TÜRK MEDENİ YASASI MADDE 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması ha­linde, diğer paydaşlar analım hakkını kullanabilirler.

MADDE 733.- Cebr artırmayla satışlarda onalım hakkı kullanılamaz.

Onalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta ön alım hakkını kullanmaktan vaz­geçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılı­ğıyla bildirilir.

Onalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

MADDE 734.- Onalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Onalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

MADDE 735.- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan onalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kul­lanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışın­daki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geç­mekle sona erer.

Yasal onalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan onalım hakkında da uygulanır.

MADDE 736.- Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Açıklama

Taşınmaz mülkiyetinin yasadan doğan kısıtlamaları, tapu kütüğüne yazıl­madan da etkili olacaktır. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması yahut değiştiril­mesi bunlara ait sözleşmelerin resmi biçimde düzenlenerek tapu kütüğüne (şerh) işaret konulması koşuluna bağlıdır. Kamu yaran için konulan kısıtlamalar kaldı­rılamaz ve değiştirilemez.

Paylı (müşterek) mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payının ta­mamını veya bir kısmını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar ona­lım (şuf a) hakkını kullanabileceklerdir.

Cebri artırmayla yapılan satışlarda onalım (şuf a) hakkı kullanılamayacaktır.

Onalım hakkından vazgeçilebilir. Bunun için, vazgeçmenin resmi şeklinde (yani Noter veya tapuda) yapılması ve tapu kütüğüne yazılması (şerh verilmesi) zorunludur. Belirli bir satışta onalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle bağlı olup satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilecektir. Bu hüküm kaldırılan Medeni Yasının 658 ve 659’uncu maddele­rinde öngörülmemişti. Yeni kabul edilen Türk Medeni Yasasının 733’üncü mad­desiyle hüküm altına alınmıştır. Böylece de, paydaşların hakları korunmak is­tenmiştir. Olumlu bir kuraldır.

Onalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği günden itibaren (3) ay ve her halde satış gününden itibaren (2) yıl geçmekle düşecektir. Burada açıklanan süre hak düşürücü süredir. Yasa koyucu Eski Yasadaki (1) aylık dava açma süre­sini (3) aya çıkarmış ve (10) yıllık süreyi de (2) yıla indirmiştir. Böylece hem dava ekonomisi, hem de zaman ekonomisinin göz önünde tutulması amaçlanmıştır.

Onalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Onalım hakkı sahibi, mahkemece dava haklı bulunduğu takdirde, adına tescili karan verilmeden önce, tapu dairesinde alıcının ödediği harcamalar (vergi ve resimler)’la satış bedeli, mahkemece davacı tarafından belirlenen süre içinde, yine belirlenen yere yahut bankaya nakit olarak yatınlacaktır. Bu husus yerine getirilmeden davanın kabu­lüne karar verilemez.

Tapu kütüğüne yazılan (şerh verilen) sözleşmeden doğan onalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabile­cektir. Ancak şerhte (yazımda) koşullar açıklanmamışsa, o takdirde, taşınmazın 3. kişiye satışındaki koşullar esas alınacaktır.

Tapu kiitüğündeki bu şerhin etkisi yazıldığı günden itibaren (10) yıl geç­mekle sona erecektir.

Yasal onalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ait kurallar, sözleş­meden doğan onalım hakkında da uygulanacaktır.

Tapu kütüğüne yazılan (şerh verilen) alım ve geri alım haklan, yazımda belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Bu şerhin (yazımın) etkisi, verildiği günden itibaren (10) yıl geçmekle son bulacaktır.

Sözleşmeden doğan onalım (şuf a) hakkı davaları uygulamada hiç söz ko­nusu olmamaktadır. Yani bu tür davalar açılmamakta, açılsa bile çok ender gö­rülmektedir. Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde geniş bir yer alan onalım davaları genellikle Yasal onalım davalarıdır. Dava değerine göre görevli mahkeme belirlenmektedir. Yasal onalım hakkı yenilik doğuran, inşai bir haktır. Yasal onalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin yasadan doğan kısıtlanmalarından biri olduğu Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.9.1990 günlü E. 6/321 – K. 45 sayılı kararıyla da açıklanmaktadır.

Görevli Mahkeme

Onalım (şuf a) bedeline göre belirlenir. Onalım bedeli 5.910 YTL veya daha az ise, Sulh Hukuk Mahkemesi 5.910 YTL’den fazla ise Asliye Hukuk Mahkemesi görevli Mahkemedir.

Yetkili Mahkeme

Önalıma konu, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, yetkili Mahkemedir.

Davacı

Paylı (müşterek) mülkiyette payını satan paydaş dışında kendisine pay sa­tışı bildirilen pay sahibi veya pay sahipleri.

Davalı

Önalıma konu taşınmaz payını satın alan kişi veya kişiler.

Dava Açma Koşulları
  1. Ortada, taşınmazdaki pay satışını içeren bir satış sözleşmesi bulunmalı ve bu satış tapu memuru huzurunda yapılmalı,
  2. Yapılan pay satışı, alıcı veya satıcı paydaş tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmeli (yani tebliğ edilmeli),
  3. Onalım hakkının, pay satışının bildirildiği günden itibaren (3) ay ve her halde bu hakkın satış gününden itibaren 2 yıl içinde kullanılmalı,
  4. Onalım konusu taşınmaz payı tapuda kayıtlı bulunmalı,
  5. Onalım hakkı paylı (müşterek) mülkiyete konu taşınmaz payı için kulla­nılmalı.
Dava Açma Süresi

Onalım hakkı, satışın (hak sahibine) Davacıya bildirildiği günden itibaren (3) ay ve her halde satış gününden itibaren (2) yıl geçmekle düşer. Bu süre zama­naşımı değil hak düşürücü süredir. Sürelerin geçirilmesiyle artık onalım hakkının kullanılması yani onalım davası açılması mümkün değildir. Eski yasadaki 1 aylık süre Yeni yasada 3 aya çıkarılmış, ayrıca satış gününden itibaren 2 yıl süre ta­nınmıştır.

