Eser Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları

MADDE 355 – İstisna, bir akittir ki onunla bir taraf (Müteahhit), diğer ta­rafın (İş sahibi) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.

B- Akdin hükümleri

MADDE 356 – Müteahhidin mesuliyeti, umumi surette işçinin hizmet akdindeki mesuliyetine dair olan hükümlere tabidir.

Müteahhit, imal olunacak şeyi bizzat yapmaya veya kendi idaresi altında yaptırmaya mecburdur. Fakat işin mahiyetine nazaran şahsi maharetinin ehemmiyeti yok ise, taahhüt ettiği şeyi başkasına dahi imal ettirebilir.

Hilafına adet ve mukavele olmadıkça, müteahhit, imal olunacak şeyin ic­rası için lazım olan vasıtaları ve alet ve edevatı kendi masrafıyla tedarik et­meye mecburdur.

2 – Malzeme itibariyle.

Müteahhit, imal ettiği şeyde, kullandığı malzemenin iyi cinsten olma­masından dolayı iş sahibine karşı mesul ve bu hususta satıcı gibi mütekeffildir.

Malzeme iş sahibi tarafından verilmiş ise, müteahhit, onları layık olan bütün ihtimam ile kullanmak ve bundan dolayı hesap vermek ve artanı iade etmekle mükelleftir.

İş devam ettiği sırada, iş sahibinin, verdiği malzemenin veya gösterdiği arsanın kusurlu olduğu anlaşılır yahut imalatın noktası noktasına muntaza­man icrasını tehlikeye koyacak diğer bir hal hadis olursa müteahhit, iş sahi­bini bundan derhal haberdar etmeğe mecburdur. Aksi taktirde bunların neti­celerini tahammül etmekle mükelleftir.

3 – Akit dairesinde işe başlama ve icra

MADDE 358 – Müteahhit, işe zamanında başlamaz veya mukavele şartları­na muhalif olarak işi tehir eder yahut iş sahibinin kusuru olmaksızın vaki olan teehhür bütün tahminlere nazaran müteahhidin işi muayyen zamanda bitirmesine imkân vermeyecek derecede olursa, iş sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeğe mecbur olmaksızın akdi feshedebilir.

İmal sırasında işin müteahhidin kusuru sebebiyle ayıplı veya mukaveleye muhalif bir surette yapılacağını kat’iyetle tahmin etmek mümkün olursa, iş sahibi, bunlara mani olmak için müteahhide münasip bir mühlet tayin ederek veya ettirerek bu mühlet içinde icabını icra etmediği halde hasar ve masraf­ları müteahhide ait olmak üzere tamiratın veya imalata devamın üçüncü bir şahsa tevdi olunacağını ihtar edebilir.

4 – İşin kusuruna mütedair teminat

MADDE 359 – İmal olunan şeyin tesliminden sonra iş sahibi, işlerin mutad cereyanına göre imkânını bulur bulmaz o şeyi muayana ve kusurları varsa bunları müteahhide bildirmeye mecburdur.

İki taraftan her birinin, imal olunan şeyi masrafı kendisinden olmak üze­re ehlihibreye muayene ettirilmesini ve muayene neticesinin bir raporla tes­pitini istemeye hakkı vardır.

b) Kusur halinde iş sahibinin hakkı

MADDE 360 – Yapılan şey,iş sahibinin kullanamayacağı ve nısfet kaidesine göre kabule icbar edilemeyeceği derecede kusurlu veya mukavele şartlarına muhalif olursa, iş sahibi o şeyi kabulden imtina edebilir. Bu hususta müteah­hidin taksiri bulunursa zarar ve ziyan da isteyebilir.

İşin kusurlu olması veya mukaveleye muhalif bulunması yukanki dere­cede ehemmiyeti haiz değilse iş sahibi, işin kıymetinin noksanı nisbetinde fıati tenzil ve eğer o işin ıslahı büyük bir masrafı mucip değilse müteahhidi tamire mecbur edebilir. Bu hususta müteahhidin taksiri varsa iş sahibi zarar ve ziyan da isteyebilir.

