MADDE 22 – Bir akdin ileride inşa edilmesine dair yapılan mukavele mu­teberdir.

Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeğe tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur.

Noterlik Kanunu

MADDE 60 – Noterlerin görevleri:

Yapılması kanunla başka bir makam veya şahsa verilmiş olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek.

Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtil­memiş olan bütün hukuki işlemleri bu kanun hükümlerine göre yapmak,

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak.

Bu kanuna uygun olarak dışarıda yazılıp getirilen kâğıtların üzerin­deki imza, mühür veya her hangi bir işareti veya tarihi onaylamak.

Bu kanun hükümlerine göre yapılan işlemlerin dairede kalan aslı ve­ya örneklerinden veya getirilen kâğıtlardan örnek çıkarılıp vermek,

Belgeleri bir dilden diğer dile veya bir yazıdan başka bir yazıya çe­virmek.

Protesto, ihbarname ve ihtarname göndermek,

Kanunen tescili gereken işlemleri tescil etmek.

Bu ve diğer kanunlarda verilmiş başka işlemleri yapmak.

MADDE 89– Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekâletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış vaadi, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.

AÇIKLAMA

Borçlar Kanununun 22. maddesinden kaynaklanan Satış vaadi sözleşmesi hukuku­muzda bilhassa Yargıtay uygulamaları ile yönlendirilmiştir.

Noterlik kanununun 60/3 ve 89 maddeleri satış vaadi sözleşmesinin noterler tara­fından yapılmasını emretmektedir. Bu sebeple noterde yapılmayan satış vaadi sözleş­mesi geçersizdir.

Ayrıca taşınmaz satışı yasalarımızda resmi şekle bağlanmıştır. Tapu Kanununun 26. maddesi, Borçlar Kanununun 213. maddesi ve Medeni Kanunun 706. maddesi hükümle­ri uyarınca bir taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin mutlaka resmi şekilde yapılmasını emretmiştir. Yasada aranan resmi şekil ise Tapu memuru huzurunda ve tapu memuru tarafından yapılan resmi şekildir. Bu sebeple resmi şekilde yapılmayan taşınmaz mülkiyetini nakleden sözleşmeler hükümsüzdür.

Bu açıklamadan anlaşıldığı gibi, Noter taşınmaz mülkiyetini nakleden sözleşme ya­pamaz. Onun içindir ki Noterde satış vaadi sözleşmesi yapılmaktadır. Yargıtay uygula­malarına göre, Noterde yapılan satış vaadi sözleşmelerinde taraflar sattım ve aldım ibarelerini kullansalar bile bu yasal bir satış olmaz. Bu ibarelerden Satmayı vaat ettim. Almayı vaat ettim anlaşılmalıdır.

Her sözleşmede olduğu gibi, noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen akitlerdendir. Taşınmazı alana Vaat alacaklısı, satmayı vaat edene de vaat borçlusu denmektedir.

Satış vaadi sözleşmesi yazılı olmalı, noter tarafından yapılmalı ve noterce re’sen düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Taraflar dışarıda satış vaade sözleşmesi yapar notere tasdik ettirirlerse bu geçerli olmaz. Onun için noterde düzenleme şeklinde yapılması aktin sihhat şartıdır.

Bir taraf edimini yerine getirmeden öbür taraftan edimini yerine getirmesini iste­yemez. Niteliği itibariyle Satış vaadi sözleşmesi şahsi hak doğuran bir sözleşmedir. Şahsi hak niteliği sebebiyle mülkiyet hakkının verdiği hakların kullanılmasına imkân vermez, örneğin satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz satışının vaadini alan kimse, taşınmaza karşı el atmanın önlenmesi davası ya da ecrimisil davası açamaz.

Şahsi hak doğuran akitlerden olduğu için sadece tarafları bağlar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülemez.

Satış vaadi sözleşmesinde almayı vaat eden semeni tamamen ödemedikçe tapu iş­leminin kendi üzerine yapılmasını isteyemez. Almayı vaat eden semeni tamamen ödemiş olursa tapu kütüğünde adına satış yapılmasını isteyebilir.

