Önalım Hakkı Satış Harici İşlemlerde Kullanılamaz

Ecrimisil tazminatı nedir? Miktarı nasıl tespit edilir?

Önalım Hakkı Satış Harici İşlemlerde Kullanılamaz

T.C
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
ESAS NO.2013/6-109
KARAR NO.2013/1476
KARAR TARİHİ.23.10.2013

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Ankara 11. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 27/03/2012
NUMARASI : 2012/84-2012/158
DAVACI : N…..
DAVALI : A…..

>TRAMPA HALİNDE ÖNALIM HAKKI— ÖN ALIM HAKKI SATIŞ HARİCİNDEKİ İŞLEMLERDE KULLANILAMAZ— 3. KİŞİ MUVAZAAYI HER TÜRLÜ DELİL İLE İSPAT EDEBİLİR

Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 11.Asliye Hukuk Mahkemesi’nce davanın kabulüne dair verilen 15.12.2010 gün ve 2010/139-464 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 14.06.2011 gün ve 2011/4643-6616 sayılı ilamı ile;

(…Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 1 No’lu parselin paydaşlarından olduğunu, taşınmazın paydaşlarından Zeki Önder’in taşınmazdaki 211/ 7302 payını tapuda trampa olarak göstererek 26.11.2009 tarihinde davalıya sattığını, davacının muvazaalı işlemi yeni öğrendiğini, paydaş Zeki Önder’in trampa olarak gösterilen işlem sonucu davalının 896 No’lu parseldeki 211/869250 payını aldığını, ancak bu payın birkaç kez el değiştirdikten sonra 18.1.2010 tarihinde yine davalı adına tescil edildiğini, diğer yandan trampaya konu edilen paylar arasında eşitlik bulunmadığını, alan ve nitelikleri birlikte değerlendirdiğinde aralarında açık bir değer farkı olduğunu, tüm bunları n temlikin muvazaalı yapıldığını, gerçekte dava konusu payın davalıya satıldığını gösterdiğini, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalı vekili, tapuda yapılan temlikin muvazaalı olmadığını, müvekkilinin payı trampa yolu ile edindiğini, davalının bu işlemdeki amacının taşınmazın yoğun inşaat yapılan bir bölgede olması nedeniyle bu hisse karşılığında gelecekte bir konut edinmek olduğunu, trampa işleminin yapılmasından birkaç ay sonra trampada vermiş olduğu hissenin satılık olduğunun emlak danışmanı tarafından bildirilmesi üzerine payını yeniden edinmek amacı ile bu hisseyi yeni malikinden satın aldığını, bu nedenle davacının muvazaa iddiasının ve temliki yeni öğrendiği beyanının yerinde olmadığını, davanın süresinde açılmadığını, trampada önalım hakkı kullanılamayacağından kötü niyetle açılan davanın reddini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde,diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Olayımıza gelince; önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu arsa vasıflı parselin paydaşlarından Zeki Önder’in taşınmazdaki 16.000 TL değerindeki payını davalıya ait Çankaya Mühye Köyü 896 No’lu parselde bulunan 16.000 TL değerindeki 211/869250 payı ile 26.11.2009 tarihinde trampa etmesi üzerine davacı iki yıllık hak düşürücü süre içinde önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Satış dışındaki temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Davacı da tapuda trampa şeklinde yapılan temlikin aslında muvazaalı olduğunu iddia ederek muvazaa iddiasında bulunmuştur. Tapudaki işlemin tarafı olmayan davacının bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlaması mümkündür. Bu konuda tanık deliline de dayanmış ise de 28.9.2010 tarihli oturumda göstermiş olduğu tek tanığı Hikmet Sungur’un dinlenmesinden vazgeçmiştir.Trampaya konu edilen taşınmazlar arasındaki değer farkı ve davalının trampa sonucu vermiş olduğu payı birkaç el değiştirmeden sonra yeniden satın alması tapuda trampa olarak yapılan temlikin aslında satış olduğunu göstermeye yeterli değildir. Bu husus tanık beyanları ve toplanan diğer delillerle kesin olarak kanıtlanamamıştır.Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir…)

gerekçesi ile bozularak, dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN avalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, önalım isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 1 no’lu parselin paydaşlarından olduğunu, taşınmazın paydaşlarından Zeki Önder’in taşınmazdaki 211/ 7302 payını tapuda trampa olarak göstererek 26.11.2009 tarihinde davalıya sattığını, davacının muvazaalı işlemi yeni öğrendiğini, paydaş Zeki Önder’in trampa olarak gösterilen işlem sonucu davalının 896 No’lu parseldeki 211/869250 payını aldığını, ancak bu payın birkaç kez el değiştirdikten sonra 18.1.2010 tarihinde yine davalı adına tescil edildiğini, diğer yandan trampaya konu edilen paylar arasında eşitlik bulunmadığını, alan ve nitelikleri birlikte değerlendirdiğinde aralarında açık bir değer farkı olduğunu, tüm bunların temlikin muvazaalı yapıldığını, gerçekte dava konusu payın davalıya satıldığını gösterdiğini, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, tapuda yapılan temlikin muvazaalı olmadığını, müvekkilinin payı trampa yolu ile edindiğini, davalının bu işlemdeki amacının taşınmazın yoğun inşaat yapılan bir bölgede olması nedeniyle bu hisse karşılığında gelecekte bir konut edinmek olduğunu, trampa işleminin yapılmasından birkaç ay sonra trampada vermiş olduğu hissenin satılık olduğunun emlak danışmanı tarafından bildirilmesi üzerine payını yeniden edinmek amacı ile bu hisseyi yeni malikinden satın aldığını, bu nedenle davacının muvazaa iddiasının ve temliki yeni öğrendiği beyanının yerinde olmadığını, davanın süresinde açılmadığını, trampada önalım hakkı kullanılamayacağından kötü niyetle açılan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; “…mahallinde yapılan keşif sonucu alınan raporda edimler arasında denklik olmadığı, büyük fark olduğu anlaşılmış, davalının bir süre sonra bu taşınmazı geri almış olması göz önüne alındığında satış yapılmasına karşın şufa hakkının önlenebilmesi için tapuda trampa gibi işlem yapıldığı benimsendiğinden, bedel de bloke edildiğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekmiştir…” gerekçesi davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine; Özel Dairece, metni aynen yukarıda başlık bölümünde alınan ilam ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararını temyize davalı vekili getirmiştir.
Açıklanan maddi olgu, bozma ve direnme kararlarının kapsamları itibariyle Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; Önalım davasına konu 43049 ada 1 parselde davalının trampa ile mi, yoksa satış suretiyle mi paydaş olduğu; buradan varılacak sonuca göre davacının önalım hakkının bulunup bulunmadığı noktalarında toplanmaktadır.