Yapılan şey iş sahibinin arsası üzerinde yapılmış olup da mahiyeti itiba­riyle fer’i ve kafi fazla bir zararı mucip ise iş sahibi, ancak ikinci fıkra muci­bince muamele yapar.

c) İş sahibinin mesuliyeti

MADDE 361 – Yapılan şeyin kusurlu olması müteahhidin sarahaten beyan eylediği mütalaaya mugayir olarak iş sahibinin verdiği emirlerden neşet et­miş bulunur veya her hangi bir sebeple iş sahibine isnadı kabil olursa, iş sa­hibi o şeyin kusurlu olmasından mütevellit hakları dermeyan edemez.

d) İşin kabulü

MADDE 362 – Yapılan şeyin sarahaten veya zımnen kabulünü müteakip müteahhit her türlü mesuliyetten beri olur. Ancak, müteahhidin kasten sak­ladığı usulü veçhile muayenesinde müşahede edilemeyecek olan kusurlar hakkında, mesuliyeti bakidir.

Eğer iş sahibi, kanunen tayin olunan muayene ve ihbarı ihmal ederse zımnen kabul etmiş sayılır.

Yapılan şeydeki kusur, sonradan meydana çıkarsa iş sahibi, vakıf olur olmaz keyfiyeti müteahhide haber vermeğe mecburdur. Aksi takdirde iş sa­hibi kabul etmiş sayılır.

e) Müruruzaman

MADDE 363 – Yapılan şeyin kusurlu olmasından dolayı iş sahibinin haiz olduğu haklar, alıcının haklarının tabî olduğu müruruzaman hükmüne tabidir.

Fakat gayrimenkul inşaata müteallik kusurlardan dolayı iş sahibinin mü­teahhide ve inşaata iştirak eyleyen mimar ve mühendise karşı mütalebesi, tesellüm zamanından itibaren beş senelik müruruzamana tabidir.

II – İş sahibinin borçları

MADDE 364 – İşin parası, teslim zamanında ödenir.

Yapılan şey parça parça teslim edildikçe bedeli ifa olunmak üzere mukave­le edilmiş ise her kısmın bedeli o kısmın teslimi zamanında Ödenmek lazımdır.

2 – Ücretin miktarı

a) Götürü taahhüt

MADDE 345 – Götürü pazarlık edilmiş ise, müteahhit yapılacak şeyi karar­laştırılan fiyata yapmağa mecburdur. Yapılacak şey, tahmin edilen miktardan fazla say ve masrafı mucip olsa bile, müteahhit bedelin artırılmasını isteyemez.

Fakat evvelce tahmin olunamayan veya tahmin olunup da iki tarafça na­zara alınmayan haller işin yapılmasına mani olur veya yapılmasını son derece işgal ederse hâkim, haiz olduğu taktir hakkı dolayısıyla ya takarrür eden be­deli tezyit veya mukaveleyi fesheder.

Yapılacak şey, evvelce tahmin edilen miktardan daha az bir say ile vücu­da gelmiş ise, iş sahibi bedeli tamamen vermeğe mecburdur.

b) İşin kıymetine göre bedelin tayini

MADDE 366 – Evvelce kararlaştırılmamış veya takribi bir surette kararlaş­tırılmış olan bedel, yapılan şeyin kıymetine ve müteahhidin masrafına göre tayin edilir.

c) Akdin hitamı

I-Keşif bedelinin tecavüzü halinde fesih

MADDE 367 – Yapılan şeyin masrafı, evvelce müteahhit ile takribi bir su­rette tespit edilen keşif iş sahibinin sun’u olmaksızın çok fazla tecavüz eder­se, gerek o şeyin imali esnasında gerek imalinden sonra iş sahibi mukaveleyi feshedebilir.

Bu suretle yapılan şey iş sahibinin arsası üzerinde inşa ediliyorsa, iş sa­hibi bedelden münasip bir miktarın tenzilini isteyebileceği gibi, inşaat henüz bitmemiş ise müteahhidi devamdan men ve yapılan kısmı hakkaniyet daire­sinde tazmin ederek mukaveleyi feshedebilir.

II  – Yapılan şeyin telefi

MADDE 368 – Yapılan şey teslimden evvel kazara telef olmuş ise sahibi, onu tesellümden temerrüt etmiş bulunmadıkça müteahhit ne yaptığı işin ücretini ne de masraflarının tediyesini isteyemez.

