibinin isteği doğrultusunda yapılacak proje çerçevesinde arsanın, plan tadilinden sonra ortaya çıkacak olan bağımsız bölümlerin tamamı %50 – %50 olarak arsa sahipleri ve müteahhit arasında paylaşılacak olan inşaatın, kat karşılığı olarak yapılmasını taraflar karşılıklı olarak kabul etmişlerdir. İnşaat, sözleşmede belirtilecek şekil ve şartlarla ilgili mevzuat ve teknik şartlara uygun olarak müteahhit tarafından yapılacaktır. Yapılan bu sözleşmeyi müteakip imar durumunun irtifa ve kat artırımına imkân vermesi halinde, arsa sahiplerinin isteği üzerine müteahhit ilave blok/blokları, kat/katları yapmak zorundadır. Sözleşmeden sonra her ne şekilde olursa olsun inşaatta yapılacak fazla blok, kat veya sözleşme dışı kazanılacak bağımsız bölümler bu sözleşme esasları dâhilinde müteahhit ve arsa sahipleri arasında %50 -%5 ( ) esasına göre paylaştırılacaktır. Müteahhitten daire satın alan üçüncü şahıslar ilave yapılan blok veya katlarlardan her hangi bir maddi, manevi hak iddia edemezler.
4- Yer Teslimi
Sözleşmeye konu olan arsanın inşaata uygun ve boş durumda olduğu taraflarca kabul edilmiştir. Arsa sahipleri bu sözleşmenin imzalanması günü yer teslimini yapmış olmaktadır. Müteahhit bu sözleşmeyle birlikte söz konusu arsayı gerekli teknik incelemeleri ve analizleri yaptırdığını ve de arsanın sözleşmeye uygunluğunu kabul etmiş olarak teslim almıştır.
5- Yapılacak inşaatlar için taşınmazların tapuda tevhit işlemlerini yaptırmaya, belediyeden imar durumunu almaya, ilgili kurumlarda plan değişikliği teklifi yapmaya plan değişikliği onaylatmaya, plan tadilatı yapmaya arsa ve inşaatla ilgili olarak belediye, vilayet ve diğer kamu kurumları nezrinde arsa sahipleri adına gerekli her türlü taleplerde bulunmaya, çap ve yol kodu almaya, inşaat plan ve projelerini onaylatmaya, inşaat ve temel üstü ruhsatlarını ve oturma ruhsatlarını almaya ve inşaatın tamamlanmasına kadar gereken her türlü resmi işlemleri takip ve intacı için arsa sahipleri de bu sözleşmenin imzalanmasını müteakip müteahhide bu yetkileri tanıyan sınırlı bir vekâletname verilmesini kabul etmişlerdir.
6- İşe Başlama – İşin Süresi
Müteahhide teslim edilecek taşınmazlar üzerinde inşa edilecek inşaatın süresi; bu sözleşmenin noterde imzasını müteakip başlayarak toplam ………. ay olup, müteahhit inşaatı bu süre sonunda , inşaat ruhsatına ve iş bu sözleşmeye uygun olarak noksansız kusursuz ve her türlü ayıptan arı anahtar teslim olarak bitirir ve iskan ruhsatını alarak arsa sahiplerine teslim edecektir. Bu sözleşmenin yapılmasından itibaren 8 ay içinde inşaat ruhsatının alınıp inşaata başlanılacağı müteahhit tarafından kabul ve taahhüt edilmiştir. Bu 8 aylık süre toplam ………. aylık sürenin içinde olup ek bir süre değildir. Bu sözleşme ve ekli İş Planında belirtilen süreler kesin süre niteliğinde olup müteahhit bu sürelere uymakla zorunludur.
7- Süre Uzatımı
Bayındırlık ve İskan Bakanlığının tarafından kabul edilen inşaatın yürütülmesini engelleyici mücbir sebeplerin (Savaş, seferberlik, genel grev ve deprem) ortaya çıkması halinde, süre uzatımı verilebilir. Yukarda sayılan haller dışındaki haller mücbir sebep olarak kabul edilmeyeceklerdir. Sözleşme kapsamına ilave işlerin dâhil edilmesi söz konusu olur ise, bu ilave işlerin yapılması ile sınırlı olmak ve 3 ayı geçmemek üzere müteahhide ek süre verilmesi söz konusu olabilir. Bu durumda arsa sahipleri tarafından kabul edilebilecek makul sebepler olması halinde 3 aylık ek bir süre (kesin ve kati olmak kaydıyla) kabul edilir.
