İCRA VE İFLAS YASASINA GÖRE TAHLİYE DAVALARI

Kiralayan bazı koşulların varlığı halinde genel mahkemeye başvu­rup tahliye kararı almadan icra kanalıyla da kiracının tahliyesini sağla­yabilir. Bu imkan kiralayana İİK.nun 269 – 276. maddelerinde yapılan düzenlemeyle sağlanmıştır. İİK.nun onuncu babı “Kiralar Hakkında Husus Hükümler ve Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi” ana başlığı al­tında “Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti” ile “mukavelename ile kiralanan taşınmazların tahliyesi” alt başlığı altında toplanmıştır.

Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesinin sağlanabil­mesi için iki halden birinin gerçekleşmiş olması gerekmektedir.

– Kira bedelinin ödenmemesi

– Kira süresinin bitmesi

Şimdi bu iki hali sırasıyla inceleyelim.

kira tahliye

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE

Kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin ödenmemesi halinde kiralayan kira alacağının tahsiliyle birlikte kiralananın tahliyesini de isteme hakkına haizdir. İİK.nun 269 ve müteakip maddelerinde kiralaya­na tanınan bu takip şekliyle BK.nun temerrüde ilişkin 260. ve 288. mad­delerine benzer bir düzenleme getirilmiştir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılacak tahliye istekli ilamsız icra takibinde taşınmazın adi kira veya hâsılat kirasına konu ol­masının ödeme süresinin dışında yapılacak takip bakımından bir farklılık yoktur. BK.nun 260. maddesinde altı ay veya daha uzun süreli kiralarda otuz gün (30) daha kısa müddetli kiralarda altı (6) gün ödeme süresi ka­bul edilmişken BK.nun 288. maddesi gereğince hâsılat kirasında ödeme süresi altmış (60) gün olarak belirlenmiştir.

Kiralayan kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istekli olarak baş­lattığı icra takibi üzerine, kira alacağı belirtilen yasal ödeme süresi içeri­sinde ödenmez ise kiralayan icra mahkemesinden kiracının tahliyesini talep edebilir.

Kiralananın Borçlar Kanunu veya 6570 sayılı Yasa hükümlerine tabi olmasının yapılacak icra takibi yönünden bir önemi yoktur. 6570 sayılı Yasaya tabi bir taşınmaz kirasının ödenmemesi halinde kiralayan BK.260. maddesine göre temerrüt nedeniyle tahliye davası açabileceği gibi dilerse tahliye istekli icra takibide yapabilir.

YETKİLİ İCRA DAİRESİ

HUMK.nun yetkiye ilişkin hükümleri ilamsız tahliye takipleri için­de geçerlidir. Nitekim İİK.nun 50. maddesi “para veya teminat borcu- için takip hususunda Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun yetkiye dair hükümleri kıyas yoluyla tatbik olunur. Şu kadar ki takibe esas olan akdin yapıldığı icra do.iresi de takibe yetkilidir” hükmüyle genel yetkili icra dairesinin borçlu kiracının ikametgâhının bulunduğu yer icra dairesi veya akdin yapıldığı yer icra dairesi yetkili kılınmıştır.

Ancak takip konusu alacak kira alacağı olup BK.nun 73. maddesi hükmü gereğince kira alacağı alacaklının ikametgahında ödenmesi ge­rektiğinden alacaklı bulunduğu yer icra dairesinde de takip yapabilir.

Öte yandan tahliye istekli icra takibi kiralanan taşınmazın bulun­duğu yer icra dairesinde de yapılabilir.

Kira sözleşmesinde veya ayrı bir sözleşmeyle yetkili icra dairesi be­lirlenmiş olabilir. Bu taktirde dahi kiralayanın genel yetkili icra dairesin­de takip yapmasına engel bir durum yoktur. Zira yetki sözleşmesi genel yetkili icra dairesinin yetkisini bertaraf etmez.

kiracı

B- TAKİP TALEBİ

İlamsız tahliye takibi genel haciz yoluyla yapılan takipten farksız­dır. İİK.nun 58. maddesinde takip talebinin neleri ihtiva etmesi gerektiği açıklanmıştır. Burada önem kazanan husus kira alacağının tahsili ama­cıyla yapılacak icra takibinde mutlaka tahliye talebinin bulunması gere­kir. Takip talebinde tahliye isteği yazılmamış ise kiralayan icra mahke­mesinden tahliye isteminde bulunamaz.