Bu takdirde, telef olan malzeme kime ait idiyse hasarı da ona aittir.

Eğer yapılan şey, iş sahibi tarafından verilen malzemenin veya gösterilen arsanın kusurundan yahut iş sahibi tarafından imal ve inşa tarzı hakkında verilen emirden dolayı telef olmuş ise, müteahhit, bu tehlikeleri zamanında ihbar eylemiş bulunduğu takdirde yaptığı işin kıymetini ve bu kıymata dâhil olmayan masrafın tesviyesini talep edebilir. İş sahibinin taksiri olduğu tak­dirde müteahhidin, fazla olarak zarar ve ziyan istemeğe hakkı vardır.

III  – Zararı baligan mebla tazmin ederek fesih

MADDE 369 – Yapılan şey bitmezden evvel iş sahibi yapılmış olan kısmın bedelini vermek ve müteahhidin zarar ve ziyanını baligan mabelağ tazmin etmek şartıyla mukaveleyi feshedebilir.

IV – İş sahibinin yüzünden hizmetin ifası mümkün olmaması

MADDE 370 – Taahhüt olunan şeyin yapılması iş sahibi nezdinde zuhur eden bir kaza yüzünden mümkün olamıyorsa, müteahhit yaptığı işin kıymeti­ni ve bu kıymete dahil olmayan masrafını alır.

Bu hususta iş sahibinin taksiri varsa müteahhidin başkaca zarar ve ziyan istemeğe hakkı olur.

V – Müteahhidin vefatı yahut aczi

MADDE 371 – Müteahhit öldüğü yahut sun’u taksiri olmaksızın işi bitir­mekten aciz kaldığı taktirde, mukavele müteahhidin şahsı nazara alınarak yapılmış ise istisna akdi münfesih olur.

Bu taktirde yapılan miktarın kullanılması kabil ise iş sahibi onu kabule ve bedelini vermeğe mecburdur.

A-Tarifi

Kanundaki tanımla istisna akdi bir akiddir ki, onunla bir taraf (müteahhit), diğer ta­rafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder. (BK.md.355)

Hizmet akdinde işçi, sadece emeğini, hizmeti vermekte borçlanmakta idi. İstisna (eser) akdinde ise müteahhit denilen taraf, emek karşılığı olan bir eser meydana getir­meyi, bir şey imal etmeyi taahhüt etmektedir. Terzinin elbise dikmesi, saatçinin saati tamir etmesi, marangozun bir dolap yapması istisna akdine birer örnektir.

Eser sözleşmesi, müteahhidin bir bedel karşılığında, bir eser meydana getirmeyi taahhüt ettiği, kural olarak geçerliliği şekle bağlı olmayan rızai, ani edimli, tam olarak iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

B- Unsurları

Borçlar Kanunun 355. maddesinde üç unsur belirlenmiştir. Bunlardan birisi eser, ötekisi ücret vaadi, üçüncü unsurda anlaşma unsurudur.

1- Eser

İstisna akdine uygulamada çok kere eser sözleşmesi de denmektedir. Çünkü: madde metninden çıkarılacağı gibi sözleşmenin asli unsuru olan eser, insan emeğinin bir ürünü olarak ortaya çıkan maddi ve manevi varlıklardır. Bir varlığın eser sayılması için maddi varlık olması şart değildir. Bazen manevi varlıklarda birer eser sayılır. Örne­ğin bir köprü yapılması maddi eserdir. Buna karşılık bir şarkı yapılması, bir kitap yazıl­ması ise fikir ve sanat eseri olarak manevi eserdir.

Konumuzu teşkil eden tapu iptali ve tescil davaları sebebiyle daha çok üzerinde du­racağımız eser bina yapılması şeklinde inşaat eseri olarak ortaya çıkmaktadır. Eser de­yince mutlaka onun yeni imal edileceğini anlamak doğru değildir. Bir eserin tamiri veya şeklinin değiştirilmesi, ona bazı unsurların ilavesi de eser sayılır.