8- Sorumluluklar
Müteahhit sözleşme imzalanmasından itibaren anahtar teslimine (iskanı alınmış olarak) kadar her türlü masrafları karşılar. Anahtar tesliminden maksat; arsa üzerinde inşa edilecek tüm blokların, kapalı garaj vs dâhil, çevre düzeni ile birlikte sözleşmeye projelere, şartnameye ve yasaların belirlediği tüm esaslara uyularak noksansız bitirilmesi, tüm tesisatın monte edilmiş ve sorunsuz çalışır durumda olması ve iskan ruhsatı alınmış biçimde kullanıma hazır hale getirilmesidir. Sözleşmeye ve işin yapılmasına ilişkin her türlü vergi, resim, harçlar ile diğer masraflar müteahhide aittir. Bu vergi, resim harçlarda sözleşme süresi içinde meydana gelebilecek her türlü artışlarda müteahhit tarafından karşılanır. Bunun yanı sıra işçi ücretleri, sigorta masrafları ile her türlü cezai ve hukuki yükümlülükleri, işçi kazası ve ölümlerindeki sorumluklar ile üçüncü kişilere verilecek her türlü zararda sorumluluk müteahhide aittir. Müteahhit sözleşme konusu arsada işçi sağlığı ve üçüncü kişilerin güvenliği açısından her türlü önlemi almak zorundadır. Yapı denetim yasasından kaynaklanan sorumluluklar müteahhidin üzerinde olup arsa sahibinin yapacağı her hangi bir ödeme olması durumunda müteahhit bunu arsa sahibine ödemek zorundadır. İnşaat alanında ki her türlü alet, edevat, malzeme, makine, vasıta ve sair malzemelerin muhafazası müteahhide aittir. Herhangi bir nedenle inşaatın telef olması halinde sorumluluk müteahhit’te olup arsa sahibinin zararı müteahhit tarafından karşılanır. İnşaat sırasında komşu parsellere, yola, elektrik, su. telefon, kanalizasyon, vs. tesislere verilecek zararlardan müteahhit sorumludur. Müteahhit arsa sahibi adına tüm kamu kurum ve kuruluşlarında yapacağı işlemlerden sorumlu olup bu işlemlerden arsa sahibin zarara uğraması halinde bunları karşılamayı taahhüt eder. Şayet arsa sahibi yukarda sayılan sebepler veya benzeri durumlardan dolayı her hangi bir zarara uğrar veya ödeme yapar ise bunlar için müteahhit’e rücu eder. Yine müteahhit inşaatla ilgili olarak yapacağı işlemlerle ilgili belgelerin bir nüshasını da arsa sahiplerine bir hafta içinde teslim edecektir.
9- Sigorta
Müteahhit inşaata ait yapı sigortası (All Risk sigortası), zorunlu deprem sigortası, mali mesuliyet sigortasını yaptırmak zorunda olup bedeli müteahhit tarafından karşılanacaktır. Söz konusu sigorta sözleşmesi yukarda da ifade edildiği üzere bu sözleşmede müteahhidin sorumluluğuna giren tüm alanları kapsayacaktır. Sigorta poliçelerinin bir kopyası da arsa sahibine teslim edilecektir. Sigorta yaptırması müteahhidin arsa sahibine karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
10- Proje Onayı
Sözleşmenin yürürlüğe girmesini müteakip, müteahhit; her türlü izin ve ruhsatı alacak ve uygulama projelerini hazırlayacaktır. Aynı şekilde müteahhit, inşaatın statik projelendirmesinde deprem hesaplamaları ve zemin etüt işlemlerini de yapmış olacaktır. Arsa imar durumunun verdiği en uygun imkânlar gözetilerek müteahhitçe yaptırılacak projenin, arsa sahiplerinin muvaffakatı alınmadan onayı ve uygulanmasına geçilemez. İlgili makamların onayına sunulmadan önce her türlü proje ve belge ile ilgili olarak arsa sahibinin onayı alınacaktır. Arsa sahipleri adına bu onayı ……….’nin yapmasını arsa sahipleri kabul ederler. Arsa sahiplerince uygun bulunmayan projenin müteahhit tarafından yeniden düzenlenip proje üzerinde muvaffakat’ın alınması gerekir. İnşaat aşamasında proje tadili gerektiği hallerde yapılacak her proje tadilatında arsa sahipleri adına yukarıda yazılı kişinin muvaffakatının alınması gereklidir. Sitenin ismine ortak karar verilecektir.