Dosya içeriği ve belgelerden; davacının dava konusu Yuva Köyü, 43039 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğu, dava konusu 211/7302 pay Zeki Önder adına kayıtlı iken 26.11.2009 tarihinde davalı Akif … … adına kayıtlı Mühye Köyü, 896 nolu parselde bulunan 211/869250 pay ile her iki taşınmazdaki paydaki 16.000.TL rayiç değer üzerinden trampa edildikleri, davalının bu suret ile dava konusu payın ilişkin bulunduğu taşınmazda paydaş olduğu, trampaya konu Mühye Köyü, 896 nolu parseldeki 211/869250 payın daha sonra Zeki Önder tarafından 15.12.2009 tarihinde 16.500.TL bedelle dava dışı Muharrem Ruhi Ulusay adlı kişiye satıldığı, bu kişinin aynı payı 12.1.2010 tarihinde 16.500.TL bedelle dava dışı Tokyar İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. adlı şirketine sattığı, eldeki davanın davalısının bu şirketin yönetim kurulu başkan yardımcısı ve ortağı olarak söz konusu işlemde imzasının bulunduğu, anılan payın 14.01.2010 tarihinde dava dışı Zöhre Kocaoğlu adlı kişiye Yuva Köyü, 43190 ada 3 nolu parselde bulunan 11/511 pay ile trampa yapılmak suretiyle devredildiği, 18.1.2010 tarihinde de bu kişi tarafından 16.500.TL bedelle davalı Akif … …’a tekrar satıldığı ve böylece davalının dava konusu pay ile trampa yapmak suretiyle elinden çıkardığı payı yaklaşık 2 ay gibi bir süre içerisinde tekrar edindiği açıkça anlaşılmaktadır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesi uyarınca, önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını verir. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Paydaşın paydaşa satış yapması halinde, satış dışındaki işlemlerde önalım hakkı doğmaz.Ne var ki, satış dışındaki pay edinimlerinde muvazaa iddiası ileri sürülebilir. İşlemin tarafı olmayan paydaşlar bu iddiayı her türlü delille kanıtlayabilirler.

Davacı, davalının dava konusu payı, gerçekte satın almasına rağmen önalım hakkının kullanımını önlemek için muvazaalı olarak işlemi trampa olarak gösterdiğini ileri sürmüştür.

Somut olayda, 01.11.2010 tarihli bilirkişi raporuna göre her iki taşınmaz arasındaki değer farkının beş katına yakın olduğu görülmüştür. Her ne kadar, trampaya konu edilen taşınmazlar arasındaki değer farkı tasarrufun yalnız başına satış olduğunu göstermeye yeterli değil ise de; davalının trampa sebebiyle devrettiği taşınmaz payını, iki aydan daha az bir süre içerisinde, aynı değer üzerinden, üç kez el değiştirdikten sonra dördüncü intikalde tekrar almış olması; davalının, 12.01.2010 ve 14.01.2010 tarihli işlemlerde taşınmaz payını satın alan ve satan sıfatı ile Tokyar İnş. San.Tic.A.Ş.’nin ortağı ve temsilcisi olarak işlemde yer alması gözetildiğinde, bu temlik işleminin davacının önalım hakkını kullanmasını engellemeye yönelik olduğunu kabul etmek gerekmiştir.
Gerçekte satış olan işlemin sırf diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarının engellenilmesi için trampa olarak gösterilmesi halinde kanunun dolanılması söz konusu olur ki, bu hususu kanun korumaz.Öyle ise, yerel mahkeme direnme kararı gerekçesinde de belirtildiği üzere, davalı Arif tarafından, taşınmazda trampa yolu ile pay edinimi muvazaalı olup, gerçekte satış işlemi ile pay edindiği ve davacı yan yönünden önalım hakkının var olduğu kabul edilmelidir.
Yerel mahkemenin direnme kararı yerindedir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan gerekçelerle ONANMASINA, aşağıdaki dökümü yazılı (839.21) TL. bakiye temyiz ilam harcının temyiz edenden alınmasına, 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440.maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.10.2013 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

guest
0 Yorum
Inline Feedbacks
View all comments
Call Now Button
WhatsApp chat