2 – Ücret Vaadi

Eser sözleşmesi taraflara karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir. Başka bir anlatım­la ivazlı bir akittir. Yüklenicinin emek ve mesaisi ürünü olarak ortaya çıkardığı eser karşı­lığı iş sahibinin vermeyi taahhüt ettiği semene ücret denmektedir.

Ücret tabiri dar manada para ile ifade edilmekte ise de bazen bir mal veya başka varlık da ücret olarak ödenebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılacak bina karşılığı, iş sahibi arsasını vermek­tedir. Görüldüğü gibi burada verilen arsa bir ücrettir. Bu sebeple eser sözleşmesinde ücret, iş sahibinin yüklendiği borcu ifade etmektedir.

Taraflar aralarında yaptıkları sözleşmede ücret konusunda bir hüküm koymasalar, ya da ücret konusu sözleşmede belirtilmiş olmasına karşılık miktarı belirtilmemiş olsa da bir ücret ödenmesi gerekir (BK.md.366)

3 – Anlaşma

İstisna akti rızai bir akittir. Tarafların müteahhit tarafından yapılacak olan ve eser niteliğini taşıyan somut olarak belirtilmiş iş görme sonucu (örneğin bir binanın inşası veya bir şeyin tamiri) üzerinde anlaşmaları istisna akdinin tamam olması için yeterlidir.

Müteahhidin eseri teslim borcu, iş sahibinin ücret ödeme borcu bu anlaşmadan kendili­ğinden doğan sonuçlardır.

Satım aktinde semenden farklı olarak, istisna aktinde ücreti tayine yarayacak hu­susların anlaşmada gösterilmiş olması şart değildir.

Kural olarak anlaşma belirli bir şekle bağlı değildir. Sözlü ve yazılı yapılabilir.

Eğer yazılı sözleşme yapılırsa bu taraflar arasında ileride doğacak uyuşmazlıklarda bir ispat belgesi olarak kullanılabilir. Bu bakımdan eser sözleşmesinin yazılı yapılması aktin sihhat şartı gereği değil ispat belgesi olarak kullanılmaktadır.

Eser sözleşmesi sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında ise anlaşmanın ko­nusu arsa devri olduğu için bu anlaşmanın mutlaka noterden resen yapılması gerekir. Dışarıda yapılırda sonra notere tasdik ettirilirse bu geçersiz olur.

Tapuda tescil işlemi yapılmış ve ifa gerçekleşmişse sözleşmenin geçersizliği ileri sü­rülemeyeceği gibi, inşaatın % 93 oranında tamamlanmış olması halinde dahi sözleşme­nin geçersizliği ileri sürülemez. Eğer böyle bir dava açılırsa hakkın kötüye kullanılması anlamı taşıyacağı için dava redde mahkûmdur.(MK.md.2)

2886 sayılı Devlet İhale kanunu uyarınca yapılacak eser sözleşmelerinin de noterce düzenlenmesi gerekir. Ancak bu sözleşmenin resen yapılması şartı yoktur. Dışarıda yapılıp imzaların noterce tasdik olunması yeterlidir.(DİK. md.57)

C- Hükümleri

1 – Müteahhidin Hak ve Borçları

a) Hakları

Müteahhit kelimesi, Arapça olup Türkçesi taahhüt eden bir işi yüklenen demektir.

Müteahhidin (yüklenicinin-yüklenen) yapmış olduğu eser karşılığında iş sahibinden kararlaştırılan ücreti istemek hakkıdır. Eğer ücret kararlaştırılmamış ise o zaman yapıla­cak keşif sonucu bilirkişinin belirlediği miktarı ücret olarak alma hakkı mevcuttur.

İş sahibine yasal olarak yüklenen borç, müteahhidin alacağını teşkil etmektedir.

İşin parası teslim zamanında ödenir. Parça başına bedel Ödenmesi kararlaştırılmış ise, parça parça teslim edildikçe her parçanın bedeli teslim edildiği zamanda ödenir. (BK.md.364)

Götürü pazarlık edilmiş ise, yüklenici yapılacak eseri kararlaştırılan fiyata yapmağa mecburdur. Ancak önceden tahmin edilemeyecek derecede işin külfet ve masrafı artarsa bu durumda hâkim ya kararlaştırılan bedeli artırır ya da sözleşmenin feshine karar verir.