11- Denetleme
Müteahhit işin ifası sırasında işin başında sürekli olarak uzman bir teknik eleman bulunduracaktır. İnşaat arsa sahipleri tarafından veya görevlendirecekleri herhangi biri veya bir teknik eleman/elemanlarca denetlenecektir, her zaman kontrol edilebilecektir. Arsa sahipleri adına bu kontrolü ………., ………. veya bunlarca görevlendirilecek herhangi biri veya bir teknik eleman/elemanlarca yaptırılacaktır. Fen kurallarına veya sözleşmeye ekli teknik şartnameye uygun olmayan hususlar yukarıda yazılı kişilerce müteahhide yazılı olarak bildirildiğinde müteahhitçe geciktirilmeden koşullara uymayan veya ayıplı iş düzeltilecektir. Arsa sahiplerinin bu kontrol yetkisinin olması müteahhidin inşaat yapımındaki sorumluluklarını ortadan kaldırmaz.
12- Daire ve Diğer Meskenlerin Dağılımı
Bağımsız bölümlerin tamamı %50 – %50 olarak arsa sahipleri ve müteahhit arasında paylaşılacaktır. Bu sözleşme ile yapılması kararlaştırılan bloklarda arsa sahibi ve müteahhit arasında kat kat paylaşılacak bir bloktan tek numaralı katları alan diğer blokta çift numaralı katları alacaktır. Bodrum katlardaki çıkabilecek bağımsız bölümler %50 – %50 esasında çapraz olarak bölüşülecektir.
13- Satış Yetkisi
Bu sözleşme ile inşaatın seyrine göre arsa sahiplerince yukarıdaki esaslarla belirlenecek dairelerin müteahhide devri aşağıda yazılı olduğu üzere yapılacaktır.
- a) Müteahhit, bütün inşaatın (tüm blokların) su basmanı seviyesini tamamladığında, müteahhide ait dairelere ilişkin arsa payının %15’i
- b) Bütün inşaata ait betonarme ve çatı kapanması tamamlandığında müteahhide ait dairelere ilişkin arsa payının %25’i,
- c) Bütün inşaata ait iç ve dış kaba sıva ve ince sıva, doğrama takımı, elektrik ve sıhhi tesisat döşeme bitiminde müteahhide ait dairelere ilişkin arsa payının %25’i,
- d) Çevre düzenlemesi bitimi, son kat boya, dış cephe ve asansör takımı bitiminde müteahhide ait dairelere ilişkin arsa payının %20’i,
- e) İskan alınıp dairelerin arsa sahiplerine eksiksiz ve bu sözleşmede öngörülen özellikleri haiz olarak teslim edilmesini müteakip, müteahhide ait dairelere ilişkin arsa payının bakiye %15’i müteahhide devir ve ferağ edilecektir.
- f) Müteahhit kendisine ait olan daire/dairelerden üçüncü şahıslara satış yapar ise (tapu devri yapılmadığı halde), daha sonra oluşabilecek herhangi bir problemden de kendisi ile alıcı sorumlu olacak, arsa sahipleri hiçbir şekilde sorumlu tutulamayacaktır.
14- Ölüm Vukuu – Temerrüt
Müteahhit tarafından inşaatın tamamlanıp arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin teslim süresi sözleşmede kararlaştırılmış ve müteahhitçe taahhüt edilmiş olduğundan; bu süre sonunda veya sözleşmede saptanan tarihlerde edimin ifa edilmemesi halinde ayrıca ihtara gerek olmaksızın müteahhit mütemerrit olur. Müteahhit sözleşme süresi içinde herhangi bir gerekçe ile taahhüt konusu inşaatı yapmaktan imtina ederse, inşaata başlamamakta ısrar ederse veyahut bu sözleşme ve ekli iş programında ki sürelere uygun davranmazsa veya kalan sürede inşaatı bitiremeyeceği anlaşıldığı takdirde arsa sahiplerine fesih hakkı doğar. Bu durumda müteahhit arsa sahiplerinin tüm zarar ve ziyanını faiziyle öder. Ayrıca cezai şart olarak müteahhit arsa sahibine belediye asgari beyan değerinin iki katı kadar bedel ödemeyi taahhüt eder. Tarafların birinin vefatında varisler ve ortakları işbu sözleşme hükümlerine aynen uymayı şimdiden kabul ve taahhüt eder, ölüm inşaatın gecikmesine mücbir sebep olarak gösterilemez.