Hemen belirtelim ki kiralayanın tahliye istekli icra takibi yapıla­bilmesi için kira sözleşmesinin mevcudiyeti şarttır. Ancak adi yazılı kira sözleşmesinde imzanın inkar edilmesi veya sözlü akde karşı çıkılması halinde kiralayan icra mahkemesinden tahliye isteyemez. Zira bu gibi hallerde uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirdiğinden genel mahke­meye başvurulması gerekir.

1- Takip Hakkı:

Tahliye istekli takip yapma hakkı alacaklı sıfatıyla kiralayana ait bulunmaktadır. Kiralayanın malik olması gerekmez. Malik kiralayan kiralananı başkasına satarsa yeni malik önceki malikin haklarına halef olduğundan ilamsız tahliye istekli takip yapabilir.

Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu takip ve dava ar­kadaşlığı olduğundan takibi birlikte yapmaları gerekir.

2- Aleyhine Takip Yapılacak Kimse:

Kiralayan tarafından yapılacak tahliye istekli takip, borçlu sıfatıyla kiracı hakkında yapılır. Ölü kişi hakkında takip yapılamaz. Kiracı borç­lunun takipten önce öldüğünün anlaşılması halinde takibe ölenin miras­çılarına karşı devam edilemez.

Kiracının ölümü halinde takibin mirasçılarına karşı yapılması ge­rekir. 6570 sayılı Yasanın 13. maddesi hükmü gereğince işyeri kiralarında ölen kiracının aynı meslek veya sanatı devam ettirecek olan mirasçıları, konutlarda ise ölen kiracı ile birlikte ikamet edenlere karşı yapılması gerekir.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı olması halinde, aralarında zorunlu takip ve dava arkadaşlığı olduğundan takibin bütün kiracılara karşı yapılması gerekir.

3- Kira Alacağı Miktarı:

Kiralayan takip talebinde istediği kira alacağının miktarını gös­termelidir. Kira sözleşmesinde kira bedeli ilk dönem için belirlenmiş ve müteakip yıllar içinde kira parası saptanmış ve artış oranı kararlaştırıl­mış ise kiralayan bu miktarları yazmak suretiyle kira parası tutarını be­lirleyebilir.

Sözleşmede müteakip yılların kirası belirlenmemiş veya bir artış oranı kararlaştırılmamış ise borçlu kiracının bu bölüme ilişkin itirazı haklı olur ve kiracı itiraz etmediği kısımda yasal sürede öderse bu tak­dirde tahliyesi istenemez.

Kiralayanın takip talepnamesinde talep ettiği alacak miktarının bir bölümüne borçlu kiracı itiraz edebilir. Buna kısmi itiraz denmektedir. Bu taktirde borçlu kiracı itiraz ettiği bu miktarı İİK.nun 62. maddesi hükmü uyarınca açıkça belirtmesi gerekir. Aksi takdirde itiraz etmemiş sayılır.

Takip talepnamesinde istenilen kiranın hangi aya ait olduğunun belirtilmiş olması gerekir. Ancak bu hususun belirtilmemiş olması takibi geçersiz kılmaz. Dava sırasında bu husus davacıya açıklattırılır.

4- Tahliye İsteği:

Kiralayan alacaklının kiracı borçlu hakkında yaptığı ilamsız icra takibinde aynı zamanda kiralananı tahliyesini de istemiş olması gerekir. Şayet takip talepnamesinde tahliye istenilmemişse kiralayan icra mah­kemesinden tahliye talebinde bulunamaz.

Kiralayan alacaklı kiracı hakkında sadece kira alacağının tahsili amacıyla icra takibi yapmış tahliye talebinde bulunmamış ise bu takip üzerine düzenlenen ödeme emri İİK.269/b-4. maddesi hükmüne göre BK.260 ve 288. maddelerinde yazılı ihtar yerine geçmeyeceğinden sulh mahkemesinden tahliyede isteyemez.