İş daha az masraf ve emekle yapılsa bile iş sahibi önceden kararlaştırılan bedeli ödemek zorundadır.(BK.md.365)

b) Borçları

aa) Teslim borcu

Eser sözleşmesinde müteahhidin borcu eseri meydana getirerek iş sahibine teslim etmektir. Eserin sözleşmeye uygun olarak yapılması ve teslimi gerekir.

Taşınmazlarda teslim şeyin bulunduğu yerde yapılır. Teslim süresi belirlenmişse bu süre içinde yapılır. Süre belirlenmemiş ise bu durumda teslim edilmemesi, halinde hemen sözleşmenin feshi yerine müteahhide ihtarname çekilerek uygun bir süre verilmelidir.

bb) Sadakat ve özen borcu

Müteahhit, işi yaparken iş sahibinin çıkarını düşünmeli ona zarar verecek eylem ve davranışlardan kaçınmalıdır. Buna işin sadakat ve özenle yapılması denir…

Borçlar Kanununun 356.maddesi işçi hizmet aktindeki mesuliyetlere gönderme yap­tığı için, işçinin göstermek zorunda kaldığı sadakat ve özenin müteahhit tarafından da gösterilmesi gerekir

cc) Eseri kendi yapması borcu

Müteahhit eseri bizzat kendisi ya da kendi yönetimi altında yaptırma borcu ile mü­kelleftir. Eğer iş Özel ya da kişisel bir mahareti (Beceriyi) gerektirmiyorsa o zaman mü­teahhit işi başkasına da yaptırabilir.

Müteahhit bazen alt müteahhit (taşeron) kullanabilir. Bir binanın elektrik işini başkasına yaptırabileceği gibi ahşap doğrama işini de başkasına yaptırabilir.

Ancak bu durumda alt müteahhidin (taşeron’un) sözleşmeye aykırı davranışından müteahhit sorumludur.

dd) Malzeme ve araç temin borcu

Aksine örf ve adet yoksa ya da sözleşmede aksi hüküm bulunmuyorsa müteahhit gerekli araç ve malzemeyi, alet ve edevatı kendi masrafı ile temin etmeye mecburdur. Bunlar için iş sahibinden her hangi bir masraf isteyemez. (BK.md.356/son)

ee) Haber verme borcu

İşin devamı sırasında iş sahibinin verdiği malzemenin veya gösterdiği arsanın kusurlu olduğunun anlaşılması veya inşaatın muntazam yapılmasını engelleyen (grev gibi) bir halin ortaya çıkması, durumunda müteahhit iş sahibine bunu derhal bildirmek zorundadır. Aksi taktirde bunların doğuracağı zarara katlanmak zorundadır. (BK. md.357/3)

ff) Başlama ve teslim borcu

Müteahhit işe zamanında başlama, bitirme ve teslim borcu ile mükelleftir. Eğer işe zamanında başlamaz, işi tehir eder yahut iş sahibinin kusuru olmaksızın işin yavaş yürü­tülmesi sebebiyle zamanında bitirilmeyeceği anlaşılırsa, iş sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Ve bundan doğan menfi zararını isteyebilir. (BK.md.358)

gg) Ayıba karşı tekeffül borcu

Müteahhit yüklendiği işi sözleşmeye uygun olarak bitirmek zorundadır. Eğer iş kat karşılığı inşaat ise, İnşaatı sözleşme hükümlerine, ruhsata ve projesine uygun yapmakla mükelleftir. Sözleşme ve fenni şartlara uygun yapılmayan inşaat ayıplı inşaat olur. Ör­neğin kaçak kat çıkılması, projeye aykırı olarak kendiliğinden başka ilaveler yapılması vs. hallerinde inşaat kusurlu inşaat olur. Bu durumda müteahhit ayıplı işten ötürü so­rumludur. Ancak iş sahibinin de fırsat buldukça işi kontrol etmesi ve ayıba fırsat ver­memesi gerekir.(BK.md.359

Ayıbın ortaya çıkması için inşaatın bitirilmiş olması gerekir. Ortaya çıkan ayıp işin kabul edilemeyeceği boyutta olursa, iş sahibi eseri kabul etmek zorunda olmadığı gibi müteahhidin kusuru varsa tazminat da isteyebilir. Eğer ayıp işin kabul edilemeyeceği derecede ağır değilse ücretten indirim yapılması istenebilir.