15- Müteahhidin gerek sözleşme süresi içinde ve inşaat aşamasında sözleşme kurallarına uymamakla, hakkında çekilen ihtarla, gerekse sözleşme süresi sonunda veya bu sözleşmede ve ekli İş planında belirtilen sürelere uymayarak inşaatı tamamlamayarak (ihtara gerek olmadan) temerrüde düşmesi durumunda arsa sahipleri, borçlu temerrüdünden kaynaklanan haklarını kullanabileceklerdir. Bu haklardan arsa sahiplerinin temerrüde rağmen borcun ifasını talep etmeleri durumunda müteahhit, arsa sahiplerine teslimi gereken tüm daireler için uğrayacakları kira geliri kaybını temerrüt tarihi itibariyle geçerli rayiç kira bedeli üzerinden ödeyecektir ayrıca buna ek olarak arsa sahibine düşen her daire başına aylık rayiç kira bedeli kadar da cezai şart olarak kabul ve taahhüt eder. Bu durumda süre en fazla 6 ay olup 6 ay içinde inşaatın tamamlanması gerekir.
Arsa sahiplerinin temerrüt üzerinde sözleşmeden dönme ve tazminat talep etmeleri durumunda ise, işbu sözleşme akdedildiği ilk andan itibaren ortadan kalkmış sayılacak ve müteahhit inşa etmiş bulunduğu kısmı arsa sahiplerine iade edecektir. Bu durumda arsa sahipleri, müteahhide verilmesi söz konusu olan dairelerden yeterli miktarını satarak inşaatı tamamlama imkânına sahip olacaklardır. Müteahhide ait dairelerden, inşaatın tamamlanması için satılanlar dışında müteahhide ait daireler kalacak olur ise, bu daireler Müteahhide verilecektir. İnşaatın tamamlanmasından kasıt, bütün bloklar, ortak mahaller ve ilgili kısımların iskan ruhsatı alınabilecek duruma getirilmesidir.
Arsa sahiplerinin temerrüt üzerine ifa yerine tazminat talep etmeleri durumunda ise Müteahhit, arsa sahiplerine işbu sözleşme çerçevesinde arsa sahiplerine teslimi gereken tüm dairelerin bitirilmiş haldeki satış bedelini tazminat olarak ödeyecektir. Bu ihtimalde de arsa sahipleri, müteahhide ait dairelerden yeterli miktarını üçüncü şahıslara satarak elde edilecek gelirlerden hem inşaatı tamamlayabilecek ve hem de mahrum kaldıkları kira gelirim tahsil edebileceklerdir. Müteahhide ait dairelerden inşaatın tamamlanması için satılanlar dışında Müteahhide ait daire kalacak olursa, bu daireler Müteahhide verilecektir. İnşaatın tamamlanmasından kasıt bütün bloklar, ortak mahaller ve ilgili kısımların iskan ruhsatı alınabilecek duruma getirilmesidir.
Bu sözleşmenin 14 ve 15’inci maddelerinde belirtilen hallerin ortaya çıkması durumunda arsa sahipleri yine bu maddelerde belirtilen haklarını inşaatın geldiği aşamayı da göz önünde bulundurarak özgürce kullanabileceklerdir. Gecikme durumunda da ihtirazı kayıt ileri sürmeden inşaatın teslim alınması halinde de cezai şartlar bağlayıcılığını korurlar.
16- Projeler ve Masraflar
- a) Mimari Proje: İmar durumuna, çap, röperli kroki, istikamet rölevesi, kot-kesit TEK trafo belcelerine uygun olarak İmar kanunu Keçiören belediyesi imar yönetmeliğinin ısı yalıtım, otopark ve diğer imarla ilgili meri mevzuata göre tanzim edilecektir. Ruhsat mevzuatına esas olacak ve tatbikat projeleri arsa sahiplerince onaylanacaktır.
- b) Statik Proje: Hazırlanan mimari projelere göre betonarme karkas sistem Deprem Yönetmeliklerine uygun olarak hazırlanacak.
- c) Tesisat Projeleri: Meri imar mevzuatına uygun olarak elektrik, sıhhi tesisat, doğalgaz, telefon, TV, internet, kalorifer tesisatı ve hesaplan ayrıca ısı yalıtım projesi tanzim edilecek.
İnşaat sırasında kullanılacak su ve elektrik ile ilgili işlemler müteahhit tarafından yürütülecek bunlarla ilgili tüm ödemeler ilgili kurumlara müteahhit tarafından yapılacaktır. İnşaata kullanılacak malzemelerin kalitesi ve markası teknik şartname ve arsa sahibinin isteği doğrultusunda belirlenecektir. İnşaatın sözleşmedeki şartlara uygun olarak yapılmasını kabul ve taahhüt eden müteahhidin kalitesi düşük veya sözleşmede kabul edilen nitelikte ve saptanan marka dışında kullandığı malzeme ile yapılan ayıplı veya nefaset farkı olan işlerin inşaat aşamasında veya inşaat sonrasında arsa sahiplerince uygun hale getirilmesi gereken durumlarda müteahhit sözleşmeyi uygun olmayan işi sökerek veya yıkarak uygun hale getirmeyi taahhüt eder. Bu hallerden ötürü arsa sahiplerinin uğrayacağı her türlü zarar müteahhit tarafından karşılanacaktır.