Eğer para tamamen ödendiği halde, satmayı vaat eden akit tapuyu almayı vaat eden adına tapuda resmi işlem yaparak vermeden kaçınırsa örneğin, mirasçılar “baba­mız satmış ama biz satmıyoruz. Al paranı çık” derlerse, ya da satış tarihinde konulan fiyat azdır. Daha çok para ödemen lazım gibi bir engel çıkarırlarsa, O zaman almayı vaat eden kimse, satmayı vaat eden kimseye ya da onun mirasçılarına karşı dava açarak tapunun iptali ile kendi adına tescilini isteyebilir. Bu davaya uygulamada Cebri tescil davası denir.

Bazı yasalarda satış vaadi sözleşmesi yapılması yasaklanmıştır. Örneğin 3194 sayılı İmar Yasasının 18. maddesi satış vaadi sözleşmesini yasaklamıştır.

3083 sayılı Sulama Alanlarında Tarım Reformu Yasasının 13.üncü maddesine göre bu Kanunun kapsama alanı içindeki yerlerde 5 yıl süre ile satış vaadi sözleşmesi yapıla­maz. Ancak bu süre dolduktan sonra yapılabilir. Ve sürenin dolmasından önce yapılmış olursa 5 yılın dolması halinde ifa istenebilir.

Davanın Niteliği

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında, öteki adıyla Cebri tescil davasında alıcı davalının tapusunun iptali ile kendi adına tescilini istemelidir. Nite­liği itibariyle bu dava bir eda davasıdır. Tapunun iptali istenmeden tescil istenemez. Bu sebeple açılacak dava tapu iptali ve tescil şeklinde açılmalıdır.

Eğer taşınmaz kamulaştırılmış olursa bu durumda artık tapu iptali ve tescil kararı verilemeyeceği için Taşınmazın davacıya satış vaadi sözleşmesi yapılarak satıldığının tespi­tine karar vermekle yetinilmelidir. O zaman davanın niteliği tespit davasına dönüşür.

Görev

Cebri tescil davasında görev, dava değerine göre belirlenir. 5.910 YTL sınırına ka­dar olan cebri tescil davasına sulh hukuk mahkemesi bunun üstündeki değerde olan davalara asliye hukuk mahkemesi bakar.

Yetki

Mahkemenin yetkisi HUMK.nun 13. maddesi uyarınca belirlenir. Yani taşınmaz ma­lın bulunduğu yer mahkemesi cebri tescil davasında yetkilidir. Eğer taşınmazlar birden fazla ise her hangi bir taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bütün taşınmazların dava­sına bakmağa yetkili olur.

Davacı

Davacılık sıfatı satış vaadi sözleşmesinde ki akit taraflardan almayı vaat eden kimse ya da kimseler ile onun veya onların mirasçılarına aittir.

Davalı

Cebri tescil davasının davalısı, Tapu maliki veya mirasçılarıdır. Eğer kendi malik ol­madığı bir taşınmazın satışı vaat edilmiş olursa o zaman satmayı vaat eden kimse veya mirasçıları davalı olarak gösterilmelidir.

Dava Açma Süresi

Cebri tescil davasının kaynağı ve temeli noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi ol­duğu için ayni haklardaki süresiz dava açma hakkı burada söz konusu değildir. Sözleş­meden kaynaklandığı cihetle BK.nun 125. maddesine göre sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren 10 yıl içinde dava açmak gerekir.

Ancak Yüksek Yargıtay bu kesin hükmü yumuşatmış buna bir istisna getirmiştir. Bu istisnaya göre eğer satışı vaat edilen taşınmaz almayı vaat edene teslim edilmiş ve ha­len almayı vaat eden kimsenin zilyetliğinde ise o zaman dava açma süresi yoktur.

Kaç yıl geçmiş olursa olsun her zaman dava açılabilir. Çünkü: Teslimden sonra za­man aşımı definde bulunmak MK.nun 2. maddesinde yer alan iyi niyet kuralları ile bağ­daşmaz.

Delillerin Değerlendirilmesi

Cebri tescil davalarında iki önemli delil vardır. Bunlardan birisi tapu kaydı, ötekide no­terde yapılan satış vaadi sözleşmesidir. Eğer satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmamış olursa o zaman geçersizdir. Başkaca hiçbir araştırmaya gerek kalmadan dava reddedilir.