Ayıp ağır olmakla birlikte inşaatın kal’i (yıkılması) büyük zarar doğuracaksa, bu hal­de ücretin indirilmesi istenebileceği gibi, bundan doğan zararların tazmini de istenebilir. (BK.md.360)

Eserin, iş sahibi tarafından açık ya da zımni kabulü halinde müteahhit sorumluluktan kurtulur. Ancak basit bir muayene ile anlaşılamayacak derecede müteahhit tarafından sakla­nan bir ayıp söz konusu olursa, Örneğin binanın kirişleri çatlak olduğu halde çok ustaca bir sıva ile bunlar kapatılmış ve gizlenmiş ise, sorumluluk devam eder. (BK.md.362)

2- İş Sahibinin Hak ve Borçları

a) Hakları

İş sahibinin hakkı eserin sözleşme şartlarına uygun olarak kendisine teslimini iste­mektir. Eğer eser sözleşmede belirlenen ücretten aşırı derecede çok çıkmış olursa işi feshetme hakkı da vardır.(BK.md.367)

Yapılan şey bitmezden evvel iş sahibi yapılan kısmın bedelini ödemek ve müteahhi­din zarar ve ziyanını ödemek şartıyla işi feshedebilir.(BK.md.369)

b) Borçları

İş sahibinin borcu kendisine teslim edilen eserin ücretini ödemektir. Ücret eserin tesliminde ödenir. Eğer parça başına ödeme kararlaştırılmış ise her parçanın tesliminde ödenir.(BK.md.364)

Eserin yapılması iş sahibi yüzünden mümkün olamıyorsa, Örneğin arsasını bir hayır kurumuna sonradan bağışlar ve arsa elinden çıkarda müteahhit sözleşmeye göre inşaatı yapamayacak duruma düşerse, bu halde iş sahibi müteahhide yaptığı işin bedelini ve masrafını ödemek zorundadır. (BK.md.370)

D- Akdin Sona Ermesi

Eser sözleşmesi çeşitli şekillerde sona erer. Bunların başında eserin teslimi gelir. Eğer eser yapılmış ve teslim edilmiş, taraflarda birbirlerini ibra etmiş ise sözleşme sona erer.

Müteahhidin işe geç başlaması ve tehire bırakması ya da sözleşmeye aykırı yapma­sı yüzünden eserin ayıplı olacağının anlaşılması halinde iş sahibi sözleşmeyi feshedebilir. (BK.md.358)

Götürü ücretle belirlenen eser sözleşmesi, olağanüstü hallerin ortaya çıkması halin­de hâkim kararı ile feshedilebilir. (BK.md.365)

İşin ücretinin kararlaştırılanın çok üstünde olacağı keşif sonucu anlaşılırsa iş sahibi işi feshedebilir. (BK.md.367)

İş sahibi açısından ortaya çıkan bir sebeple, (örneğin iş sahibinin arsa üzerinde di­ğer mirasçıların rızasını alamaması gibi ) işin yapılması imkânsız hale gelirse sözleşme sona ermiş olur. (BK.md.370)

Bu sebeplerden başka temerrüt ve gecikme sebebi ile de sözleşme feshedilebilir (BK. md.106-108)

Görev

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğacak davalarda görevli mahkeme dava de­ğerine göre belirlenir. Dava değeri 5.910 YTL.ye kadar olanlar için sulh hukuk mahke­mesi, bunun üstündeki değerde olan davalarda ise asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.

Asliye hukuk mahkemesinde görülen davalarda eğer taraflardan her ikisi de tacir sıfatını taşıyorsa bu durumda görevli mahkeme asliye ticaret mahkemesidir.

Davanın görüleceği yerde asliye ticaret mahkemesi yoksa ticari nitelikte olan dava­lara asliye hukuk mahkemesi ticaret mahkemesi sıfatıyla görevlidir. Birden fazla asliye hukuk mahkemesi var ise bu durumda 3. asliye hukuk mahkemesi davaya ticaret mah­kemesi sıfatıyla bakar. (TTK.md.5)

Taraflardan sadece birisi tacir ise, davaya bakma görevi asliye hukuk mahkemesine aittir.