5- Kira Sözleşmesinin Eklenmesi:

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yapılmışsa takip talebine onaylı bir örneğinin eklenmesi ve borçlu kiracılara tebliğ edilmek üzere kiracıların sayısı kadar suretinin icra dairesine verilmesi gerekir. Ancak kiralayanın tahliye istekli icra takibi yapabilmesi için yazılı kira sözleş­mesinin bulunması zorunlu değildir. Sözlü kira sözleşmesinin varlığıda ileri sürülerek takip yapılabilir. Ancak yazılı kira sözleşmesi olduğu hal­de icra takibi sözlü akte dayanılarak, yapılırsa, daha sonra kiralayan yazı­lı kira sözleşmesini ileri süremez. İşte yazılı kira sözleşmesi varsa takip talebine eklenmesi bu nedenle yararlıdır. Yoksa şart değildir.

C- ÖDEME EMRİ

Kiralayan alacaklının tahliye istekli takip talebi üzerine icra dairesi borçluya ihtarlı ödeme emri gönderir.

İcra dairesince düzenlenen ödeme emrinin takip talebine uygun olması gerekir. Takip talebine uygun olarak düzenlenmeyen ödeme emri hukuki sonuç doğurmaz. Örneğin takip talepnamesinde tahliye isteği olmadığı halde icra dairesince ihtarlı ödeme emrinin düzenlenmiş olması kiralayan alacaklıya icra mahkemesinden tahliye isteme hakkı vermez.

Ödeme emrinin İÎK.nun 269. maddesinde yazılı hususları ihtiva etmesi gerekir. Aksi halde hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle ödeme emrinde aşağıda belirtilen hususlar mutlaka bulunmalıdır.

Kiralayan alacaklı ve kira borçlusunun kimlikleri ve adresleri ile talep edilen kira alacağının Türk Lirası karşılığı yazılmalıdır. Kira söz­leşmesi yabancı para karşılığı düzenlenmiş olabilir. Bu taktirde takip tarihinde Türk Lirasının karşılığı gösterilmelidir.

İİK nun 260 ve 288. maddelerinde yazılı kira sözleşmesinin fes­hedileceğine dair ihtar mutlaka yazılmalıdır. Buna tahliye ihtarı denir. Tahliye ihtarını içermeyen ödeme emri temerrüt ihtarı yerine geçmez.

Ödeme emrinin tebliğe tarihinden itibaren yedi (7) gün içerisin­de itiraz edilebileceği yazılmalıdır. Ancak bu süre altı aydan daha kısa süreli sözleşmelerde İİK.nun 269/son maddesi hükmü gereğince üç (3) gündür.

Borçlu kiracı itirazında kira aktini ve varsa yazılı kira sözleşme­sindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akti kabul etmiş sayı­lacağı hususu yazılmalıdır.

Süresinde itiraz edilmez ve adi kirada otuz (30) gün, hasılat kira­sında altmış (60) gün içerisinde kira borcu ödenmez ise alacak yönünden haciz isteneceği ve icra mahkemesinden tahliye talep edileceğinin yazıl­ması zorunludur. Yasal ödeme sürelerini ihtiva etmeyen ödeme emri sonucu temerrüt oluşmaz.

Ödeme emrine itiraz edilip edilmeme hallerini ve sonuçlarını ayrı ayrı inceleyelim.

1- Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi:

Borçlu kiracı süresinde ödeme emrine itiraz etmemekle kira akdi­nin varlığını ve talep edilen kira borcunun kabul etmiş sayılır. Zira itiraz edilmemekle takip kesinleşmiştir.

Borçlu kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi nedeniyle takip kesinleşirsede alacaklı kiralayan hemen haciz ve tahliye isteyemez. Zira borçlu kiracının ödeme süresi içerisinde adi kirada otuz gün, hasılat ki­rasında ise altmış gün içerisinde ödeme hakkı bulunmaktadır.

Borçlu kiracı borcunu doğrudan doğruya icra dosyasına ödeyebile­ceği gibi PTT kanalıyla veya banka aracılığıyla da icra dairesine gönde­rebilir.

Bundan ayrı olarak borçlu kiracı borcunun kiralayan alacaklıya bizzat ödeyebilir veya konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla da göndere­bilir.

Süresinde ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu kiracı yasal ödeme süresi içerisinde de borcunu ödemez ise kiralayan alacaklı İİK.nun 269’nci maddesi hükmü uyarınca icra mahkemesinden kiralananın tahli­yesini isteyebilir. Aynı zamanda alacağının tahsili amacıyla borçlu kira­cının mallarının haczini de talep edebilir.

Kiralayanın tahliye istemesi üzerine icra mahkemesi takip talebin­de tahliye isteminin olup olmadığı ve ödeme emrinin yasal unsurları ihti­va edip etmediğini inceleyerek kararını verecektir.

2- Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi

Borçlu kiracı ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içerisinde ödeme emrine itiraz edebilir. Ödeme emrinin tebliği usul­süz yapılmış başka bir deyişle geçersiz ise kiracı borçlu usulsüz tebligatı öğrendiği tarihten itibaren itirazlarını yedi gün içerisinde icra dairesine bildirmesi gerekir. Zira Tebligat Kanununun 32. maddesine göre “tebliğ usulüne uygun yapılmamış olsa bile muhatabı tebliğe muttali olmuş ise muteber sayılır. Muhatabın beyan ettiği tarih tebliğ tarihi sayılır”

Kiracı borçlu itirazında itiraz sebeplerini bildirmek zorundadır. Zi­ra borçlu itiraz sebepleriyle bağlıdır. İİK.nun 63. maddesi hükmü uyarın­ca borçlu bildirdiği itiraz sebeplerini alacaklının dayandığı senet met­ninden anlaşılanlar dışında değiştiremez ve genişletemez.

Borçlu kiracının itirazlarını;

Kira sözleşmesine itiraz

Kira sözleşmesi dışında kalan itirazlar olmak üzere ikiye ayıra­rak inceleyebiliriz

 a) Kira Sözleşmesine İtiraz

Alacaklı takip talebinde sözlü kira akdine dayanmış olupda borçlu kiracı kira akdinin varlığına karşı çıkabilir. Bu halde kira akdini inkar etmiş sayılır.

Kiralayan alacaklı takip talebinde yazılı kira sözleşmesine dayan­mış olupda borçlu kiracı bu defa imzanın kendisine ait olmadığına dair itiraz etmiş ise yine kira akdine itiraz etmiş sayılır.

İİK.nun 269. maddesine göre borçlu itirazında kira akdinin inkar ettiğini örneğin “kiracı değilim” şeklinde ve varsa kira sözleşmesindeki imza içinde “sözleşmedeki imza bana ait değil” şeklinde açık ve kesin olarak itirazda bulunması gerekir. Aksi halde borçlu kiracı kira akdini kabul etmiş sayılır.

Hemen belirtelim ki kira akdini açık ve kesin olarak inkar eden borçlu kiracı akde itirazıyla birlikte diğer itirazlarını bildiremez. Örneğin imzasını inkar eden borçlu ayrıca bu kadar borcum yoktur veya borcumu ödedim diyemez.

b) Kira Sözleşmesi Dışındaki İtirazlar

Borçlu kiracı kira akdinin varlığına ve varsa sözleşmedeki imzaya karşı çıkmayarak borcunun bulunmadığını, borcunu ödediğini, borcun henüz istenebilen (muaccel) hale gelmediğini şeklinde itiraz edebilir.

Ayrıca borçlu icra dairesinin yetkisine ilişkin olarakda itirazda bu­lunabilir.

D- İTİRAZIN KALDIRILMASI VE KİRALANANIN TAHLİ­YESİ

Borçlu kiracının itirazı üzerine takip durur. Takibin devam etmesi ancak itirazın kaldırılmasının sağlanmasıyla mümkün olur.

Alacaklı kiralayan itirazın kaldırılmasıyla birlikte kiralananın tah­liyesini de talep etmek zorunda değildir. Alacaklı tahliye istemeden sa­dece alacağın tahsili amacıyla icra mahkemesinden itirazın kaldırılması­nı isteyebilir. Bunun için alacaklı yasal ödeme süresinin geçmesini bek­lemek zorunda değildir.

Alacaklı itirazın kaldırılması talebinin yanında tahliye de isteyebi­lir. Bu halde tahliyeye karar verilebilmesi için ödeme süresinin geçmesi beklendikten sonra icra mahkemesine başvurulması gerekir. Aksi halde icra mahkemesince sadece koşulları varsa itirazın kaldırılması talebini kabul edip, tahliye isteminin reddine karar verilir.

a) Yetkili İcra Mahkemesi

İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi konusunda yetkili icra mah­kemesi, takip talebinin yapıldığı icra dairesinin bulunduğu yer icra mah­kemesidir. İİK.4. maddesi hükmü uyarınca buradaki yetki kesin yetkidir.

b) Dava Süresi

Alacaklı sadece itirazın kaldırılmasını talep etmiş ise bunun için bir başvuru süresi öngörülmemiştir.

