TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Taraflardan her birine sözleşmeye konu taşınmazın ileri bir tarihte devrini talep etme hakkı veren sözleşmelere taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri denir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tarafların ileri bir tarihte taşınmazın tapu müdürlüğünde devrini gerçekleştireceklerine ilişkin yapmış olduklarına taahhüttür.

Hukukumuzda taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin doğrudan düzenlemeler bulunmamaktadır. Genel hükümlere göre uyuşmazlıkların çözüldüğü taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmaktadır. Yargıtay görüşüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanununda düzenlenen ön sözleşme türlerinden biridir.

TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ İLE ARASINDAKİ FARKLAR

Taşınmaz satış sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi arasındaki en temel fark; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme iken taşınmaz satış sözleşmesi asıl sözleşmedir. Taraflar taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, ileride taşınmaz satış sözleşmesini yapacaklarını taahhüt eder.

Bir diğer önemli fark ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekli şartı sözleşmenin noterde yapılması iken; taşınmaz satış sözleşmesinin şekli şartı ise sözleşmenin tapu müdürlüğünde yapılmasıdır.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bir sözleşmenin kurulmasında tarafların fiil ehliyetine sahip olması aranan ilk şart olduğundan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ancak fiil ehliyetine sahip kişiler tarafından yapılabilir. Kısıtlı olan veya 18 yaşını doldurmamış kimselerin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilmeleri için velisinin veya vasisinin onayı gerekmektedir. 

Borçlar Kanununun taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin tek düzenlemesi olan m.237/2’ye göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmek zorundadır. Kanun maddesinde hangi resmi şekilde düzenleneceği yer almamışsa da Noterlik Kanunu m.60’a göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterlikte düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşmelerdendir. Doktrinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapu müdürlüğünde de yapılacağı ileri sürülse de uygulamada çoğunlukla noterde yapılmaktadır.

Sözleşmenin geçerli olabilmesi için gereken bir diğer şart ise; tarafların iradelerini açık bir şekilde ortaya koyup esaslı noktalarda anlaşmış olmaları gerekir. Tarafların kimlik bilgileri, taşınmaza ilişkin bilgiler, taşınmaz bedeli, varsa cezai şartların sözleşmede yer alması gerekir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ancak tapuda kayıtlı olan taşınmazlar için yapılabilecek bir sözleşmedir. Tapuda henüz taşınmaz kaydı yapılmamış bir taşınmaz için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılırsa bu zilyetlik hakkının devri vaadi sözleşmesi olur. Zira henüz ortada tapuda kayıtlı bir taşınmaz olmadığı için taşınmazın mülkiyetinin devri değil ancak zilyetliğinin devri söz konusu olabilecektir.

Başkasına ait bir taşınmaz için de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt işlemi olduğundan başkasının mülkiyetinde olan bir taşınmazın sözleşmede belirtilen zaman ve koşullarda devrinin vaad edilmesi hukuka aykırı olmayacaktır. Vaad borçlusu devir işleminin yapılacağını taahhüt ettiğinden devre konu taşınmazın mülkiyetine sahip olmak zorunda değildir.

NOTERDE YAPILMAYAN TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN HAKLARI NELERDİR?

Makalemizde açıklamış olduğumuz gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Noter kanalıyla yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekle aykırı olduğundan geçersizdir.

Tarafların taşınmaz satış vaadi sözleşmesini noterde yapmaması günümüzde sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Her ne kadar noterde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olsa da tarafların geçersiz bir sözleşmeye bağlı kalarak yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde yalnızca şekle aykırılıktan sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi ağır menfaat ihlallerine neden olacaktır. Sıkı şekil kurallarına bağlı kalarak, noterde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin her durumda geçersiz sayılması hakkın kötüye kullanılmasına yol açabileceğinden Yargıtay şekil şartının her olay özelinde incelenip sözleşmenin geçersizliğinin bu şekilde belirlenmesi yönünde karar vermektedir(30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 Sayılı Yargıtay İBK )

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPUDA ŞERH EDİLMESİ

TMK m.1009’a göre noterde hukuka uygun bir şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şerh edilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan 3. kişilere karşı ileri sürülebilmektedir.

Tapu kütüğüne şerh edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile taşınmazın sözleşmeden önce farklı bir kişiye satılması halinde dahi sözleşmeden doğan devir talep etme hakkı 3.kişiye ileri sürülebilecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi tarihinden itibaren 5 yıl geçmesi halinde şerhin sonuçları ortadan kalkacaktır. Böylelikle taraflar arasındaki sözleşme devam ederken bu sözleşmeden doğan hakların 3. kişilere karşı ileri sürülmesi mümkün olmayacaktır.