Halk arasında yap sat olarak bilinen konut ve tatil amaçlı taşınmaz satışlarına ilişkin davalarda ise tüketici mahkemeleri görevlidir.

Yetki

Arsa karşılığı kat yapım sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.(HUMK. md.13)

Tapu iptali ve tescil dışında kalan sadece tazminat vs. gibi davalarda yetkili mah­keme Davalının ikametgâh mahkemesi (HUMK. md.9) , yanı sıra davalının ya da temsil­cisinin orada bulunması kaydıyla sıra sözleşmenin yapıldığı yer mahkemesi de yetkilidir.(HUMK. md.10)

Davacı

İnşaat sözleşmelerinde davacı aktin taraflarından olabileceği gibi, müteahhitten da­ire satın alan üçüncü kişilerde olabilir.

Davalı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı tapuda malik olarak görünen kişi ya da ki­şilerdir.

Dava

İnşaat sözleşmesine dayalı açılacak tapu iptali ve tescil davası niteliği itibariyle bir eda davasıdır.

Süre

İnşaat sözleşmesinde kusurlarından ötürü müteahhit, mimar ve mühendislere kar­şı,iş sahibinin açacağı davalar 5 yıllık.(BK.md.363/2)

Ayrıca sair davalar yine 5 yıllık.(BK.md. 126/4)

Tapu iptali ve tescil davaları ile müteahhidin kasıt ve ağır kusuru sebebiyle açılacak davalar 10 yıllık (BK.md.125)

Zaman aşımına tabidir. Zaman aşımı kesin kabul tarihinden başlar.

Deliller

Arsa sahibi ve müteahhit arasında ya da müteahhit ile üçüncü şahıslar arasında no­terde yapılan bir sözleşme ile satış vaadi yapıldığı için kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları uygulamada daha çok bu sözleşme delili ile ispatlanır.

Bilindiği gibi tapulu taşınmazların satışının geçerli olabilmesi için BK.nun 213 ve ta­pu Kanununun 26. maddesine göre tapu memuru huzurunda yapılması gerekir. Eğer noterde satış vaadi sözleşmesi yapılmış ise Noterlik Kanununun 60. maddesine göre alıcı cebri tescil davası açarak tapuyu üzerine geçirir. Bunun dışında tapulu taşınmazın hari­cen satışı geçersiz olup mülkiyeti devretmez. Ya da harici satışlarda alıcı mahkemeye başvurarak cebri tescil davası açamaz.

Bu durumda tanık dâhil her türlü delil ikame edilebilir.

Hüküm

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında davanın ispatlanması halinde tapunun iptali ile davacı adına belirlenen arsa payı karşılığında bağımsız bölümün tesciline karar verilmelidir. Eğer müteahhit tapuyu almış ve fakat inşaatı noksan bırakmış kaçmış veya temerrüde düşmüş olmasına karşılık ihtar çekilme­sine rağmen bitiremeyeceği anlaşılmış olursa, bu durumda müteahhit adına yapılan tapunun iptali ile arsa sahibi adına tescile karar verilir.

Üçüncü şahıslar müteahhitten kat almış parasını ödemiş ve tapu alamamış ise üçüncü şahıslar adına payları oranında tapunun iptali ile alınan bağımsız bölümün tesci­line karar verilmelidir.

Hüküm HUMK.nun 388-389. maddelerinde yazılı unsurları taşımahdır.Tefhim edilen kısa karar ile gerekçeli karar arasında uyum olmalıdır. Bu iki karar birbiri arasında çeliş­kili olmamalıdır.

Davada nisbi harç alınır. Kararın tebliği tarihinden itibaren sulh hukuk mahkemesi kararları 8 gün ve asliye hukuk mahkemesi kararları ise 15 gün içinde temyiz edilebilir.

ÖNEMLİ UYARI: Bu makale, Av. Metin Polat tarafından www.metinpolat.av.tr için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi makalenin tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan makalenin bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder. Aykırı hareket edenler hakkında işlem başlatılır. Devamı...

2017-08-09T22:50:09+00:00 25 Haziran 2016|

Leave A Comment