Kira bedelinin Ödenmemesi sebebiyle, ilamsız tahliye takibi yapan kimseden, başvurma harcı ve harçlar kanununa göre, söz konusu olan diğer harçlar alınır. Cezaevi harcı alınmaz.

Takip Hakkı

İlamsız Tahliye takibi, alacaklı sıfatıyla kiralayan tarafından yapılır(m.58/l).

Kiralayan, kural olarak taşınmazın maliki olan kişidir.Fakat kirala­yan, taşınmazın maliki olmasa bile, kiralayan sıfatı ile ilamsız tahliye takibi yapabilir.Kiralayan taşınmazını başkasına temlik ederse, yeni ma­lik ilamsız tahliye takibi yapabilir.

Tahliye hakkı bölünebilir haklardan değildir. Birden fazla kirala­yandan, yalnızca birisinin tahliye talebinde bulunması usulsüzdür. Kira­layan tarafın, birden fazla olması durumunda, yasanın emredici kuralı gereği tahliye istenebilmesi için pay, paydaş çoğunluğunun gerçekleşme­si gerekir. Bu kurala aykırılık kamu düzeni ile ilgili olduğundan, mahke­me tarafından kendiliğinden dikkate alınarak, tahliye talebinin reddedil­mesi gerekir. Takip talepnamesinde, hangi aylar için kira parasının isten­diği açık değilse, yargılama aşamasında bunun bir sorun oluşturması ha-ünde, mahkeme tarafından alacaklıya açıklattırması gerekir.

Kiralayan birden fazla yada kiralayanın ölümü ile takip, mirasçılar tarafından yapılmışsa, tümünün birlikte hareket etmeleri zorunludur.

İcra mahkemesinden tahliye isteme hakkı, ancak takip alacaklısı kiralayana aittir.Takip alacaklısı olmayan kimse, icra mahkemesinde dava açamaz.

BK’nun 260.maddesi uyarınca, temerrüt sebebine dayalı icra takibi yapma ve tahliye davasını açma hakkı, sözleşme yapan kiralayana aittir. Ancak kiralayan durumunda olmayan malik ile, kiralananın mülkiyetini sonradan kazanan kimsenin de, önceden kiracıya ihbar göndererek, malik olduğunu belirterek kira bedellerinin bundan sonra kendisine ödenmesini istemesi ve bunun sonuçsuz kalması durumunda, malikinde aynı haklan kullanması mümkündür .Ancak sözleşmeyi vekaleten imzalayan kişinin kendi adına takip ve dava açması mümkün değildir.

Gereksinme nedeniyle, kiracıya karşı tahliye davası açabilmek için, paydaşların paylı malların yarısından çoğuna malik olmaları ile birlikte, sayı bakımından çoğunlukta gerekir.

ilgili işlemleri veya icra takibinin borçlusu olarak birtakım işlemleri ya-pabilmesi ehliyetidir.

Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu 38.maddesi gereğince, dava­da, dava ehliyeti ve dolayısıyla icra takibinde, takip ehliyeti Medeni Hu­kuka göre tayin edilir.Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip gerçek kişiler ile, kanuna uygun olarak kurulmuş ve gerekli organlara sahip tüzel kişiler takip ehliyetine sahiptirler.

Aleyhine Takip Yapılacak Kimse

İlamsız tahliye takibi, borçlu sıfatıyla kiracıya karşı yapılır (m.58/2). Kiracı ölmüş ise, ilamsız tahliye takibinin kiracını bütün miras­çılarına (6570 sayılı kanuna tabi taşınmazlarda, işyeri kiralarında ölen kiracının aynı meslek veya sanatı devam ettirecek olan mirasçıların, ko­nut kiralarında ise ölen kiracı ile birlikte kiralananda oturan kişilere)karşı birlikte yapılması zorunludur.(Mecburi takip arkadaşlığı)

Kiracı takipten önce ölmüşse, ilamsız tahliye takibi yapılamaz. Ya­pılmışsa ilamsız tahliye takibine borçlunun mirasçılarına veya terekesine karşı devam edilemez.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunduğu taktirde, kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmaktadır.Alacaklının kiracılar­dan yalnızca birisi hakkında tahliye talebinde bulunması, yerinde olma­yıp, tahliye kararı verilemez. Tahliye istemli icra takibinin bütün kiracılar aleyhine yapılması gerekir. Takip talepnamesinde hangi aylar için kira parasının istendiği açık değilse, yargılama aşamasında bunun bir sorun oluşturması halinde, mahkeme tarafından alacaklıya açıklattırması gere­kir.

Kira sözleşmesinde kiracının adresi yazılı ise, takip talebinde borçlunun adresi olarak bu adresin gösterilmesi ve Ödeme emrinin de bu adrese tebliğ edilmesi gerekir.

Kiralananda birden fazla kiracı bulunmakta ise, kira sözleşmesinde, kira parasından kiracıların zincirleme olarak sorumlu olacakları öngörülmedikçe, kiracıların her biri BK mad 69 uyarınca, eşit şekilde payına düşen kira parasından sorumlu olur.