Ayrıca her sözleşmede olması gereken şartları taşıması lazımdır. Tarafların açık ira­deleri belirtilmeli ve taşınmaz ile semen muayyen olmalıdır. Her iki tarafında imzaları bulunmalıdır.

Satış vaadi sözleşmesi şahsi hak doğuran akitlerden olduğu için alacaklı hakkını bir başkasına devredebilir.

Eğer bu satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilirse o zaman bu şahsi hak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Örneğin şerh tarihinden sonra konulan haciz ve şerh tarihinden sonra yapılan satış hallerinde alacaklı bu hakkını haciz koydurana ya da satın alana karşı ileri sürebilir.

Satış vaadindeki bedelin eksik ödenmesi halinde cebri tescil davası açılamaz. Açılır­sa kalan para ödenmeden mahkeme tapu iptali ve tescil kararı veremez.

Taşınmaz da birden fazla Satış vaadi sözleşmesi yapılmış olursa ilk sözleşme geçerlidir.

İştirak halinde mülkiyette sözleşmenin yerine getirilmesinin istenmesi ancak iştirak halinin çözümü ile mümkündür.

Mahkemece iptali istenen tapu kaydı ve noter satış vaadi sözleşmesi celbedilerek mahallinde keşif yapılır. Satış vaadi sözleşmesinde yazılı taşınmaz ile tapuda kayıtlı ta­şınmazın ayni taşınmaz olup olmadığı mahallindeki bu uygulama ile tespit edilir. Bundan sonra davacının davada haklı olduğu anlaşılırsa dava kabul edilir

Aksi takdirde sözleşmenin geçersiz olması veya davacının bedeli mahkemenin ver­diği önele rağmen tamamen ödememesi halinde ise dava reddedilir.

Hüküm

Satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan cebri tescil davasında mahkeme davayı haklı bulunca tapunun iptali ile davacı adına tescil edilmesine karar verir. Bu kararda HUMK. nun 388-389. maddelerinde belirtilen hususların açıkça yazılması, Tefhim edilen kısa karar ile gerekçeli kararın çelişkili olmaması lazımdır. Kararın lazımül icra bir karar olması gerekir. Bu sebeple örneğin satış vaadinin geçerli olduğunun tespitine, ya da taşınmazın alıcıya satıldığının tespitine şeklinde verilen karar tespit kararı olacağından tapuda infaz kabiliyeti yoktur.

Mahkemenin mutlaka tapunun iptali ile davacı adına tesciline ibaresini yazması gerekir.

Eğer dava ispatlanamamışsa örneğin, satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda ya­pılmamışsa bu durumda davanın reddine karar verilir.

Taşınmaz üzerinde artık sözleşmenin ifa imkânı kalmamışsa örneğin taşınmaz kamulaştırılmışsa bu durumda tapu iptali ve tescil kararı verilemez. Bu durumda mahkemece taşınmazın satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satıldığını tespit etmekle yerinilir.

Eğer kamulaştırma parası alınmış ise, tapu maliki aleyhine umumi hükümler daire­sinde istihkak davası açılması gerekir.

Dava nisbi harca tabidir. Sözleşmede tarafların serbest iradesi ile belirlemiş bulun­dukları değer üzerinde %0 54 oranında nisbi harç alınır.

Cebri tescil davalarında mahkemece verilen kararlar temyize tabidir. Sulh hukuk mahkemesi kararları tebliğden itibaren 8 gün içinde, asliye hukuk mahkemesi kararları ise 15 gün içinde temyiz olunabilir.

Taşınmazın aynına taalluk eden bir dava olması sebebiyle mahkeme hükmü kesin­leşmedikçe icra olunamaz.(HUMK.m. 443/4)

Kesinleşme ise tarafların temyiz sürelerini geçirmesi ya da temyiz mahkemesi tara­fından hükmün onanarak, tahsisi karar süresinin geçirilmesi veya tashihi karar isteğinin reddedilmesi ile mümkündür.

ÖNEMLİ UYARI: Bu makale, Av. Metin Polat tarafından www.metinpolat.av.tr için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi makalenin tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan makalenin bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder. Aykırı hareket edenler hakkında işlem başlatılır. Devamı...