TÜRK MEDENİ YASASI MADDE 704.- Taşınmaz mülkiyenin konusu şunlardır:

  1. Arazi,
  2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
  3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
  4. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
  5. Tescil

MADDE 705.- Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile ka­nunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tes­cil edilmiş olmasına bağlıdır.

MADDE 706.- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şe­killere tabidir.

Açıklama

Taşınmaz mülkiyetinin konusu;

  1. Arazi,
  2. Tapu kütüğünde ayn sayfaya yazılan bağımsız ve sürekli haklar,
  3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler,

olarak yeni kabul edilen Medeni Yasanın 704. maddesinde öngörülmüştür.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tapu kütüğüne yazılmasıyla yani tescil edilmesiyle olur.

  1. Miras,
  2. Mahkeme kararı,
  3. Cebri icra (zorla yerine getirme)
  4. İşgal
  5. Kamulaştırma
  6. Yasada öngörülen diğer durumlarda, mülkiyet tescil yani tapu kütüğüne yazımdan önce de kazanılmış olur. Ancak; mülkiyetin bu şekillerden biriyle ka­zanılması durumunda kazanan malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi yani taşın­maz üzerinde tasarrufta bulunması için kazanılmış bu mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması zorunludur. Örneğin; kamulaştırmada mülkiyet kazanılır, ancak kamulaştırılan taşınmaz tapuya yazıldıktan (tescil edildikten) sonra taşın­mazın mal sahibinden teslimi istenebilecektir.

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, Resmi biçimde (örneğin; noterde, tapuda) düzenlenmiş olmasına bağlıdır. Ancak ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, özel şekillerine göre düzenle­necektir. İşte sözleşmeye dayanılarak yapılan satışın ve tapuya tescilinin geçer­sizliğinden bahisle dava açılabilir.

Görevli Mahkeme

Dava kıymetine göre belirlenir. 5,910 YTL’den fazla kıymetli davalar As­liye Hukuk, 5.910 YTL veya daha az kıymetli davalar Sulh Hukuk Mahkeme­sinde görülür.

Yetkili Mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Davacı

  1. Mülkiyeti nakleden (sözleşmenin) yerine getirilmemesinden zarar gören,
  2. Taşınmazın maliki veya malikleri.
Davalı

Mülkiyeti (nakleden) taşıyan akde (sözleşmeye) uymayan veya uymayanlar.

Dava Açma Koşulları
  1. Taşınmaz mülkiyetini nakleden akit (Örneğin: Satış, hibe, trampa gibi) yeteneksiz kimse tarafından yapılmalı,
  2. Davalı taşınmaz satış senedinde gösterilen miktarda taşınmazı davacıya vermemiş olmalı (yani miktarı noksan çıkmalı),
  3. Taşınmaz, ayıplı veya kusurlu bulunmalı, davacı da bu durumu bilmeli,
  4. Şartla satılan taşınmaz üzerinde gerekli şart yerine getirilmemiş olmalı.
Göz Önünde Tutulacak Hususlar
  1. Mülkiyeti nakleden senette gösterilen yüzölçümü, taşınmazın ölçü neti­cesi bulunan yüzölçümüne uymadığı takdirde, davacı, noksana ait bedeli davalı­dan isteyebilir.
  2. Davalı, taşınmaz satışma ehil (yetenekli) değilse (Örneğin reşit değilse, veya veli veya vasinin izni alınmamışsa), satışa dair yaptığı tasarruf hükümsüz olacağından, davacının isteği ile, mülkiyeti nakleden akit feshedilebilir. Bu da­vayı, taşınmazın satışından zarar görenler açabilirler.
  3. Tapusuz taşınmazların mülkiyetinin nakli bir biçime bağlı değildir. Tapuda kayıtlı olanlar hakkında resmi şekil kabul edilmiştir.
  1. Medeni Yasanın yürürlüğe girmesinden sonra, yürürlük gününde kayıtlı taşınmazların tesis olunan kayıtları hakkında muvazaa iddiaları dinlenmez.
  1. Noterler şarta bağlı veya şartsız, herhangi bir tapulu taşınmaz satış se­nedi yapamazlar. Bu yetki kendilerine verilmemiştir. Satış senetlerini, tescil tale­bini içine almış olarak, tapu memurları yaparlar.
  1. Davalının tapulu taşınmazı tapu ile aldığı, asıl malikinin taşınmazı hari­cen evvelce davacıya satmış bulunması ve davacının da taşınmaz üzerinde ağaç yetiştirmiş olması, davacının, davalı hakkında dava açmasını gerektirmez. Da­vacı, haricen satın aldığı taşınmaz sahibinden ödence (tazminat) isteyebilir.
  2. Taşınmaz mülkiyetini nakleden akitlerin türlerine ve akit şartlarının çokluğuna ve yerine getirilmesi hallerine göre, bu kabil davalar çok ve değişiktir. Davanın türüne göre, hakim gerekli incelemeyi yapacaktır. Davada deliller deği­şiktir. (Örneğin: Tapu kaydı, akit, nüfus kaydı, keşif, bilirkişi, tanık vs. gibi.)
Zamanaşımı

Açılacak davanın türüne göre zamanaşımı değişiktir (Örneğin, Binadaki ayıp dolayısıyla açılacak davalar, mülkiyetin devrinden itibaren beş yıl geçmekle sukut eder, yani bir daha açılamaz.). Borçlar Yasasının 207’nci maddesine göre, diğer ayıba karşı davalar alıcıya teslimden itibaren bir yıl içinde açılmalıdır. Açılmazsa bir daha açılamaz. Diğer davalar da, davanın açılış nedenine göre, genel veya Özel zamanaşımına bağlı olurlar.

ÖNEMLİ UYARI: Bu makale, Av. Metin Polat tarafından www.metinpolat.av.tr için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi makalenin tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan makalenin bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder. Aykırı hareket edenler hakkında işlem başlatılır. Devamı...