Göz Önünde Tutulacak Hususlar
  1. Cebri artırmayla satışlarda onalım hakkı kullanılamaz.
  2. Açılmış onalım davasında, Mahkemece duruşma günü belirlenip taraflar davetiye ile duruşmaya çağrılacaklardır. Davetiyelere gelmedikleri takdirde du­ruşma yokluklarında yapılacağı da yazılacaktır.
  3. Mahkemece, tapu kayıtları getirtilecek, satış günü tespit olunacaktır.
  4. Pay satışının satıcı paydaş veya alıcının davacıya ve diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirip bildirmediği saptanacak, Noterden tebliğle ilgili kayıt­lar getirtilecek, bildirim (yani satışın yapıldığının tebliğ) günü tespit olunacaktır.
  5. Davanın bu satışın bildirim gününden itibaren 3 ay içinde açılıp açılma­dığı araştırılacak, 3 ay içinde açılmamışsa, dava süre yönünde reddolunacaktır.
  6. Bu 3 aylık dava açma süresi, satışın yapıldığı günden itibaren yine 2 yıl içinde kullanılmalıdır.
  7. Dava açma süreleri hak düşürücü sürelerdir. Zamanaşımı değildir. Bu husus mahkemece önemle göz önünde tutulacaktır.
  8. Onalım hakkı, paylı (müşterek) mülkiyete tabi taşınmaz payları için kullanılabilir.
  1. Dava konusu taşınmaz payı, kamulaştırılmış, hazineye kalmış, cebri icra yoluyla satılmış, paydaşlardan biri tarafından alınmış, bağışlanmış, olduğu anla­şıldığı takdirde, dava kabul edilmeyecektir.
  2. Onalım hakkına konu taşınmaz payı, paydaş tarafından 3. kişi veya ki­şilere satılmış olması halinde onalım hakkı kullanılabilir. Paydaşın diğer bir pay­daşa payını satması halinde onalım hakkı kullanılamayacaktır.
  3. Davacı, önalıma konu pay bedelinin tapuda fazla gösterildiğini ileri sürmesi halinde, bu iddiasını tanıkla ispat edebilecektir. Tanık dinletemezse ye­min teklif edebilir.
  4. Pay satışının davacıya noter aracılığı ile tebliğ edilmemişse, dava açma süresi işlemeyecektir. Bu nedenle davanın açılması kesinlikle noter aracılığı ile davacı paydaşa satışın bildirilmesi koşuluna bağlıdır.
  5. Paylı (müşterek) mülkiyete konu taşımnazda, pay sahiplerinin payla­rına bağımsız bölümler düştüğü iddia edildiğinde mahkemece keşif yapılarak bu husus tespit olunduğu takdirde yine onalım davası dinlenmeyecek ve reddolunacaktır.
  6. Onalım hakkından feragat resmi biçimde yapılmalıdır ve tapu kütü­ğüne yazılmalıdır. Bu husus tapu kaydıyla tespit olunur.
  7. Belirli bir satışta onalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle bağlıdır. Satıştan önce veya sonra yapılabilir. Resmi biçimde yapılmasına gerek
  8. Yapılan pay satışı, alıcı veya satıcı pay sahibi tarafından diğer paydaş­lara ve davacı paydaşa bildirilmiş olmalıdır. Bu bir zorunluluktur.
  9. Onalım hakkı, alıcıya karşı açılacak davada kullanılacaktır. Başka türlü kullanılma olanağı yoktur.
  10. Dava karara bağlanmadan önce Mahkemece; belirlenecek yere (banka ve mal sandığı, mahkeme veznesi gibi) pay satış bedeli, ile alıcıya düşen tapu giderlerini davacı (onalım hakkı sahibi) yine mahkemece belirlenen süre içinde yatırmak zorundadır. Verilen sürede yatırılmadığı takdirde dava reddolunacaktır.
  11. Davalı alıcı, önalıma konu taşınmaz payı bedelinin tapuda gösterilen­den az olduğu hususunda muvazaa iddiasında bulunamaz.
  12. Onalım hakkı davaları adli ara vermede de görülebilir.
  13. Davacı onalım hakkı sahibi, taşınmazda pay sahibi olduğunu, mirasçılık belgesi, tapu kaydı ile ispat edebilir.
  14. Tapu kütüğüne yazılan sözleşmeden doğan onalım hakkı, yazılımda (şerhte) belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.
  15. Sözleşmeden doğan onalım hakkı koşullan tapu kütüğünde yazılmadığı takdirde, taşınmazın 3. kişiye satışındaki koşullar göz önünde tutulacaktır.
  16. Sözleşmeden doğan onalım hakkı, tapuya yazıldığı (şerh verildiği) günden itibaren 10 yıl geçmesiyle etkisini kaybedecek yani hükümsüz olacaktır.
  17. Sözleşmeden doğan onalım hakkının kullanılmasında, Yasal onalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçilmesine ilişkin kurallar, aynen uygulanacaktır.

ÖNEMLİ UYARI: Bu makale, Av. Metin Polat tarafından www.metinpolat.av.tr için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi makalenin tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan makalenin bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder. Aykırı hareket edenler hakkında işlem başlatılır. Devamı...