Kira alacağı miktarı

Kiralayan takip talebinde istediği kira alacağının miktarını göster-melidir.Kira sözleşmesinde, kira bedeli ilk dönem için belirlenmiş ve müteakip yıllar içinde kira parası saptanmış, ve artış oranı kararlaştırılmış ise, kiralayan bu miktarları yazmak suretiyle, kira parası tutarını belirle­yebilir. Sözleşmede müteakip yılların kirası belirlenmemiş veya bir artış oranı kararlaştırılmamış ise, borçlu kiracının bu bölüme ilişkin itirazı haklı olur.ve kiracı itiraz etmediği kısmı da yasal sürede Öderse, bu tak­tirde tahliyesi istenemez. Kiralayanın takip talepnamesinde talep ettiği alacak miktarının bir bölümüne, borçlu kiracı itiraz edebilir.Buna kısmi itiraz denmektedir. Bu taktirde borçlu kiracı itiraz ettiği bu miktarı, İİK’nun 62. maddesi hükmü uyarınca, açıkça belirtmesi gerekir.Aksi taktirde, itiraz etmemiş sayılır. Takip talepnamesinde, istenilen kiranın hangi aya ait olduğunun belirtilmiş olması gerekir. Ancak bu hususun belirtilmemiş olması, takibi geçersiz kılmaz. Dava sırasında bu husus davacıya açıklattırılır.

Yargıtay, bir kararında, kira sözleşmesinde, kira parasının her yıl %65’dan aşağıya olmamak üzere, artışın yapılacağını hüküm altına alın­dığını, bu durumda aylık kiranın %65 artış şartı esas alınarak belirlenme­si gerektiğini, mahkemece kira miktarının likit olmadığından ve uyuş­mazlığın çözümünün yargılamayı gerektirdiğinden bahisle ret kararı ve­rilmesinin doğru olmadığını,

Kiranın tesbitine ilişkin mahkeme kararı ile tesbit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için, kararın kesinleşmesi gerektiğini,

Kira sözleşmesinde, yönetim, yakıt, kapıcı, elektrik, su giderlerinin kiracıya ait olduğu yazılı olup da, kiralayan bu giderleri ödemiş ise, kiralayan, ilamsız tahliye takip talebinde, kiradan başka bu giderleri de iste­yebileceğini,

İşyeri olarak kiralanan yerler için, kiralayan ancak net kira parası için takipte bulunulabileceğini, kira sözleşmesinde taraflar karşılıklı ta­ahhütler yüklenmişse, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini, kira parası yönünden uyuşmazlı­ğın çözümünün yargılama yapılmasını gerektirmesi halinde, itirazın kal­dırılmasına ve tahliyeye karar verilemeyeceğini emsal kararları ile bil­dirmiştir.

Ancak Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin, kira bedeli kavramı ve temer­rüde esas olacak alacaklarına nelerin dahil olduğunu yukarıda sayfa 8 ve 9 da ayrıntılı olarak incelemiş bulunmaktayız. Burada tekrar etmekte fayda görmemekteyiz.

Kiracı kiralananın onarımı için yaptığı harcamaları ve apartman yönetim gideri olarak yöneticiye ödediği parayı, BK. 251.mad ve Kat Mülkiyeti K mad.22/1, de bildirilen koşullara uygun olarak isteyebilecek­tir. Kiracı ancak ufak tefek ayıpları önce kiralayana bunların giderilmesi için uygun bir süre tanıdıktan sonra, onun tarafından yapılmaması üzeri­ne giderebileceği, buna karşın esaslı ayıpları ise, ancak kiralayanın izni ile giderilebileceği belirtilirken; kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kiracı olarak bulunanların müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu, ancak bu sorumluluğun kira miktarı ile sınırlı bulunduğu öngörülmüştür. Yük­sek mahkeme, çeşitli içtihatlarında kiracının kiralayanın onayını belge-lendirmedikçe, kiralananın ufak tefek tamiratı için yaptığı harcamaları, kira borcundan mahsup edemeyeceğini bildirmiştir.Buna karşılık, kiracı­nın kiralayanın onayını almamış olsa dahi, yöneticiye gider ve avans bor­cundan ve gecikme tazminatından dolayı yapacağı ödeme nisbetinde, kira borcundan kurtulacağım kabul etmiştir.

Takip kiracı tarafından itiraz edilmeyerek kesinleşmişse, icra mah­kemesinden tahliye istemine ilişkin duruşmada, ilk kez kira parasının ödendiğini ileri sürebilecek, ancak yargılama sırasında ileri sürmediği hususları, temyiz incelemesi sırasında ileri süremeyecektir.

Ödeme emrinin tebliğinden sonra, kira borcunun ödenmesi, fakat takip giderlerinin ödenmemesi halinde, icra mahkemesince tahliyeye karar verilemez.Alacaklı kiralayan, ödenmeyen takip giderleri için, haciz isteyerek, takibi sürdürebilecektir.

Alacaklı kiralayanın, aylık kira miktarını yazılı bir belge ile kanıt-layamaması halinde, borçlu kiracının beyanına göre, aylık kira parasının kabulü gerekecektir.

Sözleşmede kararlaştırılan kira parasının, DİE.nin TEFE oranında kararlaştırıldığına ilişkin artış şartı geçerli olup, kira parasının buna göre belirlenmesi gerekir.Bu halde icra mahkemesi görevli olup, yargılamayı gerektiren bir durumdan söz edilemeyecektir.

Tahliye İsteği ve Kira Sözleşmesinin Eklenmesi

Kiralayan, alacaklının kiracı borçlu hakkında yaptığı ilamsız icra takibinde, aynı zamanda kiralananın tahliyesini de istemiş olması gerekir. Aksi taktirde, kiralayan icra mahkemesinden tahliye talebinde buluna­maz. Yazılı kira sözleşmesi varsa, takip talebine eklenmesi yararlıdır. Yoksa şart değildir.

Ancak bunun tam tersi, örnek 13 ihtarlı ödeme emrinde, tahliye ih­tarının bulunması, alacaklıya tahliye yönünden bir hak vermez. Davacı alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunabilmesi ve mahkemece tahliyeye karar verilebilmesi için, takip talepnamesinde tah­liye talebinin bulunması zorunludur.

CategoryMakale
Yorum Yazın:

*

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

Call Now Button
WhatsApp chat