17- İnşaatın çevre ve bahçe düzenlemesi, lokal yapımı, kapıcı dairesi tüm malzeme ve işçilik ücretleri, proje ve inşaat ruhsatı, harç ve diğer izinler, cins tashihiyle ilgili veraset ve intikal vergileri ve harçları hisse devir tapu harç ve masrafları, iskan ruhsatı harçları ve masrafları velhasıl inşaatın yapımı için gereken tüm giderleri. Tapu, Vilayet, Belediye, Noter vs. özel veya resmi kurum ve kuruluşlara yapılacak her türlü ödemeler ile harç ve vergileri, yapı denetim şirketi ödemeleri bu sözleşmeden sonra çıkacak yasa ve tüzükler vs. mevzuat ile ihdas edilecek her türlü vergi harç ve masraflar müteahhide ait olup arsa sahiplerince hiç bir masraf ve gidere katılınmayacaktır.
18- İşin Devir Edilmezliği
Müteahhit inşaatı kısmen veya tamamen üçüncü şahıslara veya resmi, yarı resmi kurumlara temlik edemez, ipotek veremez, hacze karşılık gösteremez.
19- Yönetim Planı
Müteahhit sözleşmenin imzası ile birlikte sözleşmenin kullanım şartları da dâhil arsa sahibi ile birlikte hazırlayacakları bir yönetim planını kendisine düşen bağımsız bölümlerde yapacağı satışlar esnasında alıcılara aynen kabul ve imza ettirmeyi, kendisi satın aldığı takdirde bizzat kabul ve imza etmeyi beyan ve taahhüt eder.
20- Taraflar arasında bu sözleşmeden doğan ilişki nedeniyle yapılacak yazışma ve tebligatın müteahhide bu sözleşmede yazılı adresine ve arsa sahipleri içinde yapılacak tebligatın ……….’nın yukarda yazılı adreslerine yapılması tebligatın tüm arsa sahiplerine yapılmış olacağını taraflar kabul etmiştir. Müteahhit ortaklardan birisine yapılan tebligatın diğeri içinde geçerli olup tebligatın tüm müteahhit şirket ve ortaklarına yapılmış olacağını taraflar kabul etmiştir. Taraflar arasında yapılacak bildirimlerin noter aracılığı ile keşide edilecek ihtarname ile yapılmasını taraflar kabul ederler. Olası adres değişikliklerinin bir hafta içinde karşı tarafa, yazılı olarak bildirilmediği takdirde bu sözleşmede belirtilen adreslere yapılacak tebligatların geçerli ve usulüne uygun tebligat hükmünde olacağı da taraflarca kabul ve beyan edilmiştir.
21- Bu sözleşmenin uygulanmasından doğacak uyuşmazlıklarda ………. Mahkeme ve İcra Daireleri yetkili olacağını taraflar kabul etmişlerdir.
22- Sözleşmenin Ekleri
İnşaatın teknik ve estetik niteliklerin tespit eden teknik şartname ve mahal listesi ile bağımsız bölümlerin paylaşımını gösteren kroki, ortak sosyal donatımlar listesi (park, bahçe, ticari alanlar, kapalı ve açık garajlar), inşaat aşamalarının sürelerinin tespit edildiği iş planı ve inşaat ruhsatı ile yerleşim planı, zemin etüdü raporu, mimari projeler, statik hesaplamalar, peyzaj projesi ile arsa sahibinin yazışmaları, yüklenicinin yazışmaları ve diğerleri bu sözleşmenin ayrılmaz parçalarıdır.
23- Müteahhit şirketin/şirketlerin ortakları ………. ile ………. işbu sözleşme ile müteahhit için öngörülen yükümlülüklerden, müteahhit ile birlikte müteselsilen sorumlu olmayı, bu sözleşmenin müteahhit tarafından ihlal edilmesi sebebiyle arsa sahiplerinin uğrayacağı her türlü zarardan bütün şahsi malvarlıkları ile sorumlu olmayı kabul ve taahhüt etmişlerdir. Bu sebeple, müteahhit şirketin ortağı olan şahıslar da işbu sözleşmeye imza koymuşlardır.
İşbu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ../../…. tarihinde ……….’da iki nüsha olarak taraflarca hazırlandı, okunup imzalandı.
Arsa Sahibi Müteahhit