Alacaklı itirazın kaldırılması istemiyle birlikte tahliyede istemiş ise bu takdirde adi kiralar için otuz gün, hâsılat kirası için altmış günün geçmiş    olması    gerekir.    Aksi    halde    borçlunun    temerrüdünden söz edilemeyeceğinden tahliyeye karar verilemez ve tahliye istemi ince­lenmeden reddedilmesi gerekir,

c) İtirazın İncelenmesi
1-  Kira Sözleşmesine İtiraz

Alacaklı kiralayan sözlü kira aktine veya adi yazılı kira sözleşmesi­ne dayanılarak yapılmış olupda aktin varlığına karşı çıkılmış ve adi yazılı kira sözleşmesindeki imzada borçlu tarafından inkâr edilemez ise bu takdirde icra mahkemesi dar yetkili olduğundan uyuşmazlığın halli yar­gılamayı gerektirdiğinden bahisle istemin reddine karar verilir.

Alacaklı noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesi­ne dayanarak takip yapmış olupda borçlu kiracı bu belgedeki imzanın kendisine ait olmadığının ileri sürerse, bu takdirde borçlu aynı kuvvet ve mahiyette belgeyle ispatlaması gerekir. Aksi halde itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilir,

2- Kira Sözleşmesi Dışındaki İtirazlar

Borçlunun kira sözleşmesi dışındaki itirazları genelde borcun ödendiği yolundaki itirazları içerir. Hemen belirtelim ki kiralayan alacak­lı alacağın varlığını, borçlu kiracıda borcunu ödediğini kanıtlamak zo­rundadır.

Alacaklı sözlü akde dayanarak takip yapmış olupda borçlu kira miktarına karşı çıkmış olursa borçlunun beyanına göre ödeme yapılıp yapılmadığına bakılarak karar verilir. Borçlunun kabul ettiği miktarı süresinde ödediği anlaşılırsa istemin reddine karar vermek gerekir.

Alacaklı yazılı kira akdine dayanmış ve istenilen kira parasıda kira sözleşmesine uygun olarak talep edilmiş ise bu takdirde borçlu kıracı ödeme belgesi sunmak zorundadır.

Borçlu kiracı borcu ödediğine ilişkin ödeme belgesine alacaklı kar­şı çıkarsa başka bir deyişle borçlunun sunduğu ödeme belgesindeki im­zayı alacaklı inkar ederse bu takdirde mahkemece imzanın alacaklıya ait olup olmadığı yolunda inceleme yapılmalıdır. İnceleme sonucu imzanın alacaklıya ait olmadığı anlaşılırsa itirazın kaldırılarak takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar verilir.

Borçlu kiracı ödeme belgesi dışında kira borcunu sözleşmede ka­rarlaştırıldığı şekilde bankaya yatırdığına dair banka makbuzu veya ko­nutta ödemeli olarak PTT havale makbuzu sunabilir.

Ayrıca kiracı takip borcunu kira borcundan sonra gelen muaccel borçları ödediğine dair imzası alacaklı tarafından ikrar edilmiş belge ibrazı halinde de BK.nun 88. maddesi hükmü uyarınca takip konusu borcun ödendiğinin kabulü gerekir.

d- İcra Mahkemesinin Vereceği Karar

Takip yöntemine uygun şekilde yapılmış ve davada süresinde açılmış olupda borçlu kira akdine itirazını aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile kanıtlayamazsa veya akdin dışında ödeme savunmasında bulunmuş olupda borcunu İİK.269/c.rde sayılan belgelerden biriyle ispat edemezse icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar ve­rir. Aksi halde mahkeme itirazın kaldırılması ve tahliye istemini redde­der.

İİK.nun 68. maddesi gereğince itirazın kaldırılması talebinin esasa ilişkin nedenlerle kabulü halinde borçlu, aynı nedenlerle reddi halinde alacaklı talep edilmiş olduğu koşuluyla yüzde kırktan (%40) aşağı olma­mak üzere tazminata mahkum edilir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi hükmolunacak tazminata karar tari­hinden tahsil tarihine kadar faiz istenmesinin mümkün olduğu görüşün­dedir. Biz de bu görüşe katılmaktayız.

Yorum Yazın:

*

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

Call Now Button
WhatsApp chat